Selbstanalyse beim Immobilien kaufen: Suche erfolgreich gestalten

Die meisten Interessenten einer Immobilie haben für sich im Vorfeld geklärt, wofür sie sich letztendlich entscheiden: Ein fertig gebautes oder ein geplantes Haus bzw. Wohnung. Darüber hinaus gibt es noch die Option, eine Immobilie selbst zu entwerfen und bauen zu lassen. 

Veränderbar trotz Fertigbauweise

Häuser, die vom Bauträger fertig geplant oder bereits fertig gebaut sind, gilt es hinsichtlich folgender Kriterien zu finden als auch zu beurteilen: Technischer Zustand, Sanierungsbedarf und auch ihre tatsächliche Brauchbarkeit. Nur so erkennen Sie eventuell die Schätze unter den angebotenen Immobilien. 

Die Bezeichnungen „fertig geplant“ oder „fertig gebaut“ heißt nicht, dass in diesen Wohnungen oder Häusern keine Veränderungen vorgenommen werden können. Das Innere bietet selbstredend das größtmögliche Potential, etwas zu verändern. Beispielsweise können Sie durch das Herausnehmen einer Wand einen offenen Übergang zwischen Küche und Essen bzw. Wohnen schaffen. Es lassen sich sogar aus einer Etage zwei machen, indem man die Decke durchbricht. Auch den technischen Standard „anzuheben“ ist in den allermeisten Fällen problemlos möglich. Die Kosten liegen allerdings für nachträgliche Veränderungen in vielen Fällen um ein Vielfaches höher als bei einem gut geplanten Neubau. 

Stuck, Panoramafenster, hohe Decken oder Dielenböden bringen einen gewissen Charme mit sich. Im Fall einer solch ausgestatteten Bestandsimmobilie kann der Interessent direkt ersehen, was ihn erwartet und sieht einen reellen Gegenwert für sein Geld. Beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie bietet sich darüber hinaus ein ganz wesentlicher Vorteil: Sie ist in vielen Fällen sofort bezugsfertig. So entfällt eine Doppelbelastung durch Kreditraten oder Miete und es entfällt eine möglicherweise langwierige Planungs- und Bauphase. Ein Nachteil wiederum ist der vielfach hohe Sanierungsbedarf. Oft ist das Dach verschlissen und die Heizungsanlage sowie Stromleitungen sind technisch nicht auf der Höhe der Zeit. 

Die Bewohner von Altbauten stehen oft vor ganz unterschiedlichen Herausforderungen. Handelt es sich beispielsweise um ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, sind schon geringfügigste Veränderungen durch das Denkmalschutzamt zu genehmigen. Asbest wurde früher mit Vorliebe verbaut. So fand dieser Baustoff in den 60er und 70er Jahren häufig Anwendung und damals wusste niemand, was man heute weiß: Asbest ist erwiesenermaßen gesundheitsschädlich. 

Ihren künftigen Raumbedarf im Voraus zu ermitteln, dürfte nicht ganz einfach sein. Sie werden sich an den üblichen Parametern wie Zimmerzahl und Gesamtfläche orientieren. Über wenig Aussagekraft verfügt allerdings die reine Quadratmeterzahl einer Immobilie und lässt auch wenig Schlüsse zu, ob die Räume zu den Bedürfnissen der späteren Bewohner passen. Es gibt vielfach kleine, aber optimal geschnittene Wohnungen, die durchaus mehr Entfaltungswege und Lebensqualität ermöglichen als eine Wohnung, die doppelt so viel Quadratmeter mitbringt. Viele Quadratmeter sind noch lange kein Garant für gut geschnittene und ideal genutzte Flächen. 

