Ratgeber: Immobilienkauf in Österreich Schritt für Schritt

Grundsätzlich können Bürger:innen aus EU- und EWR-Staaten in Österreich ohne behördliche Genehmigung Immobilien erwerben.

Für Drittstaatsangehörige (Nicht-EU/EWR) gelten strengere Regelungen: In den meisten Fällen ist ein Genehmigungsverfahren erforderlich. Die genauen Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Bundesland, da der Ausländergrunderwerb auf Landesebene geregelt ist.

Voraussetzungen für eine Genehmigung:

Eine Zustimmung wird in der Regel erteilt, wenn bestimmte öffentliche Interessen erfüllt sind, zum Beispiel:

• kulturelles Interesse (z. B. Nutzen für Gemeinde oder Region)
• soziales Interesse (z. B. zur Deckung eines Wohnbedarfs)
• volkswirtschaftliches Interesse (z. B. Investition oder Betriebsansiedlung)

Zudem darf der Erwerb keine staatlichen Interessen beeinträchtigen.

Der Kauf eines Hauses in Österreich erfolgt in mehreren klar geregelten Schritten – von der Finanzierung über die Prüfung der Immobilie bis hin zur Eintragung ins Grundbuch. Wer den Ablauf kennt und gut vorbereitet ist, kann Risiken vermeiden und den Kaufprozess sicher und strukturiert durchlaufen.

1. Finanzierung klären – die wichtigste Grundlage

Bevor Sie überhaupt mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie Ihre Finanzierung vollständig klären. In der Praxis haben viele Kaufinteressenten noch keine konkrete Budgetplanung – ein klarer Nachteil im Wettbewerb.

Wichtig:

• Klären Sie Ihre maximale Finanzierungssumme mit der Bank
• Berücksichtigen Sie Eigenkapital und Kreditrahmen
• Holen Sie im Idealfall bereits eine Finanzierungsbestätigung ein

Verkäufer bevorzugen Käufer, deren Finanzierung bereits gesichert ist.

Die Nebenkosten:
Beim Immobilienkauf in Österreich fallen für Sie als Käufer:in keine Nebenkosten an. Diese hat alle der/die Verkäufer:in zu tragen und machen rund 10 Prozent vom Kaufpreis aus. Sie setzten sich aus verschiedensten Steuern und Abgaben zusammen und beinhalten die Grunderwerbssteuer, die Immobilienertragssteuer, die Grundbucheintragungsgebühr, die Kosten für die Vertragserrichtung, Verwaltungsabgaben und die Maklerprovision.
 
Die Maklerprovision und Doppelmaklertätigkeit in Österreich:
In Österreich ist es üblich, dass Immobilienmakler als Doppelmakler tätig sind, das heißt, sie sind beiden Parteien verpflichtet. Sie vertreten also Verkäufer und Käufer gleichermaßen. Die Vermittlungsprovision – auch Courtage genannt – teilen sich somit beide Beteiligten. Eine Provision ist allerdings erst bei einem erfolgreichen Abschluss zu bezahlen. Die Höchstprovision ist in der Immobilienmaklerverordnung geregelt und berechnet sich nach dem Kaufpreis wie folgt:

2. Nutzung klären: Hauptwohnsitz oder Ferienimmobilie?

In Österreich ist die Nutzung einer Immobilie streng geregelt – und zwar je nach Bundesland unterschiedlich.

Darauf sollten Sie achten:

• Gibt es eine Widmung als Haupt- oder Zweitwohnsitz?
• Ist ein Ferienwohnsitz erlaubt oder eingeschränkt?
• Besteht eine Vermietungspflicht in touristischen Regionen?

Besonders in Bundesländern wie Tirol, Salzburg oder Vorarlberg sind Zweitwohnsitze oft limitiert oder genehmigungspflichtig.

5. Kaufvertrag abschließen

Wenn Sie sich für die Immobilie entscheiden, wird der Kaufvertrag erstellt.

Das sollten Sie beachten:

• Vertrag über Notar oder Rechtsanwalt abwickeln
• auf eine treuhänderische Abwicklung bestehen
• alle Vereinbarungen schriftlich festhalten

Wichtiger Bestandteil:

• Aufsandungserklärung: Österreichische Begriff für die schriftliche Erklärung der Eigentümerin/des Eigentümers, dass sie/er mit der Eintragung im Grundbuch einverstanden ist. Abgegeben wird diese Erklärung von der Person, deren Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder übertragen werden soll.

Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage des Eigentumserwerbs.

6. Eintragung ins Grundbuch (Verbücherung)

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch werden Sie offiziell Eigentümer.

Verbücherung: Österreichischer Begriff für die Eintragung des Wohneigentumsrechts ins Grundbuch.

Für die Eintragung ins Grundbuch (Verbücherung) sind in Österreich mehrere Unterlagen erforderlich. Welche genau benötigt werden, hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis wird die Abwicklung jedoch fast immer von einem Notar oder Rechtsanwalt übernommen, der alle notwendigen Dokumente zusammenstellt und einreicht.

Wichtige Unterlagen im Überblick:

• Beglaubigter Kaufvertrag inklusive Aufsandungserklärung
• Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
• Grundbuchsgesuch mit allen relevanten Angaben

Je nach Situation zusätzlich:

• Zustimmungserklärungen (z. B. von Banken bei bestehenden Hypotheken)
• Pfandurkunden bei Finanzierung über einen Kredit
• Grundverkehrsbehördliche Genehmigungen (z. B. bei ausländischen Käufern)

Bei Eigentumswohnungen:

• Nutzwertgutachten
• ggf. Bestätigung der Baubehörde über den Bestand

Einige Unterlagen, wie etwa eine Rangordnung oder ein Staatsbürgerschaftsnachweis, sind nur in speziellen Fällen erforderlich.