Ratgeber: Immobilienkauf in Österreich Schritt für Schritt

Alle Angehörigen der EU und EWR Mitgliedsstaaten können ohne behördliche Genehmigung in Österreich Immobilien erwerben. Alle anderen Drittstaatsangehörigen müssen meist ein Genehmigungsverfahren durchlaufen. Das hängt jedoch immer von den jeweiligen bilateralen Abkommen ab. Genaue Auskunft zum Ausländergrunderwerb geben die individuellen Ausländergrunderwerbsgesetze der einzelnen Bundesländer, da einige Voraussetzungen auf Länderebene unterschiedlich geregelt werden können. 

Grundsätzlich gelten ein paar allgemeine Voraussetzungen für das Genehmigungsverfahren: 

• Es muss beispielsweise ein kulturelles Interesse bestehen, also ein kultureller Nutzen für das Land oder die Gemeinde entstehen. 
• Möglich ist ein Genehmigungsverfahren auch, wenn ein soziales Interesse erfüllt wird, das wäre zum Beispiel die Befriedigung eines Wohnbedürfnisses. 
• Oder aber ein volkswirtschaftliches Interesse, also eine Erweiterung oder Ansiedlung eines Betriebes. 
• Des Weiteren dürfen durch den Erwerb keine staatspolitischen Interessen beeinträchtigt werden.

Rund 70 Prozent der Interessent:innen haben bei der Besichtigung ihrer Traumimmobilien noch keine Finanzierung und somit auch keine klaren Budgetvorstellungen. Das kann zur Folge haben, dass jemand beim Verkauf bevorzugt wird, bei dem die Finanzierung bereits steht. Klären Sie deshalb immer erst die Finanzierung, bevor Sie sich auf die Immobiliensuche machen. Nur wenn Sie Ihr Budget genau kennen, werden Sie dabei Erfolg haben. Dieser Grundsatz gilt sowohl in Österreich als auch in Deutschland.
 
Die Nebenkosten:
Beim Immobilienkauf in Österreich fallen für Sie als Käufer:in keine Nebenkosten an. Diese hat alle der/die Verkäufer:in zu tragen und machen rund 10 Prozent vom Kaufpreis aus. Sie setzten sich aus verschiedensten Steuern und Abgaben zusammen und beinhalten die Grunderwerbssteuer, die Immobilienertragssteuer, die Grundbucheintragungsgebühr, die Kosten für die Vertragserrichtung, Verwaltungsabgaben und die Maklerprovision.
 
Die Maklerprovision und Doppelmaklertätigkeit in Österreich:
In Österreich ist es üblich, dass Immobilienmakler als Doppelmakler tätig sind, das heißt, sie sind beiden Parteien verpflichtet. Sie vertreten also Verkäufer:in und Käufer:in gleichermaßen. Die Vermittlungsprovision – auch Courtage genannt – teilen sich somit beide Beteiligten. Eine Provision ist allerdings erst bei einem erfolgreichen Abschluss zu bezahlen. Die Höchstprovision ist in der Immobilienmaklerverordnung geregelt und berechnet sich nach dem Kaufpreis wie folgt:

Die Beauftragung eines Maklers oder einer Maklerin beim Immobilienkauf kann von Vorteil sein, wenn Sie auf der sicheren Seite sein und professionelle Unterstützung im gesamten Prozess haben möchten. Zudem kennen regionale Makler:innen den Markt im Regelfall sehr gut und können somit Ihre Traumimmobilie eher finden.

Österreich hat neun Bundesländer, also auch neun Gesetze bezüglich der Freizeitwohnsitze. Rechtsgrundlage sind die Landesraumordnungsgesetzte des jeweiligen Bundeslandes. Um zu wissen, was in dem Gebiet möglich ist, wo Sie eine Immobilie kaufen möchten, müsse Sie sich also im Vorfeld genau bei den jeweiligen Behörden beziehungsweise Gemeinden informieren und aufklären lassen. Alternativ können Sie eine/n Makler:in aufsuchen, der/die mit der Regelung der Region bestens vertraut ist.

Beispielsweise kann es sein, dass die Immobilie bereits eine Zweitwohnsitzwidmung hat. In diesem Fall wurde von der Gemeinde im Vorhinein beschlossen, dass sich diese Immobilie nur zur Nutzung als Nebenwohnsitz eignet, das ist bei Hütten oder Chalets in den Bergen oder am See oft der Fall.

In manchen Regionen wiederum ist ein Zweitwohnsitz verboten und es besteht die Verpflichtung, die Immobilie für touristische Zwecke zu vermieten, wenn man sie selbst nicht bewohnt. Vor allem in den westlichen Bundesländern wie Vorarlberg, Tirol und Salzburg gibt es durch die Nähe zu Deutschland bereits viele Freizeitwohnsitze. Die Gemeinden wollen den Zuwachs dieser deshalb limitieren, darum kann sich hier eine Genehmigung im schlimmsten Fall über Jahre ziehen.

