Immobiliensuche mit Makler: Wissenswertes zu Maklervertrag und Provision

Bei der Beauftragung eines Maklers für den Verkaufsmarkt gilt: Die Provision kann zwischen Käufer und Verkäufer frei aufgeteilt werden. Wer die Provision zahlt, hängt stark davon ab, ob der Immobilienmarkt eher angebots- oder nachfrageorientiert ist und wer gut verhandelt hat. Formal sind an den Beruf eines Immobilienmaklers keine besonders hohen Anforderungen geknüpft. Die einzig formalen Gründe, um diesen Beruf nicht ausüben zu dürfen sind: Insolvenz und eine Vorstrafe. Darüber hinaus gilt seit Mitte 2018 eine Pflicht zur Fortbildung, die allerdings lediglich 20 Stunden in drei Jahren umfassen muss.

Qualifikationen können auf unterschiedliche Art und Weise, beispielsweise in Studiengängen zum Betriebswirt für die Bau- und Immobilienwirtschaft, erworben werden. Eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann ist kein Muss, entscheidet aber letztlich sehr wohl über die Professionalität des ausübenden Maklers. Im Beruf des Immobilienmaklers finden sich auf Quereinsteiger, die ein wirtschaftswissenschaftliches Studium absolviert haben.

Eine Mitgliedschaft in einem der Dachverbände für Immobilienmakler kann ein Hinweis auf (mehr) Seriosität sein, da diese Verbände selbst gewisse Standards für die Aufnahme setzen und durch diverse Weiterbildungsangebote für weiteres Know-How ihrer Mitglieder sorgen.

Makler sind, wie die meisten Vertreter eine Branche, häufig auf gewisse Geschäftszweige spezialisiert. Daher wird ein Makler, der auf dem kommunalen Markt von Baugrundstücken spezialisiert ist, nicht die beste Wahl sein, um einen Hotelkomplex zu veräußern. Dieses Beispiel macht noch einmal deutlich, wie wichtig es ist, genau hinzusehen. Ehe Sie einen Makler beauftragen, schauen Sie sich dessen Fähigkeiten und Leistungen an und bewerten Sie, ob er Ihnen tatsächlich Arbeit ersparen kann. In Bereichen wie dem kommunalen Grundstücksmarkt ist es von immensem Vorteil, wenn der Makler die Entwicklungen eines Viertels beispielsweise genau beurteilen oder aber über Kenntnisse einer bestimmten Lage verfügt. Der sicherlich entscheidende Punkt ist jedoch, dass der Makler über sein Netzwerk möglichst bebaubare Grundstücke anbieten kann. Darüber hinaus ist es wichtig, dass der Makler eine realitätsnahe Einschätzung des am Markt zu erzielenden Verkaufspreises vornehmen kann. Des weiteren wird er durch jahrelange Berufspraxis einen guten Blick dafür haben, ob ein Verkäufer vertrauenswürdig ist.
 
Wenn durch einen Fehler des Maklers ein Schaden entsteht, haftet er dafür. Daher ist es für einen Makler existenziell, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen, noch bevor er sein erstes Geschäft abwickelt.

Achtung: Für Verbraucher kann ein Maklervertrag beim Grundstückskauf durch die bloße Zustimmung zu einem Exposé zustande kommen. Hierfür ist keine generelle Schriftform notwendig. Wurde der Maklervertrag über das Netz, via Telefon, via E-Mail (sogenannter Fernabsatzvertrag) oder außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen, ist der Makler zu Folgendem verpflichtet: Er muss Sie ausdrücklich über die in diesen Fällen geltende 14-tägige-Widerrufsfrist nach Vertragsunterschrift informieren. Sind zu diesem Zeitpunkt bereits Kosten entstanden, können Sie diese gegebenenfalls zurückfordern. Werden Sie über die Widerrufsfrist nicht belehrt, sind Sie als Kunde in der Lage, jederzeit vom Vertrag zurückzutreten. Gemäß diverser Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) hat ein Makler im Falle der Nicht-Belehrung keinen Anspruch auf die Zahlung seiner Provision. Auch dann nicht, sollte die Provision vollkommen eindeutig in einer Immobilienanzeige genannt gewesen sein. 

