Wie unterscheiden sich Miete und Pacht?
Miete oder Pacht – die Nutzung macht den Unterschied
Viele denken, der Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung würde an der Sache festgemacht – also, dass Grundstücke grundsätzlich verpachtet und Räume immer vermietet werden. Das ist jedoch falsch. Denn auch Grundstücke können vermietet und Räume verpachtet werden. Die Nutzung macht den Unterschied: Sowohl beim Miet- als auch beim Pachtvertrag wird eine Gebrauchsüberlassung vereinbart, allerdings erlaubt der Pachtvertrag dem Pächter zusätzlich den „Genuss der Früchte“ – auch Fruchtgenuss oder Fruchtziehung genannt.
In Paragraf 581 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dazu:
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
Im Mietvertrag ist der Fruchtgenuss hingegen nicht enthalten. Hierzu der Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Was bedeuten Fruchtgenuss und Fruchtziehung?
Das Wort Fruchtgenuss oder Fruchtziehung kommt im deutschen Recht nicht direkt vor. Stattdessen wird vom Genuss der Früchte (§ 581 BGB) oder von Nießbrauch (§§ 1030 BGB ff.) geschrieben. Nießbrauch stammt allerdings vom lateinischen Begriff „usus fructus“ ab und kann mit Fruchtgenuss oder Fruchtziehung übersetzt werden. Ein Nießbraucher darf eine Immobilie dementsprechend fruchtbringend nutzen.
Dabei kann das Wort Frucht etwas in die Irre führen, denn damit ist nicht ausschließlich Obst gemeint. Vielmehr darf der Nießbrauchberechtigte verschiedene Erträge aus dem Grundstück ziehen. Dazu zählen neben landwirtschaftlichen Erzeugnissen beispielsweise auch abgebaute Rohstoffe und Miet- sowie Pachtzahlungen.
| Hinweis | Während in Deutschland der Fruchtgenuss im Nießbrauchrecht (Paragrafen 1030 ff. BGB) festgehalten ist, gibt es Österreich explizit das Fruchtgenussrecht (Paragraf 509 ABGB). |
|---|
Fallbeispiele Miete und Pacht
| Gemietet | Gepachtet | |
|---|---|---|
| Waldgrundstück | Sie dürfen sich dort aufhalten, aber weder jagen noch angeln. | Sie dürfen jagen, angeln, Holz schlagen, etc. – unter Berücksichtigung der jeweils zutreffenden Regelungen wie beispielsweise dem Jagdrecht. |
| Wochenendgrundstück / Schrebergarten | Sie dürfen sich dort aufhalten, aber keinen Ertrag draus ziehen. Stehen zum Beispiel Obstbäume auf dem Grundstück, dürfen Sie diese nicht ernten. | Sie dürfen die Obstbäume ernten und das Obst sogar verkaufen. Schrebergärten werden deshalb im Regelfall gepachtet. |
| Gaststätte | Sie müssen Ihr eigenes Inventar mitbringen, um Einnahmen zu erwirtschaften. Möchten Sie vorhandenes Inventar nutzen, müssen Sie die Gaststätte pachten. Es werden deshalb nur leerstehende Gaststätten vermietet. | Sie können das vorhandene Inventar der Gaststätte wie Kücheneinrichtung und Zapfanlage nutzen, um Einnahmen zu generieren – sprich um Früchte zu ziehen. Ist kein Inventar vorhanden, sodass Sie selbst welches anschaffen müssen, dann mieten Sie die Gaststätte nur. |
| Boutique | Hier gilt das Gleiche wie für Gaststätten. Sie müssen für die Fruchtziehung Ihr eigenes Inventar wie Verkaufstheke und Kleiderständer mitbringen. | Sie dürfen das vorhandene Inventar für die Fruchtziehung nutzen. |
Kündigungsfristen bei Miete und Pacht
Vermietung:
- Drei Monate zum Monatsende (abzüglich der Karenzzeit (dritter Werktag eines Monats)) – sowohl für Mieter als auch Vermieter
- Nach fünf Jahre sechs Monate Kündigungsfrist – zugunsten des Mieters
- Nach acht Jahren neuen Monate Kündigungsfrist – zugunsten des Mieters
- Längere Kündigungsfristen zu vereinbaren ist unzulässig.
Verpachtung:
- Kündigung und Kündigungsfristen können individuell vereinbart werden
- Es gibt keine Mindestdauer von drei Monaten wie bei der Vermietung
- Werden sich Pächter und Verpächter nicht einig, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten
Unterschied Miete und Pacht im Überblick
| Miete | Pacht | |
|---|---|---|
| Gesetzliche Regelung | § 535 BGB | §§ 581 bis 584b BGB; Landverpachtung: §§ 585 bis 597 BGB |
| Nutzung | nur Gebrauch, keine Fruchtziehung erlaubt | Gebrauch und Fruchtziehung sind erlaubt |
| Kündigungsfrist | 3 Monate (im Regelfall) | frei vereinbar |
| Preissteigerung | Vermieter kann Miete während eines laufenden Mietvertrags erhöhen (im Rahmen der gesetzlichen Regelungen) | Verpächter darf während eines laufenden Pachtvertrages den Pachtzins nicht erhöhen – es sei denn, es handelt sich um eine Landpacht |
Wichtiges zum Pachtzins
- Der Pachtzins kann ein fester Betrag oder eine Umsatzbeteiligung sein, wie es in der Gastronomie häufig der Fall ist.
- Während der Pachtzeit kann der Pachtzins vom Verpächter nicht erhöht werden.
- Ausnahme: die Landpacht. Verpächter, die Land verpachten, haben alle zwei Jahre ein Anpassungsrecht des Pachtzinses.
- Der Pächter darf nicht an Dritte unterverpachten.
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