Es gibt aber auch Regionen, in denen ein Ferienwohnsitz ganz normal möglich ist und keine Probleme darstellt.

Was ist ein Ferienwohnsitz?
Ein Ferien- oder Nebenwohnsitz bedeutet, dass Sie im Gegenteil zum Hauptwohnsitz hier nur einen „Anknüpfungspunkt von Lebensbeziehungen“ haben. Zum Beispiel um zu studieren, regelmäßig die Freizeit zu verbringen oder um dort zu arbeiten. Es können beliebig viele Nebenwohnsitze begründet werden. 

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie interessiert, ist der nächste Schritt eine erste Besichtigung. Lesen Sie vor der Besichtigung das Exposé gut durch, nehmen Sie ein Maßband und einen Fotoapparat beziehungsweise Smartphone mit, um Fotos von allen Räumen machen zu können und bitten Sie eine Vertrauensperson oder gar einen Experten mit zur Besichtigung zugehen, um eine zweite Meinung zu haben. Bei der Besichtigung sollten Sie den Zustand der Immobilie kritisch hinterfragen:

• Passt die Infrastruktur?
• Wie ist der erste Eindruck?
• Wie wirkt die Immobilie zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten? (Geruch, Atmosphäre, Licht)
• Wie ist die Immobilie ausgerichtet? Wo und wann gibt es Sonne?
• Wie ist der Lärmpegel? (Überprüfung bei offenen und geschlossenen Fenstern)
• Entsprechen Größe und Aufteilung Ihren Vorstellungen? 
• Passen Ihre Möbel in das neue Objekt? 
• Gibt es einen Fahrradraum, Raum für Kinderwagen und Keller?
• Wie sind die Zimmer aufgeteilt?
• Handelt es sich um einen Alt- oder Neubau?
• Wie ist der Zustand der Fassade?
• Ist das Treppenhaus gepflegt?
• Ist ein Aufzug vorhanden?
• Wie sind die Parkmöglichkeiten?
• Wie ist das Gebäude gesichert?
• Wie ist der Zustand von Böden, Wänden, Decken, Türen und Fenstern?
• Gibt es genügend Steckdosen an den passenden Stellen?
• Sind Telefon-, Fernseher- und Internetanschlüsse vorhanden?
• Wie sind Zustand und Ausstattung der Küche sowie des Badezimmers?
• Sind bereits Einrichtungsgegenstände vorhanden?

Als Nächstes steht der Termin mit dem Makler an, um alles für den Kauf vorzubereiten. Den/die Verkäufer:in werden Sie vermutlich erst bei der Vertragsunterzeichnung kennenlernen; da der Makler als Vermittler auftritt und das Bindeglied zwischen Käufer:in und Verkäufer:in, nimmt er alle vorausgehenden Termine mit Ihnen wahr. Folgende Fragen sollten Sie dem Makler vor dem Kauf unbedingt stellen:

• Wie lange ist die Immobilie schon am Markt?
• Bei einem Neubau mit mehreren Wohnungen: Wie viele Einheiten sind schon verkauft?
• Wie hat sich der Kaufpreis entwickelt?
• Welche Ausstattung ist im Kaufpreis inbegriffen?
• Warum wird das Objekt verkauft?
• Wie viele Eigentümer beziehungsweise Mieter hatte die Immobilie davor?
• Wann war die letzte Renovierung?
• Wie ist der aktuelle Zustand des Objektes?
• Wie hoch waren die Betriebskosten letztes Jahr?
• Gibt es Belastungen oder Rechte Dritter im Grundbuch? Bitten Sie um den Wohneigentumsvertrag und um Einsicht ins Grundbuch.
• Wann wurde die letzte Sanierung durchgeführt?
• Gibt es aktuelle Schäden?
• Wie wird geheizt und wann wurde die Heizung eingebaut?
• Gibt es einen Energieausweis?
• Können angrenzende Grundstücke verbaut werden?

Vor dem Kauf sollten Sie auf jeden Fall einen Blick ins Grundbuch werfen, darin können einige wichtige Informationen abgelesen werden wie: 

• gesetzliche Auflagen, 
• Rechte und Beschränkungen, 
• Eigentum der Verkäuferin/des Verkäufers, 
• Hypotheken,
• Pfandrechte,
• Vorkaufsrechte, 
• Wegerechte, 
• Kanäle, 
• Leitungen, 
• Bäche. 

Zudem gibt es Belastungen, die nicht aus dem Grundbuch gelesen werden können. Hierfür sollten Sie sich auf jeden Fall bereits vor dem Kauf genaue Informationen einholen. Besonders bei gebrauchten Immobilien kann es sonst passieren, dass Sie sprichwörtlich die Katze im Sack kaufen. Um dies zu vermeiden, lohnt es sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der alle relevanten Informationen besitzt oder einholen kann und Ihnen Sicherheit während des gesamten Prozesses bietet.