Beispiel: Der Käufer hat der Vermittlung zwar per Internet oder Telefon zugestimmt, der Makler hat es jedoch versäumt, ihn aufzuklären. Damit ist der Käufer berechtigt, den Maklervertrag nach Ablauf eines Jahres, zusätzlich der 14 Tage für den Widerruf, zu kündigen. Selbst nach dem Kauf einer Immobilie ist er dazu berechtigt. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Haben Sie den Vertrag innerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, besteht kein Recht auf Widerruf.

Die Widerrufserklärung ist problematisch, denn im Grunde kann der Makler auch erst nach Ablauf dieser Frist seine Arbeit aufnehmen. Viele Makler behelfen sich daher mit einer gesonderten Vereinbarung: Der Käufer muss ausdrücklich zustimmen, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Arbeit beginnen darf, die der Käufer bei Vertragserfüllung auch bezahlen muss, da mit dieser Vereinbarung das Recht auf Widerruf für diese 14 Tage erlischt. Mit diesem Zusatz stimmt der Käufer einer „Wertersatzklausel“ zu. Demnach hat der Makler Anspruch, bereits geleistete Arbeiten in Rechnung zu stellen.
 
Reagieren Sie auf das Exposé eines Maklers, müssen Sie den Makler lediglich in Kenntnis setzen, dass ihrerseits kein Interesse am Kauf besteht. Ein formaler Widerruf ist hier nicht erforderlich. Handelt es sich um den umgekehrten Fall und Sie haben Interesse am Kauf, ist darauf zu achten, wer die Provision bezahlen muss. Beispiel: Aus dem Exposé eines Maklers geht nicht eindeutig hervor, dass eine Provision für den Käufer fällig wird. Hier kann der Käufer davon ausgehen, dass der Verkäufer die Provision übernimmt. Sie sollten diese Information (über einen Ausdruck oder Screenshot) auf jeden Fall sichern, um später darauf verweisen zu können. Generell macht es Sinn, sich via Mail vom Makler bestätigen zu lassen, dass für Sie als Käufer keine Provision fällig wird. Vermutungen sichern Sie im Ernstfall nicht ab. Nur wenn Sie selbst einen Makler beauftragt haben, für Sie ein Grundstück zu suchen, gelten auch die entsprechenden Widerrufsregelungen. 

Art des Auftrages: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in den §§ 652 bis 655 alles rund um den Maklervertrag. Weitere Regulierungen finden sich beispielsweise im Wohnungsvermittlungsgesetz, der Gewerbeordnung und der Makler- und Bauträgerverordnung. Zunächst sollte die Art des Auftrages im Maklervertrag festgehalten werden. Die Beauftragung zur Suche eines Grundstücks kann unterschiedlich umfangreich sein. Er erhält seine Vermittlungsprovision jedoch nur, wenn seine Arbeit von Erfolg gekrönt war und es zum Abschluss eines Kaufvertrages kam. 

Einfacher Maklervertrag
Im Zuge des einfachen Maklervertrags wird der Makler vom Käufer nicht exklusiv (als einziger) mit der Suche eines Grundstücks beauftragt. Daraus ergibt sich für den Makler jedoch auch keine Verpflichtung, für den Interessenten tätig zu werden. Ein Provisionsanspruch besteht nur bei erfolgreicher Vermittlung eines Grundstückes. 

