Gebrauchtes Haus kaufen: Tipps, Vorteile, Ablauf und worauf Sie achten sollten

Eine gebrauchte Immobilie ist ein bereits bewohntes oder genutztes Haus bzw. eine Wohnung, die weiterverkauft wird. Dazu zählen:

• klassische Einfamilienhäuser
• gebrauchte Fertighäuser
• Eigentumswohnungen aus Bestandsbau

Wer ein gebrauchtes Haus kaufen möchte, sollte verschiedene Suchkanäle nutzen und möglichst breit aufgestellt sein. Neben klassischen Online-Portalen gibt es mehrere effektive Wege, passende Bestandsimmobilien zu finden.

Die wichtigsten Anlaufstellen für die Haussuche:

• Immobilienportale im Internet
• Tageszeitungen und regionale Anzeigenblätter
• Immobilienangebote von Banken und Sparkassen
• Immobilienmakler mit lokalem Marktüberblick
• Persönliches Netzwerk (Freunde, Familie, Bekannte)
• Zwangsversteigerungen

Der Verkaufspreis eines gebrauchten Hauses orientiert sich in erster Linie am Verkehrswert der Immobilie. Dieser objektive Wert bildet die Grundlage, wird jedoch durch weitere Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung sowie die aktuelle Nachfrage am Immobilienmarkt beeinflusst. Ebenso spielt die gewählte Verkaufsstrategie des Eigentümers eine wichtige Rolle:

Verkaufsstrategien im Überblick

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses entstehen neben dem Kaufpreis zusätzliche Nebenkosten. Dazu zählen:

•  Notarkosten (ca. 1,5 %)

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland meist rund 6 %) 

• Grundbucheintragung (ca. 0,5 %). 

Insgesamt sollten Käufer also mit etwa 7–8 % Zusatzkosten rechnen.

Hinzu kommen häufig Kosten für Sanierung, Modernisierung oder Instandhaltung, da viele Bestandsimmobilien nicht im Neubauzustand sind. Je nach Alter des Hauses können diese Aufwendungen erheblich sein: Bei jüngeren Häusern sollten etwa 20 % des Kaufpreises für kleinere Reparaturen eingeplant werden, bei älteren Gebäuden (Baujahr 1970–1990) oft rund 30 %, bei sehr alten Immobilien sogar bis zu 50 % oder mehr.

Zusätzlich können gesetzliche Anforderungen nach dem Kauf entstehen, etwa der Austausch alter Heizkessel oder die Dämmung von Leitungen. Wer Umbauten oder energetische Sanierungen plant, sollte weitere Kosten einrechnen und im Vorfeld die Bausubstanz sowie den Energieausweis genau prüfen. Bei denkmalgeschützten Objekten kommen zusätzliche Auflagen, aber auch mögliche steuerliche Vorteile und Förderungen hinzu.

Genau wie für einen Neubau brauchen Sie auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie eine solide Baufinanzierung. Es gibt aber auch hier zahlreiche Fördermöglichkeiten, die eine finanzielle Entlastung bieten. Für eine Finanzierung eines gebrauchten Hauses könnten diese Punkte hilfreich sein:

1. Wenn Sie bei der Kreditaufnahme bei Ihrer Bank ein Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aufbringen können, führt das in der Regel zu besseren Zinsen bei der Bank.
2. Verhandeln Sie eine langfristige Zinsbindung, sodass das niedrige und fixierte Zinsniveau über Jahre konstant bleibt.
3. Vergleichen Sie Baufinanzierungsangebote. Ihre Hausbank bietet vielleicht nicht die besten Konditionen.
4. Berechnen Sie die monatliche Belastung durch die Zins- und Tilgungsrate. So können Sie vorsorgen, dass ausreichend Geld zur Deckung des Lebensbedarfs vorhanden ist.
5. Achten Sie auf Flexibilität bei den Kreditkonditionen. So können Sie später beispielsweise die Möglichkeit der Sondertilgung ausnutzen.

Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, bietet Risiken. Die häufigsten Fehler, die beim Kauf eines gebrauchten Hauses gemacht werden sind: eine ungenügende Hausbesichtigung, eine fehlende Prüfung des Kaufvertrages und ein unterschätzter Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Damit Ihnen das nicht passiert, hier ein paar Tipps:

• Auch der zweite Eindruck zählt: Wer direkt nach der ersten Besichtigung das Haus kauft, hat vielleicht vieles nicht gesehen. Eine erste Besichtigung bietet meistens nur einen ersten Eindruck. Bei ernsthaftem Kaufinteresse ist eine weitere Besichtigung daher dringend angebracht. Nur so können Sie auch die Beschaffenheit des gebrauchten Hauses sorgfältig zu prüfen. Im Kaufvertrag heißt es später meistens: Gekauft wie gesehen. Also lassen Sie sich Zeit und sehen Sie lieber doppelt hin.
• Denn prüfe, wer sich ewig bindet: Die Entscheidung für einen Immobilienkauf wird Sie lange und nachhaltig beeinflussen. Hauskäufer sollten sich daher genügend Zeit nehmen, den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung zu prüfen. Da der Kaufvertrag meistens sehr umfangreich ist und viele juristische Details enthält, ist es ratsam, ihn einem Anwalt oder einer anderen fachlich kundigen Person zur Prüfung vorzulegen.
• Modernisierungsbedarf richtig einschätzen: Den Modernisierungs- und Sanierungsbedarf eines gebrauchten Hauses richtig einzuschätzen, fällt vielen Menschen schwer. Das gilt weniger für die energetische Modernisierung als für die Instandhaltung der Immobilie. Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, kann hohe Kosten mit sich bringen: Der Heizkessel muss ersetzt, das Dach erneuert, alte Rohrleitungen ausgetauscht oder schadhafte Bausubstanz abgedichtet werden… Daher ist es wichtig, den Modernisierungsbedarf vor dem Kauf grob zu überschlagen. Hier kann es helfen, einen Gutachter dafür zu Rate zu ziehen.

Wer sich für ein gebrauchtes Haus entscheidet anstelle eines Neubaus, sollte die Vor- und Nachteile kennen.

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, sollte sich folgende Fragen notieren, um sie bei einer Besichtigung zu stellen oder nachzuprüfen:

• Wie alt sind Wasser- und Abwasserleitungen sowie Elektroleitungen?
• Ist die Bausubstanz intakt?
• Gab es in der Vergangenheit einen Wasserschaden?
• Gibt es Anzeichen von Schimmelbildung oder Pilzbefall?
• Ist der Keller trocken?
• Wann wurden die letzten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und welche?
• Ist das Dach dicht?
• Wie alt sind Fenster und Türen?
• Wie alt ist die Heizungsanlage, insbesondere der Heizkessel?
• Wurden wärmedämmende Maßnahmen durchgeführt?
• Gibt es auf dem Grundstück Altlasten?

Zu guter Letzt hilft Ihnen Ihr Bauchgefühl bei der Entscheidung.