Renovierungskosten einer Mietwohnung absetzen: Tipps für Vermieter
Welche Renovierungskosten kann ich absetzen?
In der Regel können Sie als Vermieter alle Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen Ihrer Immobilie als Werbungskosten voll von der Steuer absetzen. Wichtig ist allerdings, dass die Kosten vom Finanzamt als Erhaltungsaufwendungen beurteilt werden. Stuft das Finanzamt die Ausgaben als Herstellungsaufwand und nicht als Erhaltungsaufwand ein, dürfen Sie die Kosten nicht in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, sondern müssen diese über mehrere Jahre abschreiben.
Gängige Beispiele:
- Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Dämmung von Dach und/oder Außenwänden
- Austausch der Fenster
- Modernisierung des Badezimmers
- Streichen von Fenstern und Türen
- Tapezieren und/oder Streichen von Wänden
- Erneuerung des Bodenbelags
Die Werbungskosten werden von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen. Dadurch senkt sich Ihr zu versteuerndes Einkommen und Sie müssen insgesamt weniger Steuern zahlen.
Weitere absetzbare Werbungskosten im Blick
Neben den Renovierungskosten sollten Vermieter auch andere laufende Aufwendungen als Werbungskosten berücksichtigen. Dazu zählen zum Beispiel:
- Schuldzinsen für Immobilienkredite
- Maklergebühren bei Neuvermietung
- Versicherungen (z. B. Wohngebäudeversicherung)
- Hausgeldzahlungen bei Eigentumswohnungen
- Verwaltungskosten und Steuerberatungskosten
Die Kombination aus Renovierungskosten und zusätzlichen Werbungskosten erhöht die steuerliche Entlastung erheblich. Für Vermieter lohnt es sich daher, sämtliche Belege sorgfältig zu sammeln und vollständig in der Steuererklärung anzugeben.
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Unter welchen Voraussetzungen können Vermieter Renovierungskosten absetzen?
Als Vermieter können Sie Renovierungskosten absetzen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Sie haben eine klare Einkünfteerzielungsabsicht; Sie bemühen sich, die Wohnung zu vermieten.
- Die Mieteinnahmen pro Jahr betragen mehr als 410 Euro.
- Sie geben eine Steuererklärung mit der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) beim Finanzamt ab.
Zu Punkt 1: Sie müssen bei Auszug Ihres Mieters noch keinen neuen Mieter gefunden haben, sie können Renovierungskosten auch dann geltend machen, wenn die Immobilie aktuell unvermietet ist. Es muss jedoch eine Vermietungsabsicht bestehen.
Zu Punkt 2: Betragen Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung weniger als 410 Euro, abzüglich Werbekosten und Härteausgleichsbetrag, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen nicht versteuern. Allerdings können Sie als Vermieter dann auch keine Renovierungskosten absetzen.
Beispielrechnung: Renovierungskosten absetzen
Ausgangsdaten:
- Kaufpreis der Wohnung: 200.000 €
- Renovierungskosten: 20.000 €
- Jährliche Mieteinnahmen: 9.600 € (800 € monatlich)
- Sonstige Werbungskosten (Hausverwaltung, Fahrtkosten etc.): 2.000 €
1. Prüfung der Voraussetzungen
- Renovierungskosten = Erhaltungsaufwand (z. B. neue Fenster, Bad modernisieren, Wände streichen).
- Vermietungsabsicht klar: Wohnung wird an Dritte vermietet.
- Mieteinnahmen > 410 € pro Jahr
- Vermieter wohnt nicht selbst in der Immobilie
- Immobilie war vorher bewohnbar
- Renovierungskosten = 20.000 € = 10 % des Kaufpreises → liegt unter der 15 %-Grenze
Ergebnis: Die gesamten 20.000 € sind als Werbungskosten absetzbar
2. Ergebnis:
- Renovierungskosten: 20.000 €
- Sonstige Werbungskosten: 2.000 €
= Gesamte Werbungskosten: 22.000 €
- Einnahmen: 9.600 €
- Werbungskosten: 22.000 €
= Verlust aus Vermietung: –12.400 €
In diesem Beispiel kann der Vermieter die vollen 20.000 € Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen, weil alle Bedingungen erfüllt sind. Das führt sogar zu einem steuerlichen Verlustvortrag, der die Einkommensteuer senkt.
Was gilt als Erhaltungsaufwand?
Zum Erhaltungsaufwand zählen laut Bundesfinanzministerium alle Kosten für die Erneuerung vorhandener Gebäudeteile, Einrichtungen oder Anlagen, solange deren Funktion nicht verändert wird.
