Hausordnung im Mietvertrag: Regeln, Änderungen und Pflichten für Vermieter
Hausordnung im Mietvertrag oder allgemeine Hausordnung – was ist der Unterschied?
Grundsätzlich wird zwischen zwei Formen unterschieden:
| Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags | Die Regelungen der vertraglichen Hausordnung sind verbindlicher Vertragsbestandteil. Änderungen sind nur mit Zustimmung des Mieters möglich, wenn dadurch neue Pflichten entstehen. |
| Allgemeine Hausordnung (Aushang) | Sie enthält vor allem Regeln zum Gebrauch gemeinschaftlicher Bereiche und darf keine zusätzlichen Pflichten schaffen, die über den Mietvertrag hinausgehen. |
Vertragliche Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags
Die vertragliche Hausordnung ist Teil des Mietvertrags und damit eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Sie kann neben allgemeinen Regeln auch zusätzliche Pflichten enthalten, sofern diese wirksam vereinbart wurden.
Mögliche Regelungen sind beispielsweise:
- Verbot der unerlaubten Untervermietung (z. B. Airbnb)
- Regelungen zur Nutzung von Balkonen oder Gemeinschaftsflächen
- Rauchverbot in Gemeinschaftsbereichen
- Pflichten zur Pflege von Außenanlagen oder Schneeräumung
- Regelungen zur Haustierhaltung
- Vorgaben zur Nutzung von Waschmaschinen oder Geschirrspülern mit Sicherheitsvorrichtungen
- Informationspflicht bei längerer Abwesenheit
Allgemeine Hausordnung: Regeln für das Zusammenleben
Die allgemeine Hausordnung gilt für alle Mietparteien eines Hauses und wird vom Vermieter vorgegeben. Sie darf jedoch nur Regelungen enthalten, die den ordnungsgemäßen Gebrauch der Immobilie betreffen und keine neuen Pflichten schaffen, die nicht bereits gesetzlich oder im Mietvertrag geregelt sind.
Typische Inhalte sind:
- Ruhezeiten (Nacht- und Mittagsruhe)
- Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküche oder Garten
- Müllentsorgung und Mülltrennung
- Schließzeiten der Haustür
- Regelungen zur Treppenhausreinigung, sofern diese im Mietvertrag vereinbart ist
Kann der Vermieter eine Hausordnung nachträglich einführen?
Eine Hausordnung kann nicht grundsätzlich jederzeit einseitig eingeführt werden. Entscheidend ist, ob sie bereits im Mietvertrag vereinbart wurde.
Eine nachträgliche Einführung ist möglich, wenn:
- der Mietvertrag eine Klausel enthält, die auf eine Hausordnung verweist,
- die Hausordnung lediglich bestehende Pflichten konkretisiert,
- keine neuen Belastungen für Mieter entstehen.
Nicht zulässig ist dagegen, wenn der Vermieter nachträglich neue Verpflichtungen schafft, beispielsweise:
- zusätzliche Reinigungspflichten,
- strengere Nutzungsvorgaben,
- neue Verbote ohne vertragliche Grundlage.
In solchen Fällen benötigt der Vermieter grundsätzlich die Zustimmung der Mieter.
Kann der Vermieter die Hausordnung ändern?
Ob eine Hausordnung geändert werden kann, hängt davon ab, ob es sich um eine allgemeine oder vertragliche Hausordnung handelt.
Änderung einer allgemeinen Hausordnung |
Änderung einer vertraglichen Hausordnung |
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Eine allgemeine Hausordnung kann der Vermieter grundsätzlich auch ohne Zustimmung der Mieter anpassen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Mieter die Möglichkeit erhalten, die Änderungen zur Kenntnis zu nehmen (§ 305 Abs. 2 BGB). Ein bloßer Austausch oder neuer Aushang im Treppenhaus reicht dafür nicht immer aus. Empfehlenswert ist daher, die Mieter schriftlich über die Änderungen zu informieren und den Erhalt bestätigen zu lassen. Wichtig: Neue Pflichten, die über die bisherige Vereinbarung hinausgehen, können nicht einfach ergänzt werden. Dafür ist eine Anpassung des Mietvertrags beziehungsweise eine individuelle Vereinbarung mit den Mietern erforderlich. |
Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann der Vermieter sie nicht einseitig ändern. Änderungen sind nur möglich, wenn der Mieter den neuen Regelungen zustimmt. Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass der Mieter die Hausordnung erhalten und anerkannt hat, kann es schwierig werden, daraus Ansprüche abzuleiten. Daher sollten Änderungen immer nachvollziehbar dokumentiert werden. |
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Was in der Hausordnung nicht geregelt werden darf
Generell unzulässig sind in der allgemeinen und vertraglichen Hausordnung Klauseln, die bestehende gesetzliche Mieterrechte einschränken. Dasselbe gilt natürlich auch für Bestimmungen, die allgemein gültige Gesetze missachten.
