Immobilienkauf in Österreich: Grunderwerbsteuer & Besonderheiten im Überblick
Wie läuft ein Immobilienkauf in Österreich ab?
Der Kaufprozess ist klar strukturiert und erfolgt in mehreren Schritten:
- Immobilie finden und prüfen
Nach der Auswahl sollten Lage, Zustand, Grundbuch und mögliche Belastungen sorgfältig geprüft werden. - Kaufanbot (Angebot) abgeben
In Österreich ist das Kaufanbot oft bereits verbindlich. Wird es vom Verkäufer angenommen, kommt ein rechtsgültiger Vertrag zustande. - Kaufvertrag erstellen
Der Vertrag wird in der Regel von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellt. - Treuhandabwicklung
Der Kaufpreis wird meist über ein Treuhandkonto abgewickelt, was Sicherheit für beide Seiten bietet. - Eintragung ins Grundbuch
Erst mit der Eintragung wird der Käufer offiziell Eigentümer der Immobilie.
Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf an?
Neben dem Kaufpreis müssen Käufer mit folgenden Nebenkosten rechnen:
- Grunderwerbsteuer: ca. 3,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragungsgebühr: ca. 1,1 %
- Notar- oder Anwaltskosten: ca. 1–3 %
- Maklerprovision: meist 3 % zzgl. 20 % USt
- Vertragserrichtung & Treuhand: oft kombiniert mit Notarkosten
Insgesamt sollten Käufer etwa 8–12 % Nebenkosten einplanen.
Besonderheiten beim Immobilienkauf in Österreich – Unterschiede zu Deutschland
- Kaufanbot oft bindend:
In Österreich kann bereits das Angebot rechtlich verpflichtend sein
→ In Deutschland erst mit notarieller Beurkundung bindend - Treuhandabwicklung üblich:
Kaufpreis wird über Treuhandkonto gesichert
→ In Deutschland meist direkte Zahlung nach Notartermin - Grundbuch besonders zentral:
Alle Rechte und Belastungen sind verbindlich eingetragen
→ In Deutschland ebenfalls wichtig, aber stärker durch Notar geprüft - Genehmigung für Ausländer:
Je nach Bundesland Einschränkungen für Nicht-Österreicher
→ In Deutschland in der Regel keine Genehmigung nötig - Maklerprovision:
Meist vom Käufer zu zahlen (ca. 3 % + USt)
→ In Deutschland oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt - Vertragsabwicklung:
Häufig über Rechtsanwälte + Treuhänder
→ In Deutschland überwiegend über Notar geregelt - Frühere rechtliche Bindung:
Insgesamt entsteht in Österreich früher Verbindlichkeit im Prozess
→ In Deutschland mehr rechtliche Sicherheit erst am Ende des Prozesses
Wann fällt Österreich die Grunderwerbsteuer an?
Die Grunderwerbsteuer wird in Österreich fällig, sobald ein Rechtsgeschäft über eine Immobilie oder ein Grundstück zustande kommt. Entscheidend ist nicht der Grundbucheintrag, sondern der Moment, in dem sich Käufer und Verkäufer über Kaufgegenstand und Preis einigen.
- Bei Kauf oder Tausch:
Die Steuer entsteht bereits mit Abschluss des Vertrags bzw. mit Annahme des Kaufangebots. - Besonderheit Kaufanbot:
In Österreich ist das Kaufanbot oft verbindlich. Wird es angenommen, gilt der Kauf rechtlich als abgeschlossen – auch ohne sofortigen schriftlichen Vertrag. Für die Eintragung ins Grundbuch ist jedoch später eine formgerechte, beglaubigte Urkunde erforderlich. - Bei Erbschaft:
Die Steuer entsteht mit der sogenannten Einantwortung, also der rechtlichen Übertragung des Nachlasses an die Erben – unabhängig vom Grundbucheintrag.
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Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Für die Höhe der Grunderwerbsteuer sind vor allem zwei Faktoren entscheidend:
- Wert der Gegenleistung:
Meist entspricht dieser dem Kaufpreis der Immobilie. Auch zusätzliche Leistungen erhöhen die Bemessungsgrundlage, z. B.:- Umsatzsteuer
- Wohnungsgebrauchsrecht (Berechtigt zum Wohnen, aber nicht zur Vermietung)
- Fruchtgenussrecht (Berechtigt zum Wohnen und Vermieten)
- Art des Erwerbs:
- Innerhalb der Familie: gestaffelte Steuersätze (0,5 % – 3,5 %) auf Basis des Grundstückswerts
- Außerhalb der Familie: in der Regel 3,5 % der Gegenleistung
- Land- und Forstwirtschaft: ca. 2 % vom Einheitswert
Bei einer Schenkung kommt der Stufentarif zur Anwendung, für den die folgenden Steuersätze gelten:
| Grundstückswert | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| ≤ 250.000 Euro | 0,5 % |
| > 250.000 Euro bis < 400.000 Euro | 2 % |
| ≥ 400.000 Euro | 3,5 % |
Wer muss die Grunderwerbsteuer in Österreich zahlen?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Kaufnebenkostensteuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Österreich anfällt – egal ob Kauf, Schenkung oder Erbschaft.
