Erbbaurecht: Was Sie beim Hauskauf auf einem Erbpachtgrundstück beachten müssen
Was steckt hinter dem Erbbaurecht?
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus auf dem Grund und Boden einer anderen Person. Die Immobilie gehört demnach Ihnen, das Grundstück aber nicht. So lässt sich das Erbbaurecht gut erklären. Für gewöhnlich haben Kommunen, Kirchen oder Stiftungen Erbpachtgrundstücke inne, weniger Privatpersonen. Diese Grundstücke können, wie auch die ohne Erbbaurecht, vererbt, verkauft oder belastet werden.
Die rechtlichen Regeln zum Erbbaurecht finden sich dabei im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Grundstückseigentümer, auch Erbbaurechtsgeber genannt, und Käufer beziehungsweise Erbbaurechtsnehmer, legen dabei in einem notariellen Erbbaurechtsvertrag alle Details fest. Das Erbbaurecht wird mit dem Kauf des Hauses im Grundbuch sowie Erbbaugrundbuch eingetragen.
Damit der Erbbaurechtsnehmer ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück bauen oder nutzen darf, zahlt er dafür einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Dieser entspricht ungefähr einer Miet- oder Pachtzahlung. Die Nutzungsdauer ist dabei allerdings nicht unendlich, sondern üblicherweise auf 60 bis 99 Jahre begrenzt.
| Interessant: | Erbpacht und Erbbaurecht wird heute im deutschen Sprachgebrauch oft gleichgesetzt, obwohl es nicht ganz dasselbe meint. Die Erbpacht bedeutete in früheren Zeiten, dass jemand das vererbliche und verkäufliche Recht besaß, ein fremdes Grundstück bewirtschaften zu dürfen und Erträge daraus zu ziehen, wenn er eine Pacht dafür zahlte. Anders als das heutige Erbbaurecht war die Erbpacht zeitlich unbegrenzt. |
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Hauskauf oder Hausbau mit Erbbaurecht: Was sind die Vor- und Nachteile?
Der entscheidende Vorteil beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht ist, dass sie oft zu günstigeren Konditionen vergeben werden – zum Beispiel von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen. Sie wollen mit dem Verkauf von Immobilien auf Erbpachtgrundstücken zum Beispiel Familien fördern, die sich ein Eigenheim vielleicht sonst nicht leisten könnten.
Allerdings ist es meistens so, dass der Käufer die Immobilie nicht direkt vom ursprünglichen Erbbaurechtsgeber erwirbt, sondern sie vom aktuellen Erbbaurechtsnehmer übernimmt. Mit anderen Worten: Es handelt sich selten um ein freies Grundstück, in der Regel befindet sich bereits ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück. Dieses kann der Käufer dem aktuellen Erbbaurechtsnehmer abkaufen.
Ob sich der Kauf eines Hauses auf einem Grundstück mit Erbbaurecht für Sie lohnt, müssen Sie selbst entscheiden. Sie sollten aber auch die negativen Punkte kennen. Dazu gehört beispielsweise der Erbbauzins. Dieser muss auch dann noch weitergezahlt werden, wenn das Immobiliendarlehen schon abbezahlt ist.
Der Vorteil, kostengünstig ein Haus kaufen zu können, wird bei einem Erbpachtgrundstück mit einigen Nachteilen erkauft, denn das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt und es fällt dauerhaft ein Erbbauzins an, was eine zusätzliche finanzielle Belastung bedeutet.
Zudem kann der Erbbaurechtsgeber den Pachtzins regelmäßig erhöhen - er richtet sich hierbei nach dem Grundstückswert. Leider gibt es noch weitere Nachteile: Will der Erbbaurechtsnehmer eine bauliche Veränderung umsetzen, die eine Baugenehmigung erfordern, so braucht er dafür die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Obwohl das Haus also ihm gehört, muss er trotzdem um Erlaubnis zu Umbaumaßnahmen fragen.
Zudem hat der Grundstückseigentümer das Recht, dem Erbbauberechtigten seine Auflagen aufzudrücken, wie dieser das Erbbaugrundstück nutzen darf. Will der Erbbaurechtsnehmer seine Immobilie wieder verkaufen, so hat der Grundstückseigentümer zudem laut Erbbaurechtsgesetz ein Mitspracherecht. Dieses ist allerdings begrenzt.