Demnach sind beispielsweise folgende Klauseln unzulässig bzw. unwirksam:
- Erlaubnis für den Vermieter, die Wohnung des Mieters jederzeit betreten zu dürfen
- Abänderung der gesetzlichen Frist für die ordentliche Mietkündigung
- Pauschales Abstellverbot von Kinderwagen oder Rollatoren im Hauflur
- Verbot des Wäschetrocknens in der Wohnung, auch wenn ein allgemeiner Trockenraum vorhanden ist
- Verbot der Kleintierhaltung
- Grundsätzliches Verbot der Haustierhaltung
- Einschränkung bzw. Verbot des Besuchs- und Übernachtungsrechts für Gäste des Mieters
- Rauchverbot in der Wohnung und auf dem Balkon
- Generelles Verbot des Musizierens in der Wohnung
- Grundsätzliches Verbot von Kinderlärm
Was gilt, wenn eine Klausel in der Hausordnung nicht gilt?
Sollten in einer Hausordnung Klauseln enthalten sein, die rechtsunwirksam sind, braucht sie der Mieter nicht zu befolgen, ohne Nachteile befürchten zu müssen. Daran ändert sich auch nichts (§ 305c Abs. 2 BGB), wenn er die Hausordnung akzeptiert und zur Kenntnisnahme unterschrieben hat. Die übrigen, wirksamen Bestimmungen bleiben dessen ungeachtet erhalten und sind vom Mieter einzuhalten.
Verstöße gegen die Hausordnung: Welche Konsequenzen sind möglich?
Die Hausordnung enthält verbindliche Regeln für die Nutzung der Immobilie. Verstößt ein Mieter wiederholt oder erheblich dagegen, kann der Vermieter entsprechende Maßnahmen einleiten.
Typische Verstöße sind beispielsweise:
- wiederholte Ruhestörungen
- unerlaubte Haustierhaltung
- Missachtung von vereinbarten Reinigungspflichten
- Beschädigung oder Verschmutzung gemeinschaftlicher Bereiche
Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen kann der Vermieter zunächst eine Abmahnung aussprechen. Bleibt das Verhalten trotz Abmahnung bestehen, kann im Einzelfall sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sein. Voraussetzung ist, dass der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter die Hausordnung kannte – etwa durch eine Unterschrift unter den Mietvertrag oder eine dokumentierte Übergabe der Hausordnung.
Entstehen durch den Verstoß Schäden oder zusätzliche Kosten, kann der Vermieter unter Umständen Ersatz verlangen. Beispiel: Verursacht ein Mieter starke Verschmutzungen, kann der Vermieter eine professionelle Reinigung beauftragen und die Kosten geltend machen. (AG Bremen, Az. 9 C 346/12)
Keine Hausordnung ist auch eine Hausordnung
Auch in einem Mietverhältnis gibt es keinen rechtsfreien Raum, obgleich keine gesetzliche Pflicht besteht, eine Hausordnung aufzusetzen. Sollte also keine Hausordnung vorliegen, besteht für jeden Mieter die Grundverpflichtung, Rücksicht auf die übrigen Mieter zu nehmen, die ohnehin geltenden Gesetze auch in Bezug auf die Hausgemeinschaft zu respektieren und mit der Mietsache sorgsam umzugehen.
Auch im Fall der fehlenden Hausordnung gibt es eine Regelung zu Ruhezeiten, die vom BGH (V ZB 11/98) wie folgt festgelegt wurden
- Mittagsruhe von 12.00 - 14.00 Uhr
- Nachtruhe von 20.00 - 8.00 Uhr
- An Sonn- und Feiertagen ganztägig
FAQ - Hausordnung ändern
Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Neue Pflichten können in der Regel nicht einseitig eingeführt werden, wenn sie nicht vom Mietvertrag gedeckt sind.
Eine Hausordnung kann auch ohne ausdrückliche Aufnahme in den Mietvertrag gelten, wenn sie lediglich Regeln zur Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche enthält und keine zusätzlichen Pflichten begründet.
Das hängt davon ab, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist. Vertragliche Regelungen können meist nur mit Zustimmung des Mieters geändert werden.
Sie darf Regeln für das Zusammenleben und die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche festlegen, beispielsweise Ruhezeiten, Müllentsorgung oder Reinigung.
Ein pauschales Haustierverbot ist häufig unwirksam. Eine Prüfung muss in der Regel im Einzelfall erfolgen.
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