Im Detail gilt dies auch für einzelne Zimmer: Über die optimale Nutzung entscheidet nie nur die Größe allein, der Schnitt sowie Positionen von Heizkörpern oder Türen sind mindestens ebenso zu gewichten. Lichteinfall der einzelnen Fenster beispielsweise lässt sich am besten bei einem Ortstermin beurteilen, anhand von Bildern lässt sich dieser nicht befriedigend einschätzen. Konzentrieren Sie sich, nicht zuletzt aufgrund der hier genannten Gründe, nicht zu sehr auf die schiere Quadratmeteranzahl, die Anzahl der Zimmer ist die verlässlichere Größe.

Vor dem Kauf einer Immobilie wissen Sie teils im Vorfeld, wie sich Ihr Leben gestalten wird. Ob große Kinder ausziehen, gegebenenfalls kleine Kinder mit einziehen, ist oft absehbar. Darüber hinaus sind Sie sich eventuell bereits über Ihren Bedarf eines Gästezimmers oder eines Extraraumes für einen etwaigen Untermieter bewusst. Ein Spielzimmer für die Kinder ist ein „nice to have“, ein Arbeitszimmer hingegen kann notwendig werden.

Verkehr und Umgebung

Bei der Umgebung einer Immobilie kollidieren häufig Wunsch und Wirklichkeit: Ein nachhaltig gebautes Blockhaus mit Garten findet sich selten im Stadtzentrum. Das ideale Wohn-Umfeld gibt es nicht, sie können jedoch durch kluge Kompromisse im Bereich von Ruhe und Distanz vor Dritten sowie der Infrastruktur durchaus ein geeignetes Objekt finden. Hören Sie in sich hinein und beobachten Sie, welchen Mix aus Stadt und Land Sie sich tatsächlich wünschen.

Wenn Sie bereit sind, Wege auf sich zu nehmen, können Sie Stadtleben und Natur in Einklang bringen. Dies erhöht allerdings Ihre Kosten, denn Sie werden mehr tanken, benötigen eventuell sogar einen weiteren Wagen oder benötigen ein teures Pendlerticket. Solch einen Kompromiss einzugehen, gilt es sehr genau zu prüfen: Sie werden hin und wieder im Stau stehen und die Strecke tagein, tagaus zurücklegen müssen. Das will gut überlegt sein. 

Flexibilität und zeitliche Perspektiven

Immobilen werden teils auch für einen im Voraus begrenzten Zeitraum gesucht. Möglicherweise suchen Sie mit zwei kleinen Kindern ein Haus mit Garten für die nächsten zehn Jahre oder Sie gehen in zehn Jahren in Rente. Bedingt durch derlei Veränderungen  wandeln sich Bedürfnisse hinsichtlich Lage- und Raumwünschen teilweise drastisch. Wieder andere Interessenten suchen eine Immobilie, die sich an veränderte Raumbedürfnisse anpassen lässt und für die Dauer konzipiert ist.

Je flexibler Haus und Wohnung gestaltet sind, umso länger die Nutzbarkeit. Ein Höchstmaß an Flexibilität kann am besten über mittelgroße vielfältig nutzbare Räume erreicht werden. Im Idealfall lassen sich Räume verbinden oder in einzelne Bereiche unterteilen, das Dach lässt sich nachträglich ausbauen oder es besteht die Möglichkeit, eine kleine Wohnung abzutrennen. Für eine erfolgreiche Veräußerung oder Vermietung der Immobilie ist ein wichtiges Kriterium, dass sie für Interessenten attraktiv ist und sich der hohe Nutzen unmittelbar erkennen lässt. Hierbei hat eine klassische Immobilie, die nicht zu viele Extras bietet, meist mehr Chancen.

Es gibt sehr unterschiedliche Lebensentwürfe und damit auch die unterschiedlichsten Wünsche und Anforderungen an eine Immobilie.  Sich um einen Garten zu kümmern, erfordert Zeit und Geld. Ausdruck finden die diversen Lebensentwürfe in der Art der Wohnform. So bildet ein Appartement im Hochhaus mitten in der City definitiv einen starken Kontrast zum einsamen Haus auf dem platten Land. Suchen Sie sich ein Haus mit einem großen Garten aus, müssen Sie sich gut überlegen, ob Sie die Zeit, Energie und auch die finanziellen Mittel auf Dauer investieren wollen, denn ein Garten wird Ihnen viel abverlangen. Sie können die Pflege selbstverständlich auch an einen externen Dienstleister vergeben, was im Endeffekt zwar entlastet, jedoch mehr Geld kosten wird. 