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entschieden haben, muss ein Kaufvertrag aufgesetzt werden. Auch hier haben Sie einen Vorteil, wenn Sie eine/n Makler:in engagieren, da diese meist eng mit Notaren und Rechtsanwälten zusammenarbeiten. Grundsätzlich ist es zwar möglich, selbst einen Kaufvertrag samt Aufsandungserklärung aufzusetzen und danach gemeinsam mit dem/der Vertragspartner:in eine/n Notar:in oder ein Gericht für die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften aufzusuchen, der Erwerb einer Liegenschaft ist jedoch ein komplexer Prozess. Daher  ist es sinnvoll, sich die Hilfe eines Maklers, Notars oder Rechtsanwalts zu holen. Sie sollten auch auf eine treuhänderische Abwicklung bestehen, das sichert beide Parteien ab und Sie ersparen sich viel Ärger!

Um das Eigentum an einer Liegenschaft zu erlangen, ist neben der Unterzeichnung des Kaufvertrages, der Bezahlung und der Übergabe auch die Eintragung im Grundbuch als neuer/neue Eigentümer:in notwendig.

Aufsandungserklärung: Österreichische Begriff für die schriftliche Erklärung der Eigentümerin/des Eigentümers, dass sie/er mit der Eintragung im Grundbuch einverstanden ist. Abgegeben wird diese Erklärung von der Person, deren Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder übertragen werden soll.

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages kann nicht sofort die Eintragung im Grundbuch erfolgen. Zuerst müssen pfandrechtliche Forderungen oder Hypotheken geregelt oder gelöscht werden, die Grunderwerbssteuer muss eingezahlt werden und es müssen eventuell Genehmigungen von Behörden eingeholt werden.

Die Eintragung erfolgt durch das Bezirksgericht, das für den Ort, an dem sich die Liegenschaft befindet, zuständig ist. Sie müssen also im nächsten Schritt eine Einverleibung im Grundbuch bei diesem Grundbuchgericht ansuchen. Hierfür muss ein Grundbuchgesuch gestellt werden, der die genaue Angabe der Liegenschaft, Vor- und Nachname sowie Geburtsdatum und Wohnort des/der Käufer:in beinhaltet. In der Regel kann dieses Gesuch elektronisch mit den notwendigen Dokumenten eingereicht werden.

Erforderlichen Unterlagen für das Grundbuchgesuch:

• Beglaubigter Kaufvertrag mit allen notwendigen Unterschriften
• Bei Wohnungseigentumsobjekten zusätzlich: Bescheinigung der Baubehörde oder Gutachten über Bestand der Objekte sowie ein offizielles Nutzwertgutachten
• Gegebenenfalls Rangordnung für einen Verkauf oder Verpfändung
• Selbstberechnungserklärung beziehungsweise Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Nachweis, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde)
• Gegebenenfalls Löschungs- beziehungsweise Zustimmungserklärungen von Banken, Vorkaufsberechtigten oder Ähnliches
• Gegebenenfalls grundverkehrsbehördliche Genehmigungen (es gibt für jedes Bundesland eine andere Regelung in Bezug auf Ausländereigenschaft, land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke oder Vorbehaltsgemeinden)
• Staatsbürgerschaftnachweis, Nachweis der EU-Staatsangehörigkeit
• Gegebenenfalls Pfandurkunden bezüglich des Kredits/Darlehens mit dem der Kauf finanziert wird

Kosten der Eintragung für das Grundbuchgesuch:

• 44 Euro, wenn der Antrag elektronisch erfolgt
• 62 Euro, wenn der Antrag nicht elektronisch erfolgt

Zusätzlich für die Einverleibung wird 

• 1,1 Prozent des Kaufpreises verrechnet und im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben, sofern das nicht bereits durch eine/n Rechtsanwalt:in oder Notar:in erfolgt ist. 
• 1,2 Prozent des Pfandbetrages verrechnet, wenn gleichzeitig ein Pfandrecht eingetragen wird; auch das wird im Nachhinein vorgeschrieben. 

Wenn Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis oder bestimmte gesellschaftliche Vorgänge zur Änderung von Unternehmensstrukturen stattfinden, dann ändert sich die Eintragungsgebühr. 

Da die richtige Formulierung des Einverleibungsantrages essenziell ist, weil das Grundbuchrecht dahingehend sehr strenge Formvorschriften hat, empfiehlt es sich bei der Vertragsverfassung und Verbücherung eine fachkundige Beratung zur Seite zu haben.
 
Erst nach dieser Verbücherung hat man in Österreich offiziell Eigentum erworben. Voraussetzung dafür ist also der schriftliche Kaufvertrag, ein Nachweis, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde und Gegebenenfalls eine rechtskräftige Genehmigung.

Verbücherung: Österreichischer Begriff für die Eintragung des Wohneigentumsrechts ins Grundbuch