Sind Fenster Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Fenster in Eigentumswohnungen: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG § 5 Abs. 2) sind Außenfenster einer Wohnung kein Sonder-, sondern Gemeinschaftseigentum; gehören also nicht dem Wohnungseigentümer, sondern der Wohneigentümergemeinschaft:
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
Abweichende Regelungen, die die Fenster zum Sondereigentum einer Wohnung erklären, sind laut Rechtsprechung ungültig. Somit sind Fenster auch dann Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn in einer Teilungserklärung etwas anderes stehen sollte.
Sonderfall: Gehören Dachfenster zum Gemeinschaftseigentum?
Auch Dachfenster gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, da sie Bestandteil des Dachs und damit der Gebäudehülle sind. Das gilt unabhängig davon, ob sich das Dachfenster ausschließlich in einer einzelnen Dachgeschosswohnung befindet.
Für Reparaturen, den Austausch oder die Erneuerung gelten daher dieselben Grundsätze wie bei anderen Fenstern. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 16 Abs. 2 WEG beschließen, dass die Kosten ausschließlich vom Eigentümer der betroffenen Wohnung getragen werden. Eine entsprechende Regelung kann auch bereits in der Teilungserklärung enthalten sein.
Da Dachfenster unmittelbar in die Dachkonstruktion eingreifen, dürfen sie nicht ohne Zustimmung der WEG ausgetauscht oder verändert werden. Das gilt insbesondere für Änderungen an Größe, Form oder Material.
Sonderfall: Gehören Balkon- und Terrassentüren zum Gemeinschaftseigentum?
Ja, Balkon- und Terrassentüren werden rechtlich in der Regel wie Fenster behandelt. Sie gehören meist zum Gemeinschaftseigentum, da sie Teil der Außenfassade und damit der Gebäudehülle sind.
Das bedeutet:
- Die Türrahmen, Verglasung und Außenseite gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.
- Über den Austausch oder wesentliche Veränderungen entscheidet in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Die Kosten trägt grundsätzlich die WEG oder – sofern beschlossen – der Eigentümer der betroffenen Wohnung.
Kleinere Bestandteile wie Türgriffe oder innenseitige Beschläge können dagegen je nach Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sein.
Darf ich meine Fenster einfach austauschen?
Wenn Sie als Wohnungseigentümer die Außenfenster Ihrer Wohnung renovieren oder austauschen möchten, müssen Sie zunächst einen Beschluss der Eigentümerversammlung darüber beantragen, da die Fenster Gemeinschaftseigentum sind.
Diese Regelung gilt auch für Änderungen an:
- Verglasungen,
- Fensterrahmen,
- Fenstersimsen außen,
- Fensterbänken außen,
- Außenjalousien,
- Außenmarkisen,
- Fensterläden,
- und Rollläden.
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Wer zahlt die Fenster-Instandhaltung bei Eigentumswohnungen?
Fenster gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Deshalb werden die Kosten für die Instandhaltung oder den Austausch von Fenstern in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getragen. Die Verteilung erfolgt nach dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel, meist nach den Miteigentumsanteilen.
Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer jedoch eine abweichende Kostenverteilung beschließen. Nach § 16 Abs. 2 WEG kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit festlegen, dass die Kosten für Fenster künftig ausschließlich von den Eigentümern der jeweils betroffenen Wohnungen getragen werden. Eine entsprechende Regelung kann auch bereits in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung enthalten sein.
Kurz zusammengefasst:
- Grundsatz: Die Kosten für Fenster trägt die WEG entsprechend dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel.
- Ausnahme: Die Eigentümerversammlung kann beschließen, dass nur der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten seiner Fenster übernimmt.
- Auch die Teilungserklärung kann eine abweichende Kostenverteilung vorsehen.
Wer zahlt bei einem Glasschaden am Fenster?
Wer für einen Glasschaden aufkommt, hängt von der Ursache und den Versicherungen ab. Besteht eine Glasversicherung, können auch Schäden an Fenster- oder Türscheiben abgedeckt sein. Ein Blick in die Versicherungsbedingungen schafft Klarheit. Da Fensterscheiben in der Regel zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist zunächst zu prüfen, wodurch der Schaden entstanden ist.
| Ursache des Schadens | Wer zahlt? |
|---|---|
| Altersbedingter Verschleiß | WEG bzw. nach vereinbarter Kostenverteilung |
| Sturm oder Hagel | Gebäudeversicherung (je nach Versicherungsvertrag) |
| Einbruch oder Vandalismus | Gebäudeversicherung oder Versicherung des Verursachers |
| Selbst verursachter Glasschaden | Verursacher bzw. dessen Haftpflichtversicherung |
| Beschädigung durch den Wohnungseigentümer | Eigentümer selbst |
Wer haftet bei undichten Fenstern?
Undichte Fenster können zu Zugluft, Feuchtigkeit, Schimmel oder höheren Heizkosten führen. Wer für die Reparatur verantwortlich ist, hängt von der Ursache des Schadens und der Regelung in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ab.
Grundsätzlich gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Ist das Fenster aufgrund von Alter, Verschleiß oder eines Defekts undicht, ist daher in der Regel die WEG für die Instandsetzung verantwortlich. Wurde jedoch beschlossen, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer die Kosten für ihre Fenster selbst tragen, gilt diese Kostenregelung.
Anders sieht es aus, wenn der Schaden durch den Wohnungseigentümer selbst verursacht wurde – etwa durch unsachgemäße Nutzung oder eigenmächtige Veränderungen am Fenster. In diesem Fall muss der Eigentümer die Reparaturkosten grundsätzlich selbst übernehmen.
Beispiele:
- Altersbedingte undichte Dichtungen: In der Regel Verantwortung der WEG.
- Beschädigung durch unsachgemäßen Einbau oder Umbau: Eigentümer haftet selbst.
- Sturmschäden: Häufig übernimmt die Gebäudeversicherung die Kosten, sofern Versicherungsschutz besteht.
FAQ - Gemeinschaftseigentum
Fenster gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, da sie Teil der Gebäudehülle sind. Abweichende Regelungen können sich aus der Teilungserklärung ergeben.
Grundsätzlich trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten. Seit der WEG-Reform 2020 kann jedoch beschlossen werden, dass der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten seiner Fenster selbst übernimmt.
Nein. Da Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören und das äußere Erscheinungsbild beeinflussen, ist in der Regel ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.
Ja. Balkon- und Terrassentüren werden meist wie Fenster behandelt und zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.
Das hängt von der Ursache ab. Bei Sturm oder Hagel übernimmt häufig die Gebäudeversicherung, bei selbst verursachten Schäden haftet in der Regel der Verursacher.
Ja. Die Teilungserklärung kann festlegen, welche Fensterbestandteile dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind und wie die Kosten verteilt werden.
Ja. Die Eigentümerversammlung kann den Austausch aller Fenster beschließen, um ein einheitliches Erscheinungsbild und eine bessere Energieeffizienz zu gewährleisten.
Kleinere Pflege- und Wartungsarbeiten übernimmt meist der Wohnungseigentümer. Für größere Instandsetzungen oder den Austausch ist grundsätzlich die WEG zuständig, sofern keine abweichende Kostenregelung gilt.
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