Sondervereinbarungen im Mietvertrag: Was ist erlaubt und was nicht?

Eine Sondervereinbarung ist eine zusätzliche Regelung, die über die üblichen Bestimmungen eines Mietvertrags hinausgeht. Sie kann beispielsweise besondere Pflichten des Mieters, die Nutzung bestimmter Bereiche oder den Umgang mit baulichen Veränderungen betreffen.

Typische Beispiele sind:

• Übernahme bestimmter Gartenpflegearbeiten
• Nutzung von Garten, Dachterrasse oder Stellplätzen
• Regelungen zu mitvermieteten Einrichtungen
• Zustimmung zu bestimmten baulichen Veränderungen
• besondere Vereinbarungen zu Betriebskosten
• Regelungen zur Nutzung gemeinschaftlicher Räume

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen einer individuell ausgehandelten Vereinbarung und einer vorformulierten Vertragsklausel. Denn für Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten strengere rechtliche Anforderungen.

Vermieter und Mieter können grundsätzlich zusätzliche Regelungen vereinbaren, solange diese nicht gegen zwingendes Recht verstoßen. Auch Vereinbarungen über Betriebskosten oder zukünftige Änderungen der Miethöhe sind unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. So können beispielsweise eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart werden.

Bei Betriebskosten können die Parteien grundsätzlich vereinbaren, dass der Mieter diese trägt. Auch eine Abrechnung als Pauschale oder Vorauszahlung ist möglich; dabei gelten die Vorgaben des § 556 BGB.

Eine Individualvereinbarung im Mietvertrag liegt vor, wenn eine Regelung zwischen den Vertragsparteien tatsächlich ausgehandelt wurde. Es reicht nicht aus, eine vorformulierte Klausel lediglich als „Sondervereinbarung“ zu bezeichnen oder handschriftlich zu ergänzen.

Nach § 305 BGB liegen Allgemeine Geschäftsbedingungen gerade dann nicht vor, wenn eine Vertragsbedingung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt wurde.

Das bedeutet: Der Mieter muss grundsätzlich die Möglichkeit gehabt haben, Einfluss auf den Inhalt der Vereinbarung zu nehmen. Eine bloße Unterschrift unter eine vom Vermieter vorgegebene Regelung macht daraus nicht automatisch eine Individualvereinbarung.

Auch der Bundesgerichtshof unterscheidet zwischen echten Individualvereinbarungen und vorformulierten Klauseln. Eine tatsächlich ausgehandelte Individualvereinbarung unterliegt nicht in gleicher Weise der AGB-Inhaltskontrolle wie eine Formularvereinbarung.

• Ein Formularmietvertrag enthält vorformulierte Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Mietverhältnissen verwendet werden können. Solche Klauseln gelten grundsätzlich als Allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen der gesetzlichen Inhaltskontrolle.

• Nach § 307 BGB sind Bestimmungen insbesondere dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Auch unklare oder nicht verständliche Regelungen können unwirksam sein.

• Deshalb sollten Vermieter nicht davon ausgehen, dass jede gewünschte Regelung automatisch wirksam wird, nur weil sie im Mietvertrag steht.   

Auch eine individuell vereinbarte Regelung kann nicht beliebig von gesetzlichen Vorgaben abweichen. Für bestimmte Bereiche enthält das Mietrecht zwingende Vorschriften, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf.

Problematisch beziehungsweise unwirksam können beispielsweise sein:

So darf die Kaution bei Wohnraum grundsätzlich höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten betragen. Auch eine Vertragsstrafe zugunsten des Vermieters kann nicht wirksam vereinbart werden: § 555 BGB erklärt eine entsprechende Vereinbarung ausdrücklich für unwirksam.

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte können besondere Vereinbarungen sinnvoll sein. Anders als bei einer klassischen Etagenwohnung können beispielsweise Garten, Stellplätze, Heizungsanlagen oder weitere Außenflächen zum Mietobjekt gehören.

Gartenpflege im Mietvertrag

Soll der Mieter die Gartenpflege übernehmen, sollte möglichst genau festgelegt werden, welche Arbeiten er durchführen muss. Eine pauschale Formulierung wie „Der Mieter übernimmt die Gartenpflege“ lässt offen, welche Leistungen damit gemeint sind.