- Wer zahlt die Steuer?
Grundsätzlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam (solidarisch). Üblich ist jedoch, dass der Käufer die Steuer übernimmt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer wenden. - Warum ein Notar sinnvoll ist:
Ein Notar oder Anwalt sorgt für eine sichere Abwicklung und übernimmt die sogenannte Selbstberechnung. Das bedeutet:- Berechnung der Steuern (z. B. Grunderwerbsteuer)
- Abwicklung der Gebühren (z. B. Grundbuch)
- fristgerechte Zahlung an das Finanzamt
Wann wird die Grunderwerbsteuer in Österreich fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird in Österreich meist im Rahmen der Selbstberechnung durch Notar oder Rechtsanwalt abgewickelt.
- Frist:
Die Steuer muss bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach der Berechnung an das Finanzamt gezahlt werden. - Beispiel:
Erfolgt die Berechnung am 29. März → Zahlung spätestens bis 15. Mai - Was ist FinanzOnline?
Ein Online-Portal der Finanzverwaltung, über das Notare und Anwälte die Steuer direkt berechnen und abführen. - Ohne Selbstberechnung:
Wird keine Selbstberechnung durchgeführt, meldet der Vertragserrichter den Kauf beim Finanzamt. Dieses setzt die Steuer fest und schickt einen Bescheid. Die Frist richtet sich dann ebenfalls nach dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung.
In der Praxis übernimmt meist der Notar die gesamte Abwicklung – für Käufer und Verkäufer bedeutet das weniger Aufwand und mehr Sicherheit.
Immobilienverkauf und Immobilienertragssteuer in Österreich
Seit 2012 sind Gewinne aus Immobilienverkäufen grundsätzlich steuerpflichtig. Die frühere 10-Jahres-Spekulationsfrist wurde abgeschafft, spielt aber noch für die Berechnung eine Rolle.
Unterschied Alt- und Neuvermögen:
- Neuvermögen (nach 2002 gekauft):
- Steuer auf den tatsächlichen Gewinn (Verkaufspreis minus Kosten)
- Steuersatz: 30 %
- Altvermögen (vor 2002 gekauft):
- Vereinfachte Berechnung
- Pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis
Wer zahlt die Steuer?
Die Immobilienertragsteuer zahlt der Verkäufer (im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, die meist der Käufer übernimmt).
Wann fällt keine Steuer an?
- Hauptwohnsitzbefreiung
- Herstellerbefreiung
- Enteignung oder behördliche Eingriffe
- Bestimmte Tauschverfahren (z. B. Flurbereinigung)
- Entschädigungen für Wertminderungen (z. B. Leitungsrechte)
Die Steuer wird meist direkt über Notar oder Anwalt abgewickelt (Selbstberechnung).
FAQ - Immobilienkauf in Österreich
Auch wenn eine Immobilie unentgeltlich im Erbweg oder durch eine Schenkung übertragen wird, muss Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Es ist daher nicht möglich, durch unentgeltliche Übertragungen die Steuerlast zu umgehen. Allerdings wird hier aufgrund eines unentgeltlichen Vorganges auch zwischen Fremden der günstigere Stufentarif (Steuersatz von 0,5 Prozent bis 3,5 Prozent) angewendet.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in der Regel 3,5 % des Kaufpreises. Innerhalb der Familie gelten gestaffelte, niedrigere Steuersätze.
Nein, die Grunderwerbsteuer ist bundesweit einheitlich geregelt. Unterschiede gibt es nur bei zusätzlichen Kosten oder Förderungen.
Neben der Grunderwerbsteuer entstehen u. a.:
- Grundbucheintrag (ca. 1,1 %)
- Notar- oder Anwaltskosten (ca. 1–3 %)
- Maklerprovision (ca. 3 % + USt)
Üblicherweise zahlt der Käufer die Steuer, rechtlich haften aber Käufer und Verkäufer gemeinsam.
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