Immobilienkauf in Österreich: Nebenkosten und Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie in Österreich sollten folgende Nebenkosten berücksichtigt werden: 

• Grunderwerbsteuer
• allfällige Maklerprovisionen
• die Vertragserrichtungskosten (zwischen 1 bis 3 Prozent), die mitunter vom Wert der anzuschaffenden Immobilie und der Komplexität der Transaktion zusammenhängen
• die Grundbuchseintragungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent vom Wert des einzutragenden Rechts 
• sowie 1,2 Prozent vom Wert des einzutragenden Pfandrechts (Hypothek), falls der Kaufpreis (zum Teil) fremdfinanziert wird und sich die finanzierende Bank entsprechend mittels grundbücherlicher Sicherstellung absichern möchte

Die Grunderwerbssteuer wird in Österreich immer dann fällig, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück im Inland erworben wurde. Entscheidend für das Entstehen der Steuerschuld der Grunderwerbsteuer ist das Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes – beispielsweise in Form eines Kauf- oder Tauschvertrags. Das ist jener Zeitpunkt, in dem die am Rechtsgeschäft beteiligten Personen hinsichtlich Kaufgegenstand und Kaufpreis eine Einigung erzielt haben und ein Kaufanbot oder den Kaufvertrag unterschreiben. 

Bei einer Erbschaft entsteht die Steuerschuld mit rechtskräftiger Einantwortung. Auf die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch kommt es nicht an.

• Bedeutung Kaufanbot: In Österreich ist es üblich, bei einem Immobilienkauf vor Abschluss des Kaufvertrages ein Kaufanbot zu stellen. Das Kaufanbot ist eine verbindliche Erklärung des Kaufinteressenten, die Immobilie zu den Bedingungen zu kaufen, die im Kaufangebot festgelegt wurden. Wenn der Käufer das Kaufanbot annimmt, ist der Kaufvertrag geschlossen. Dieser kann auch mündlich abgeschlossen werden, denn in Österreich reicht die Willensübereinstimmung über Ware und Preis aus, um einen Vertrag abzuschließen. Trotzdem ist es notwendig, den Vertragsabschluss auch in Schriftform festzuhalten, für die Eintragung im Grundbuch ist eine Urkunde zu errichten, die eine bestimmte Form und Inhalt aufweisen muss, die Unterschriften müssen beglaubigt sein.
• Bedeutung Einantwortung: Bei der Einantwortung wird die Verlassenschaft einer Verstorbenen/eines Verstorbenen in den rechtlichen Besitz der Erbin/des Erben übergeben. Dem voraus geht das sogenannte Verlassenschaftsverfahren, in dem die rechtlichen Erb:innen ermittelt werden.

Für die Höhe der Grunderwerbsteuer sind zwei Faktoren relevant: 

1. Einerseits der Wert der Gegenleistung für die Höhe des anwendbaren Steuersatzes (0,5 – 3,5 Prozent) 
2. und andererseits, ob ein Erwerb innerhalb des Familienverbandes stattfindet. 

Bei der Gegenleistung handelt es sich meist um den Kaufpreis des Grundstückes oder der Immobilie. Behält sich der Verkäufer ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Fruchtgenussrecht am Grundstück, dem Haus oder der Wohnung vor, wird der Wert des vorbehaltenen Rechts zur Gegenleistung dazugerechnet. Wird neben dem Kaufpreis auch Umsatzsteuer verrechnet, wird diese ebenso zur Gegenleistung gezählt und erhöht somit die zu zahlende Steuer. 

• Bedeutung Wohnungsgebrauchsrecht: Das Wohnungsgebrauchsrecht – auch Wohnrecht genannt – ist eine Form des Gebrauchsrechts. Es erlaubt dem Berechtigten, in einer Wohnung oder einem Haus ohne den eigentlichen Eigentümer zu wohnen. Anderweitig vermieten darf er die Immobilie aber nicht.
• Bedeutung Fruchtgenussrecht: Das Fruchtgenussrecht erlaubt dem Berechtigten, die Wohnung oder das Haus eines anderen sowohl selbst zu bewohnen als auch zu vermieten. Diese Vereinbarung sollte im Grundbuch eingetragen werden. Das ist zwar nicht vorgeschrieben, jedoch notwendig, wenn es auch bei einem Eigentümerwechsel weiter bestehen bleiben soll.

Bei einer Schenkung oder Erbschaft beziehungsweise beim Erwerb im Familienverband ist der Grundstückswert zu ermitteln. Dieser kann einfach über das Berechnungsprogramm des Bundesministeriums für Finanzen durch Eingabe der erforderlichen Daten erhoben werden. 

Der aktuelle Steuersatz zur Berechnung der Grunderwerbsteuer liegt derzeit 

• bei einem entgeltlichen Erwerb außerhalb des Familienkreises bei 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage 
• und bei 2 Prozent des Einheitswertes für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. 