Ein weiterer Minuspunkt: Der Erbbaurechtsgeber kann vom Käufer verlangen, eine sogenannte Ankaufspflicht zu leisten. In diesem Fall muss der Erbbauberechtigte das Grundstück kaufen, wenn der Erbbaurechtsgeber dies von ihm fordert.
Wie kann ich ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück finanzieren?
Auch bei der Finanzierung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück gibt es ein paar Tücken: Oftmals muss die Darlehenstilgung nämlich zehn bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts erfolgen. Andernfalls kann das Erbbaurecht nicht als Sicherheit für die Darlehensvergabe genutzt werden.
Auch die Höhe der Grundschuld, mit der eine Immobilie mit Erbbaurecht belastet werden kann, ist limitiert. Das hat mit den hohen Sicherheitsabschlägen der Bank zu tun. Somit wird von Ihnen deutlich mehr Eigenkapital vorausgesetzt, als wenn Sie eine Immobilie ohne Erbbaurecht erwerben würden.
| Achtung: | Bedenken Sie außerdem, dass bei einem Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages nicht jedes Mal neu vergeben wird. Stattdessen übernehmen Sie als neuer Erbbaurechtsnehmer die „Restlaufzeit“ des Vorbesitzers. Dieses ist bei der Baufinanzierung nicht unerheblich, denn viele Banken fordern, dass das Immobiliendarlehen zehn bis 15 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrages abbezahlt ist. Deshalb sind Erbpacht-Immobilien mit geringen Vertragsrestlaufzeiten auch so schwer zu finanzieren. |
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Welche Kosten kommen auf mich beim Erbbaurecht zu?
Meistens sind Immobilien auf Erbpachtgrundstück günstiger zu haben. Das ist allerdings der einzige finanzielle Vorteil, denn neben dem Kaufpreis müssen Sie ansonsten alle Kosten tragen, die auch ein Immobilienbesitzer ohne Erbpachtgrundstück zahlen muss – nur, dass diesem das Haus und das Grundstück gehören. Ihnen nicht. Obwohl Sie nicht der Grundstücksbesitzer sind, sind Sie dennoch dazu verpflichtet, das Haus sowie das Erbbaugrundstück instand zu halten.
Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen:
- Erbbauzins
- Grundsteuer
- Grunderwerbsteuer
- Erschließungskosten bei Neubau
- Gebäudeversicherung und andere Versicherungskosten
- Instandhaltungskosten
Erbbauzins: Wie oft darf er erhöht werden?
Der Erbbauzins ist ein jährliches Entgelt, das der Grundstückseigentümer für die Nutzung seines Erbpachtgrundstückes verlangt. Er darf diesen Erbbauzins aber nur alle drei Jahre erhöhen. Die Zinsanpassung ist für gewöhnlich an einen bestimmten Index gekoppelt, zum Beispiel an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
Was passiert nach Ablauf des Erbbauvertrags?
Wohnen Sie auf einem Erbpachtgrundstück, sollten Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit an den Eigentümer des Grundstücks wenden. Sie haben nämlich nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages ein Vorkaufsrecht für das Grundstück. Sollte der Erbbaurechtsgeber eine Verkaufsabsicht haben, darf er also nicht an einen Dritten verkaufen. Im Gegenzug müssen Sie aber als Erbbaurechtsnehmer auch die Konditionen, die der Grundstückseigentümer vorgibt, akzeptieren.
In den meisten Fällen wollen die Grundstückseigentümer, die für gewöhnlich gemeinnützige oder kirchliche Einrichtungen sind, aber gar nicht verkaufen. Trotzdem gibt es auch keinen festen Anspruch auf eine Verlängerung des Erbbaurechts. Am besten fragen Sie rechtzeitig nach, wenn Sie an einer Verlängerung interessiert sind.
Wenn der Erbbaurechtsvertrag verlängert werden soll, so hat der aktuelle Erbbaurechtsnehmer ein Vorrecht auf einen erneuten Vertragsabschluss. Eine weitere Laufzeit ist möglich, falls beide Vertragspartner dies wünschen. Andernfalls geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über, der dem Erbbaurechtsnehmer aber eine Entschädigung für seine Immobilie zahlen muss. Die Höhe wird anhand des Verkehrswertes ermittelt und muss mindestens zwei Drittel davon betragen.
Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite
In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.