Nutzung von Garten und Außenflächen

Auch die Nutzung von Garten, Terrasse, Stellplätzen oder Nebengebäuden sollte bei Bedarf eindeutig geregelt werden. Dabei können beispielsweise Nutzungsrechte, Pflegepflichten oder die Mitbenutzung durch andere Hausbewohner festgelegt werden.

Bei besonderen Mietobjekten kann es sinnvoll sein, die Betriebskosten und ihre Abrechnung besonders klar zu regeln.

Grundsätzlich können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Möglich sind unter den gesetzlichen Voraussetzungen sowohl Betriebskostenvorauszahlungen als auch Pauschalen.

Bei einem Einfamilienhaus kann beispielsweise relevant sein, wer für bestimmte laufende Kosten zuständig ist. Werden Kosten direkt vom Mieter an einen Versorger gezahlt, sollte eindeutig feststehen, welche Kosten davon betroffen sind und wie die Versorgung organisiert wird.

Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Gerade bei vorformulierten Mietvertragsklauseln bestehen jedoch zahlreiche rechtliche Grenzen.

Problematisch sind beispielsweise starre Renovierungsfristen oder Klauseln, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten. Auch Vorgaben zur Farbgestaltung können unwirksam sein, wenn sie den Mieter unangemessen einschränken. Der Bundesgerichtshof hat hierzu wiederholt Grenzen für formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln gezogen.

Daher sollten entsprechende Vereinbarungen nicht pauschal formuliert, sondern auf ihre konkrete rechtliche Wirksamkeit geprüft werden.

Möchte ein Mieter beispielsweise eine Wand verändern, eine Terrasse umbauen oder eine andere bauliche Maßnahme durchführen, kann im Mietvertrag oder später eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden.

Dabei sollten unter anderem folgende Punkte geklärt werden:

• Welche Veränderung ist erlaubt?
• Wer trägt die Kosten?
• Wer übernimmt die Instandhaltung?
• Muss die Veränderung beim Auszug zurückgebaut werden?
• Wem gehören eingebaute oder installierte Gegenstände?

Allerdings bestehen auch hier gesetzliche Ansprüche des Mieters, etwa bei bestimmten baulichen Veränderungen für Barriereabbau, Laden eines Elektrofahrzeugs, Einbruchsschutz oder Steckersolargeräte. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist insoweit unwirksam.

Damit zusätzliche Vereinbarungen möglichst eindeutig sind, sollten Vermieter insbesondere auf folgende Punkte achten:

1. Konkrete Formulierungen: Beschreiben Sie genau, was vereinbart wird.
2. Zuständigkeiten festlegen: Halten Sie fest, wer welche Kosten, Pflichten und Arbeiten übernimmt.
3. Gesetzliche Grenzen prüfen: Nicht jede gewünschte Regelung darf vereinbart werden.
4. Individualvereinbarung nachweisbar machen: Wenn eine Regelung tatsächlich ausgehandelt wurde, sollte der Ablauf nachvollziehbar dokumentiert werden.
5. Formularmietverträge sorgfältig prüfen: Vorformulierte Klauseln müssen der AGB-Kontrolle standhalten.
6. Besonderheiten des Mietobjekts berücksichtigen: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Wohnungen mit Garten benötigen häufig individuellere Regelungen.

Nicht jedes Mietverhältnis, bei dem ein Unternehmen oder Verein beteiligt ist, ist automatisch ein klassischer Wohnraummietvertrag. Entscheidend ist insbesondere der Vertragszweck.

Mietet beispielsweise ein Unternehmen Wohnraum an, um diesen anschließend an einen Mitarbeiter weiterzugeben, kann die rechtliche Einordnung von der klassischen Wohnraummiete abweichen. Gleiches kann bei einer gewerblichen Weitervermietung oder bestimmten sozialen Einrichtungen relevant sein.

Die konkrete Einordnung hängt vom jeweiligen Vertragszweck und den Umständen des Einzelfalls ab. Deshalb sollte bei solchen Konstellationen geprüft werden, welche mietrechtlichen Vorschriften tatsächlich Anwendung finden.