Bei einer Schenkung kommt der Stufentarif zur Anwendung, für den die folgenden Steuersätze gelten:

Wird das Objekt an ein Familienmitglied verkauft, gilt der Erwerbsvorgang trotzdem als unentgeltlicher Erwerbsvorgang. 
Der Steuersatz bewegt sich abhängig von der Höhe des Grundstückwertes zwischen 0,5 Prozent und 3,5 Prozent. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist in diesem Fall nicht der Kaufpreis, sondern der Grundstückswert:

• Grundstückswert = hochgerechneter (anteiliger) dreifacher Bodenwerte + (anteiliger) Wert des Gebäudes

Es muss sich allerdings bei dem Familienmitglied um einen nahen Angehörigen handeln. Das können sein:

• die Ehegatten/eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft) sein
• Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten
• Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie
• die eigenen Kinder, die Enkelkinder, die Eltern oder auch die Stief-, Wahl- oder Pflegekinder 
• oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner, Geschwister, Nichten oder Neffen

Achtung! Erwerbe innerhalb der letzten fünf Jahre zwischen denselben Personen sind zusammenzurechnen, wenn für die vorangehenden Erwerbe schon der Stufentarif anwendbar war.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer und zählt zu den Kaufnebenkosten. Sie erfasst sowohl den entgeltlichen als auch den unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken, die in Österreich liegen. Steuerschuldner sind alle am Eigentumsübergang beteiligten Personen. Verkäufer und Käufer haften also solidarisch. Es ist jedoch üblich, dass die Schuld vom Käufer der Immobilie bezahlt wird. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt aufgrund der solidarischen Haftung auch an den Verkäufer wenden. Es ist deshalb sehr sinnvoll, einen Notar in mit der Abwicklung der Liegenschaftstransaktion zu beauftragen. Dieser gewährleistet eine sichere und rasche Abwicklung und kümmert sich um die Berechnung der anfallenden Steuern (GrESt, ImmoEst) und Gebühren (gerichtliche Eintragungsgebühr) und leitet diese fristgerecht im Namen des Steuerschuldners an das zuständige Finanzamt weiter. Dieser Vorgang wird juristisch als Selbstberechnung bezeichnet.

Auch wenn eine Immobilie unentgeltlich im Erbweg oder durch eine Schenkung übertragen wird, muss Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Es ist daher nicht möglich, durch unentgeltliche Übertragungen die Steuerlast zu umgehen. Allerdings wird hier aufgrund eines unentgeltlichen Vorganges auch zwischen Fremden der günstigere Stufentarif (Steuersatz von 0,5 Prozent bis 3,5 Prozent) angewendet. 
 

Laut GrEStG ist die Grunderwerbsteuer bei der Selbstberechnung, das ist die Vorabberechnung des Vertragserrichters via FinanzOnline, bis spätestens zum 15. Tag des der Selbstberechnung zweitfolgenden Monats an das Finanzamt abzuführen. 

• Bedeutung FinanzOnline: FinanzOnline ist ein E-Government Portal der österreichischen Finanzverwaltung, mittels welchem Notare und Rechtsanwälte direkt die Steuerberechnung bei Liegenschaftstransaktionen vornehmen.

Ein Beispiel: 

Erfolgt die Selbstberechnung am 29. März, ist die Grunderwerbsteuer demzufolge bis spätestens 15. Mai an das Finanzamt abzuführen.
Erfolgt durch den Notar oder Rechtsanwalt keine Selbstberechnung, ist der Erwerbsvorgang dem Finanzamt lediglich anzuzeigen, das Finanzamt schreibt in diesem Fall die zu bezahlende Steuer dem Steuerpflichtigen direkt vor. Die Abgabenerklärung muss bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Vertragsunterfertigung erfolgen.

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren (nach Ablauf der zehnjährigen Behaltefrist der Immobilie konnte diese steuerfrei verkauft werden) wurde abgeschafft, ist aber nach wie vor für die Ermittlung der Höhe des Steuersatzes relevant. Hier muss zwischen sogenanntem Alt- und Neuvermögen unterschieden werden.
Für die Einordnung, ob es sich um ein Alt- oder Neuvermögen handelt, kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war – das heißt, der zehnjährige Spekulationszeitraum gemäß Rechtslage vor der Neuregelung am 31. März 2012 abgelaufen war oder nicht. Durch die Einführung der Immobilienertragsteuer wurden sohin auch jene Immobilien rückwirkend wieder der Steuerpflicht unterworfen, die nach der alten Rechtslage steuerfrei verkauft werden hätten können.

Neuvermögen
Unter Neuvermögen fallen einerseits jene Immobilien, die nach dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und daher am 31. März 2012 steuerverfangen waren oder erst nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. April 2012 angeschafft wurden. Hier wird der Veräußerungsgewinn 

• abzüglich der tatsächlichen Anschaffungskosten, 
• abzüglich der Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt, 
• abzüglich der Kosten für Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer 
• und abzüglich Minderbeiträge aus Vorsteuerberichtigungen berechnet. 

Der Veräußerungsgewinn wird mit 30% besteuert.

Altvermögen
Unter Altvermögen sind all jene Immobilien zu verstehen, die am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Vom Verkaufspreis werden pauschal 86 Prozent an Anschaffungskosten abgezogen. Dies ergibt einen ein Veräußerungsgewinn von 14 Prozent des Verkaufspreises. Der Kaufpreis wird hier pauschal mit 4,2 Prozent besteuert.

Während die Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom Käufer zu bezahlen ist, ist die Immobilienertragsteuer vom Verkäufer zu bezahlen.

Keine Immobilienertragsteuer fällt an, wenn ein sogenannter Befreiungstatbestand vorliegt:

• Hauptwohnsitz- und der Herstellerbefreiung
• Befreiungen bei Vorgängen zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen)
• Befreiung bei bestimmten Tauschvorgängen (Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahren) 
• und Befreiung bei der Abgeltung von Wertminderungen von Grundstücken durch Maßnahmen im öffentlichen Interesse wie zum Beispiel eine Entschädigung dafür, dass über ein Grundstück eine Starkstromleitung geführt wird.