In den eigenen vier Wänden haben Sie die größtmögliche Gestaltungsfreiheit, andererseits tragen auch Sie alleine die komplette Verantwortung. In einer Eigentümergemeinschaft werden Sie teils stark in Ihrer Freiheit beschränkt, da Sie nicht alleine entscheiden. Auf der anderen Seite wird Ihnen durch die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch wieder eine Menge abgenommen, um das Sie sich nicht selbst kümmern müssen.

Den besten Kompromiss zwischen diesen beiden Wohnformen bietet ein Reihenhaus mit einem kleinen eigenen Garten, den Sie sowohl finanziell als auch energetisch instandhalten können. Beim Reihenhaus ist meist nur eine überschaubare Fläche als tatsächlicher Garten geplant. Der Vorgarten, der meist eher klein ausfällt und die bei einem freistehenden Haus auch eher schmalen Seitenstreifen, fallen bei der reinen Gartenfläche kaum ins Gewicht. 

Als Kapitalanlage eignen sich auch vermietete Immobilien, und Ihnen als Käufer bleibt ohnehin die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt selbst einzuziehen. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sollten Sie sich allerdings gut überlegen, ob Sie die Rolle eines Vermieters übernehmen möchten. Überprüfen Sie, ob ein solcher Kauf den folgenden Punkten standhält:

• Sie übernehmen gerne die Verantwortung für Wohnung oder Haus sowie für die Bewohner.
• Der Erwerb einer vermieteten Immobilie ist eine langfristige Investition, die Ihr Kapital dauerhaft bindet. Eine solche Form der Geldanlage generiert kontinuierliche Erträge, wirft jedoch keine schnellen Gewinne ab. 
• Wirtschaftliches Handeln ist Ihnen nicht fremd, Sie sind kaufmännisch bewandert und behalten innerhalb des gesetzlichen Rahmens Ihre Kosten und Erträge im Blick. 
• Sie engagieren sich bei Eigentümerversammlungen, kümmern sich um Ausschreibungen für notwendige Reparaturen, uvm. Selbst durch externe Verwaltung der Immobilie bleiben Aufgaben, die Sie als Eigentümer selbst übernehmen müssen.

Bleiben Sie flexibel, was Ihre Vorstellungen angeht. Eine Konzentration auf die Quadratmeter kann genauso wenig zielführend sein wie von der anvisierten Zimmeranzahl nicht abzuweichen. Stellen Sie sich grundsätzlich Fragen und analysieren Sie Ihren Bedarf an Wohn- und Nutzraum anhand nachfolgender Aufstellung.

Drei grundsätzliche Fragen, die es zu beantworten gilt:

1. Welche Größe soll Ihr Grundstück mindestens haben? 
2. Bis wann ist der spätmöglichste Einzugstermin?
3. Kostenvorstellung gesamt und für einzelne Räume in Euro?

Analysieren Sie die folgenden Punkte: 

Wie viele Räume benötigen Sie? 

• Für mehrere Personen (Schlafzimmer, Kleinkinder),
• Für alle Bewohner Ihres Haushalts wie Esszimmer, Wohnzimmer,
• Für Sonderfunktionen wie Sport, Technik, Vorratshaltung, Gäste, Büro?

Wie viele Nutzräume benötigen Sie?

• Badezimmer, Gäste-Badezimmer, separates WC?
• Kleine Küche oder große Küche gegebenenfalls mit Essbereich?
• Gartenhaus, Dachboden, Lagerräume im Keller?

Welche weiteren Wünsche/ Anforderungen haben Sie an Ihre Immobilie?

Beispiele: Garage, Carport, Terrasse, Ausstattung wie Kamin, Garten, Geschossanzahl, etc.