Werden durch Arbeiten der Standard erhöht, zusätzlicher Wohnraum geschaffen oder die Immobilie erst bewohnbar gemacht, gilt dies als Herstellungsaufwand und muss über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Gleiches gilt für nachträgliche Einbauten wie Jalousien, Alarmanlagen oder Heizkörper.
Beispiel:
Vermieter Herr Maier ersetzt alte Fenster durch moderne, mehrfach verglaste – das ist Erhaltungsaufwand. Baut er zusätzlich eine Dachgaube ein, prüft das Finanzamt:
- Mit Wohnraumerweiterung → Herstellungsaufwand, Abschreibung über Jahre.
- Ohne Wohnraumerweiterung → Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar.
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Hinweis: |
Die Grenzen zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand sind manchmal nicht ganz eindeutig. Fragen Sie einen Experten, was in Ihrem individuellen Fall zutrifft. |
Wie kann ich als Vermieter Renovierungskosten absetzen?
Als Vermieter können Sie die Renovierungskosten, die als Erhaltungsaufwand gelten, in der Regel als Werbungskosten absetzen. Sie haben dabei zwei Optionen:
- Sofortabzug im Zahlungsjahr: Sie setzen die gesamten Kosten in dem Jahr ab, in dem Sie die Rechnung bezahlt haben.
- Verteilung auf zwei bis fünf Jahre: Sie verteilen die Kosten gleichmäßig auf einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren.
Wann lohnt sich der Sofortabzug?
Der Sofortabzug der vollen Renovierungskosten lohnt sich, wenn Sie im Zahlungsjahr ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben.
- Beispiel: Herr Maier erzielt 17.000 € Einnahmen aus der Vermietung. Für einen Fensteraustausch fallen 12.000 € Kosten an. Durch den Sofortabzug sinken seine steuerpflichtigen Mieteinnahmen auf 5.000 €, wodurch sich seine Steuerlast in diesem Jahr deutlich verringert.
Wann ist die Verteilung über mehrere Jahre sinnvoll?
Die Verteilung der Kosten über zwei bis fünf Jahre ist besonders bei einem geringeren oder schwankenden Einkommen vorteilhaft. So können Sie sicherstellen, dass Sie die Kosten nicht steuerlich "verschenken".
- Beispiel: Herr Maier investiert 12.000 € in den Fensteraustausch. Verteilt er die Kosten auf fünf Jahre, kann er jährlich 2.400 € absetzen. Dies kann dazu führen, dass sein zu versteuerndes Einkommen unter den Grundfreibetrag sinkt, sodass er möglicherweise keine Einkommensteuer zahlen muss.
- Grundfreibetrag 2025: 12.096 € (Alleinstehende) bzw. 24.192 € (Ehepaare/Lebenspartner)
Sind Materialkosten steuerlich absetzbar?
Als Vermieter können Sie die Materialkosten für Renovierungen in Ihrer Mietimmobilie steuerlich absetzen. Diese Ausgaben zählen zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wichtig ist die Unterscheidung: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand, können Sie die Kosten in der Regel sofort und in voller Höhe abziehen. Bei Herstellungsaufwand (z. B. eine wesentliche Verbesserung oder Erweiterung) müssen die Kosten über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Führen Sie die Arbeiten in Eigenleistung durch, können Sie zwar Ihre Arbeitszeit nicht geltend machen, die belegbaren Materialkosten sind jedoch in jedem Fall absetzbar. Bewahren Sie dafür alle Rechnungen sorgfältig auf und achten Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie auf die sogenannte 15%-Grenze, um eine sofortige Absetzbarkeit zu gewährleisten.
Steuervorteile und Förderprogramme nutzen
Für Vermieter kann es sinnvoll sein, Renovierungen über ein Bankdarlehen zu finanzieren. Der Vorteil: Während die Bank die nötige Liquidität bereitstellt, können die anfallenden Zinsen und Renovierungskosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. So profitieren Vermieter doppelt – die Immobilie bleibt im Wert erhalten oder steigt sogar, und gleichzeitig reduziert die Steuerrückerstattung die tatsächliche Belastung.
Gerade bei größeren Modernisierungen wie neuen Fenstern, Heizungsanlagen oder Bädern lohnt sich dieser Weg, da die sofort absetzbaren Kosten oft zu spürbaren Steuerersparnissen führen. Wichtig ist jedoch, die Maßnahmen korrekt als Erhaltungsaufwand einordnen zu lassen, damit sie nicht über Jahre abgeschrieben werden müssen.