Alleinvertag
Bei dieser Vertragsform ist der Käufer verpflichtet, nur einen einzigen Makler mit der Suche nach einem Grundstück zu beauftragen. Der Makler wird in diesem Fall verpflichtend bis zum Ablauf des Vertrages für den Käufer tätig werden. Als Käufer parallel selbst nach einem Grundstück zu suchen, ist selbstverständlich zulässig. Wird der Käufer selbst fündig, wird demnach auch keine Provision an den Makler fällig. Beauftragt ein Käufer jedoch zwei Immobilienmakler zeitgleich, wird er zweimal Provision bezahlen müssen. Der Anspruch auf Provisionszahlung ergibt sich für beide Makler auf unterschiedliche Weise: Ein Makler hat den generellen Provisionsanspruch, der zweite Makler hat Anspruch auf Schadenersatz. Der Alleinvertrag soll ja gerade diesen Umstand verhindern und den ersten Makler gegen „Konkurrenz“ absichern. 

Qualifizierter Alleinvertrag
Ein solches Vertragskonstrukt ist für einen Käufer nur dann interessant, wird er vom Verkäufer abgeschlossen. In diesem Fall (und nur in diesem Fall), kann der Käufer mit dem Makler eine gebührenpflichtige Reservierungsvereinbarung über den Kauf eines Grundstücks abschließen und damit unliebsame „Mitbewerber“ ausschließen. Für einen Makler ist ein solches Vorgehen allerdings nur dann möglich, ist er exklusiv mit der Suche beauftragt. Andernfalls könnte der Verkäufer des Grundstücks durch eigene Suche oder über einen anderen Makler nach einem Käufer suchen und mit diesem verhandeln. Bestünde diese Regelung nicht, würden die Gerichte in einem zweifelhaften Fall auch die für den Käufer anfallende Reservierungsgebühr, für nichtig erklären. Unattraktiv ist diese Vertragsform für einen Käufer, der dann seine eigene Suche einstellen muss. Sollte dies für einige wenige Käufer interessant sein, dann sicherlich lediglich für einen eng gefassten Zeitraum. Denn generell gilt: Ein Käufer, der innerhalb der Vertragslaufzeit ein Grundstück findet und erwirbt, muss dem Makler, die vertraglich vereinbarte Provision bezahlen. Diese Regelung ist ein Vertragsbestandteil des Exklusivvertrages. 

Die Grundstückssuche birgt ein Risiko: Kommt Ihnen ein Grundstück bekannt vor, gilt es, sich abzusichern. Stellt sich heraus, dass Ihnen das Grundstück bereits von einem anderen Makler angeboten wurde, sollten Sie den Maklervertrag umgehend auflösen. Darüber hinaus müssen Sie Beweise sichern, dass Ihnen das Grundstück bereits bekannt war. Andernfalls laufen Sie Gefahr, zwei Mal Provision bezahlen zu müssen. 

Die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, wird erst nach Erfolg fällig. Höhe und Aufteilung bleibt prinzipiell frei zu verhandeln. Üblicherweise handelt es sich um einen prozentualen Anteil am Kaufpreis. Die häufig maximal erhobenen 6 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer sorgen für einen ungeraden Provisionssatz von 7,14 Prozent. Einen Pauschalpreis zu vereinbaren, ist auch eine Möglichkeit, die den Vertragspartnern freisteht. Der Makler kann zusätzlich zur Provision noch Aufwandsentschädigungen, wie zum Beispiel Fahrtkosten, berechnen. Solche Zusatzkosten abzurechnen bedarf der ausdrücklichen Regelung im Vertrag. Ein gewisses Mindestmaß dürfen solche Aufwandsentschädigungen jedoch ohnehin nicht überschreiten – üblicherweise sind dies höchstens 10% der Provisionshöhe. 

Vertragslaufzeit 
Mit der Vertragslaufzeit wird geregelt, über welchen Zeitraum hinweg der Makler für den Käufer tätig werden kann. Dies ist etwa beim qualifizierten Alleinvertrag ein wichtiger Punkt. Die übliche Vertragslaufzeit beläuft sich auf sechs Monate.

