Mehrfamilienhaus kaufen & finanzieren – Tipps zur Kapitalanlage
Lohnt es sich ein Mehrfamilienhaus zu kaufen?
Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage gilt als besonders attraktiv: Mehrere Wohneinheiten sorgen für stabile Mieteinnahmen und reduzieren das Risiko von Leerstand. Gleichzeitig erfordert der Kauf eines Mehrfamilienhauses eine hohe Investition – oft im sechs- bis siebenstelligen Bereich – und eine durchdachte Finanzierung. Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, sollte daher nicht nur die Renditechancen, sondern auch Finanzierung, Risiken und laufende Kosten genau prüfen.
Mehrfamilienhaus finanzieren: So funktioniert es
Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses erfolgt in der Regel über einen Immobilienkredit. Im Unterschied zur selbstgenutzten Immobilie stehen dabei nicht nur Einkommen und Eigenkapital im Fokus, sondern vor allem die Ertragskraft der Immobilie.
Banken prüfen insbesondere:
- Höhe und Stabilität der Mieteinnahmen
- Lage und Vermietbarkeit
- Zustand und Sanierungsbedarf
- Wirtschaftlichkeit des Objekts
Ein großer Vorteil: Ist das Mehrfamilienhaus vollständig vermietet, kann sich ein Teil der Kreditrate durch die laufenden Einnahmen decken. Allerdings kalkulieren Banken konservativ und berücksichtigen mögliche Risiken wie Leerstand oder Mietausfälle.
Kredit für ein Mehrfamilienhaus: Wie Banken entscheiden
Für Banken ist das Risiko das wichtigste Kriterium bei der Kreditvergabe. Während selbstgenutzte Immobilien aufgrund stabiler Einkommen als vergleichsweise sicher gelten, ist die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses komplexer, da zusätzlich die langfristigen Mieteinnahmen bewertet werden müssen. Dennoch bieten viele Banken entsprechende Finanzierungen an – ein Vergleich der Konditionen lohnt sich.
Zur Bewertung nutzt die Bank:
- den Beleihungswert (Sicherheitswert der Immobilie)
- das Ertragswertverfahren (basierend auf Mieteinnahmen)
- die Bonität des Käufers
Lösung bei der Finanzierung: Mehrfamilienhaus mit Darlehen finanzieren
Erwerben Sie ein Mehrfamilienhaus, das vollständig vermietet ist, können die laufenden Mieteinnahmen einen großen Teil der Finanzierung tragen. Banken kalkulieren jedoch bewusst konservativ und berücksichtigen Abschläge, da Leerstand, Mietausfälle oder unerwartete Sanierungskosten jederzeit auftreten können. Im schlimmsten Fall können solche Faktoren die Einnahmen deutlich reduzieren und die Rückzahlung des Kredits erschweren.
Daher prüfen Banken stets Ihre finanzielle Situation, um sicherzustellen, dass Sie die Finanzierung auch langfristig tragen können. Fällt die Bonitätsprüfung positiv aus, wird das Objekt anhand seines Beleihungswertes bewertet – und die Chancen auf eine Finanzierungszusage steigen deutlich.
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Mehrfamilienhaus kaufen: Wie viel Eigenkapital braucht man?
Typische Anforderungen:
- Mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10–13 %)
- Häufig zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises
- Insgesamt oft 20–30 % Eigenkapital
Je besser Bonität und Einkommen, desto flexibler zeigen sich Banken. Selbstständige müssen meist mehr Eigenkapital einbringen als Angestellte.
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Mehrfamilienhaus kaufen: Worauf sollte man achten?
Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, sollte folgende Punkte besonders genau prüfen:
- Lage: Entwicklungspotenzial und Nachfrage am Mietmarkt
- Mietrendite: Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete
- Zustand: Sanierungsbedarf und Modernisierungskosten
- Mietverträge: Laufzeiten, Miethöhe, Anpassungspotenzial
- Nebenkosten & Rücklagen: Laufende Kosten realistisch kalkulieren
- Rechtliches: Mietrecht, Mietpreisbremse, mögliche Risiken
Beispielrechnung zur Mietrendite
Eine der wichtigsten Kennzahlen ist die Bruttomietrendite, mit der sich schnell einschätzen lässt, ob sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage lohnt.
Beispiel:
- Kaufpreis: 1.000.000 €
- Jahreskaltmiete: 60.000 €
Bruttomietrendite:
60.000 € ÷ 1.000.000 € = 6 %
Das bedeutet: Die Immobilie erwirtschaftet jährlich 6 % des Kaufpreises an Mieteinnahmen (vor Kosten).
Wichtiger ist jedoch die Nettorendite, bei der Kosten berücksichtigt werden:
- Instandhaltung: ca. 10.000 €
- Verwaltung: ca. 3.000 €
- Mietausfall (Risiko): ca. 2.000 €
Berechnung:
60.000 € – 15.000 € Kosten = 45.000 € Einnahmen
45.000 € ÷ 1.000.000 € = 4,5 % Nettorendite
Eine Nettorendite von ca. 4,5 % gilt in Deutschland bei Mehrfamilienhäusern als gut bis solide, insbesondere in gefragten Lagen mit stabiler Vermietung. In Top-Städten sind oft sogar nur 2,5–4 % üblich, während in schwächeren Lagen auch 5–7 % möglich sind – dort aber meist mit höherem Risiko.
Unterschiede zur Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie
Für Banken ist Sicherheit das entscheidende Kriterium bei der Kreditvergabe. Bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt orientieren sich die Zinskonditionen vor allem an der Immobilienbewertung und den zu erwartenden Erträgen, weshalb sie leicht von klassischen Baufinanzierungen abweichen können.
Bei Selbstnutzern stehen hingegen Bonität, Einkommen und Eigenkapital im Vordergrund. Wer hier gut aufgestellt ist und zusätzlich eine Immobilie mit überzeugendem Ertragswert vorweisen kann, hat gute Chancen auf attraktive Finanzierungskonditionen.
FAQ - Mehrfamilienhaus finanzieren
Ja, ein Mehrfamilienhaus bietet den Vorteil mehrerer Mieteinnahmen und damit eine bessere Risikostreuung. Leerstand einzelner Wohnungen wirkt sich weniger stark auf die Rendite aus als bei einer einzelnen Immobilie.
Die Finanzierung erfolgt meist über einen Immobilienkredit. Banken achten besonders auf Eigenkapital, die erwarteten Mieteinnahmen und die Wirtschaftlichkeit des Objekts. Häufig werden höhere Eigenkapitalquoten verlangt als bei selbstgenutzten Immobilien.
In der Regel sollten mindestens 20–30 % Eigenkapital vorhanden sein. Bei sehr guten Renditeobjekten kann auch eine geringere Quote möglich sein, allerdings steigen dann die Finanzierungskosten.
- Lage und Mietentwicklung
- Zustand des Gebäudes und Sanierungsbedarf
- Aktuelle Mietverträge und Mietrendite
- Nebenkosten und Rücklagen
- Rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Mietrecht)
Die zu erwartenden Mieteinnahmen sind entscheidend für die Kreditvergabe. Banken prüfen, ob diese ausreichen, um Zinsen und Tilgung langfristig zu decken.
Typische Risiken sind Leerstand, Mietausfälle, unerwartete Sanierungskosten und steigende Zinsen. Eine sorgfältige Prüfung und realistische Kalkulation sind daher besonders wichtig.
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