Beispiel: Renovierung über Bankdarlehen und Steuervorteile
Ausgangsdaten:
- Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €
- Renovierungskosten (z. B. neue Fenster, Badmodernisierung): 30.000 €
- Finanzierung über Bankdarlehen: 30.000 €
- Zinssatz: 4 % p. a. → jährliche Zinskosten = 1.200 €
- Persönlicher Steuersatz: 30 %
Ergebnis:
- Renovierungskosten (Erhaltungsaufwand): 30.000 €
- Zinskosten: 1.200 €
- Gesamt absetzbare Werbungskosten: 31.200 €
- 31.200 € × 30 % Steuersatz = 9.360 € Steuererstattung
Energetische Sanierungen und Fördermöglichkeiten
Seit 2023 gibt es für energetische Maßnahmen an vermieteten Immobilien erweiterte steuerliche Vorteile. Dazu zählen etwa der Austausch von Heizungsanlagen, Fassadendämmungen oder der Einbau neuer Fenster. Solche Maßnahmen können in der Regel als Erhaltungsaufwand sofort abgesetzt oder über Sonderabschreibungen verteilt werden. Zusätzlich stehen Vermietern staatliche Förderprogramme (z. B. KfW, BAFA) zur Verfügung, die Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen bieten. Dadurch sinken nicht nur die Steuerlast, sondern auch die tatsächlichen Renovierungskosten spürbar.
Tipps für Vermieter
- 15-Prozent-Grenze beachten: Renovierungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % der Gebäudekosten übersteigen, müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Warten Sie daher idealerweise drei Jahre mit größeren Sanierungen.
- Belege sammeln: Bewahren Sie alle Rechnungen und Zahlungsnachweise sorgfältig auf. Rechnungen sollten Lohn- und Materialkosten getrennt ausweisen.
- Zahlungsnachweis: Handwerkerrechnungen immer per Banküberweisung begleichen. Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt.
- Eigenleistungen: Ihre Arbeitszeit ist nicht absetzbar. Sie können jedoch die Materialkosten abziehen, wenn Sie die Rechnungen vorlegen können.
- Energetische Sanierungen: Bei selbstgenutzten Immobilien können Sie bis zu 20 % der Kosten über drei Jahre absetzen. Informieren Sie sich über die genauen Bedingungen.
- Leerstand: Renovierungskosten sind auch bei leerstehenden Wohnungen absetzbar, wenn Sie eine klare Vermietungsabsicht nachweisen können.
- Steuerberater: Bei Unsicherheit ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um alle Steuervorteile optimal zu nutzen.
FAQ - Renovierungskosten absetzen
Ja, Sie können Renovierungskosten für eine Mietwohnung steuerlich absetzen, solange sie als Erhaltungsaufwand und nicht als Herstellungsaufwand zählen.
Ja, die reinen Materialkosten sind als Teil der Gesamtkosten steuerlich absetzbar. Wichtig ist, dass Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig aufbewahren. Das gilt sowohl für die Kosten für Handwerker als auch für Materialien, die Sie selbst gekauft haben. Auch die Lohnkosten für Handwerker sind absetzbar.
Die Abschreibung von Fenstern bei einer Vermietung hängt davon ab, ob es sich um eine Instandhaltung oder eine Modernisierung handelt. Ein einfacher Fenstertausch ohne wesentliche Verbesserung gilt als Instandhaltungskosten, die Sie sofort als Werbungskosten absetzen können. Findet jedoch eine umfassende Sanierung statt (z.B. der Einbau von Wärmeschutzfenstern, die den Wert der Immobilie erheblich steigern), werden die Kosten in der Regel über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben.
Ja, das ist möglich, wenn Sie eine nachweisbare Vermietungsabsicht haben. Sie müssen belegen können, dass Sie die Immobilie aktiv zur Vermietung anbieten, etwa durch Anzeigen oder Maklerkorrespondenz.
Bei Eigenleistungen können Sie nur die Materialkosten absetzen, nicht Ihre eigene Arbeitszeit. Bewahren Sie dafür alle Rechnungen und Kaufbelege auf.
Ja, aber es gibt eine wichtige Einschränkung. Wenn Sie eine Immobilie kaufen und diese vor der ersten Vermietung renovieren, können diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Das ist der Fall, wenn die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto) übersteigen. In diesem Fall können Sie die Kosten nicht sofort absetzen, sondern müssen sie zusammen mit den Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben. Liegen die Kosten unter der 15-Prozent-Grenze, sind sie in der Regel sofort abzugsfähig.
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