Reservierungsgebühr
Lässt sich ein Käufer ein Grundstück von einem Makler reservieren, wird dafür eine Reservierungsgebühr erhoben. Diese Gebühr sollte 10 % der Provision nicht überschreiten. Bei einer höher ausfallenden Gebühr hält der Gesetzgeber üblicherweise eine notarielle Beurkundung für erforderlich. Ob eine Anrechnung auf die später anfallende Provisionszahlung möglich ist, ist vertraglich zu vereinbaren. 

Zusatzleistungen
Erbringt der Makler über das Vereinbarte hinaus, eine Zusatzleistung, kann er diese Leistung selbstverständlich in Rechnung stellen. Eine solche Zusatzleistung wäre beispielsweise die Wohnungsverwaltung, Wertgutachten für das Grundstück, Versicherungen rund um Grundstück und Immobilie oder der Hausmeisterservice. Services, die mit der eigentlichen Verkaufsvermittlung nichts zu tun haben, die der Makler jedoch als weitere Dienstleistungen mit anbietet. Diese Leistungen müssen auf alle Fälle gesondert vertraglich vereinbart werden. Hinsichtlich der Fälligkeit der Maklerprovision kommt es immer wieder zu Unstimmigkeiten. In vielen Fällen ist nicht klar, wer die Provision zu bezahlen hat. Dies ist unter anderem stark von der gewählten Vertragsform abhängig.

Darüber hinaus spielt es eine Rolle, in welchem Umfang Sie die Leistung des Maklers in Anspruch genommen haben. Ein Richter wird gegebenenfalls einen Unterschied aus dem Umstand ableiten, ob Sie bereits einen vom Makler arrangierten Besichtigungstermin wahrgenommen hatten oder nicht. Um einen Provisionsanspruch geltend machen zu können, ohne diesen durch den Makler näher zu definieren oder den Käufer darauf hinzuweisen, ist unzulässig. Als Käufer können Sie sich absichern, indem Sie die im Internet recherchierten Angaben ausdrucken oder einen Screenshot anfertigen. Sie sind auf der sicheren Seite, wenn Sie sich schriftlich bestätigen lassen, dass definitiv kein Provisionsanspruch besteht. Überhöhte Provisionsansprüche müssen Sie, gemäß diverser Gerichtsurteile, als Käufer nicht akzeptieren. Eine weitere Situation, aus der keine Provisionsansprüche entstehen: Sie kennen das Grundstück und dessen Anbieter bereits, eh es ihnen vom Makler gezeigt wird. Das muss der Käufer jedoch beweisen können. Ist ein Grundstück nicht bebaubar, wird kein Erfolg angenommen, da der Kaufvertag in diesem Fall nicht zustande kommt. Provisionsansprüche können selbst in bereits geschlossenen Kaufverträgen ausgeschlossen werden, wird der Kaufvertrag wegen Arglist oder Irrtum angefochten. 

Unter bestimmten Voraussetzungen spricht nichts dagegen, dass die Ansprüche eines Maklers zum Bestandteil des Vertrages werden. Diese Voraussetzung ist beispielsweise die Wiedergabe des wirklichen Verhältnisses zwischen Käufer und vermittelndem Makler. Ein Notar darf jedoch nicht im Interesse des Maklers gegen Interessen der tatsächlichen beurkundenden Parteien (Verkäufer – Käufer) verfahren. Fertigt der Notar auf Weisung des Maklers Entwürfe mit einer Maklerklausel, die dem Makler einen eigenen Provisionsanspruch sichern soll und dies weder mit den Vertragsparteien besprochen oder von diesen gewollt war, wäre dies unzulässig. Da die Stellung des Maklers durch einen Kaufvertrag gegenüber seiner Stellung im Maklervertrag keine Aufwertung erfahren soll, wäre eine solche Klausel erst recht unzulässig, bei der sich der Käufer der Zwangsvollstreckung gegenüber dem Makler unterwirft. Vor allem dann, wenn der Notar nicht über die Tragweite einer solcher Klausel belehrt und aufgeklärt hat beziehungsweise die Zustimmung des Käufers zu einer solchen Klausel fehlt.