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Florian J. Fischer

Umlage von Heizkosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Inhaltsverzeichnis

Was besagt die Heizkostenverordnung?

Gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – Heizkostenverordnung) hat ein Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der „Nutzer“ an Wärme und Warmwasser zu erfassen.

Die Heizkostenverordnung unterscheidet zwischen der Erfassung

  • des Warmwasserverbrauchs und der Verteilung auf die Nutzer
  • des Wärmeverbrauchs und der Verteilung auf die Nutzer

Nach der Erfassung der gesamten Kosten der Versorgung mit Warmwasser und Wärme sind die Kosten auf die jeweiligen Nutzer zu verteilen.

Die Novellierung der Heizkostenverordnung

Eine EU-Energieeffizienzrichtlinie, welche die Fernablesbarkeit der Messgeräte vorschreibt und mehr Informationen für Nutzer fordert, hat eine Novellierung der Heizkostenverordnung zufolge. 

Im März 2021 hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie einen Verordnungsentwurf zur Änderung der Heizkostenverordnung vorgelegt. Mit Hilfe dieser Änderungsverordnung sollen die Vorgaben der Energieeffizienzrichtlinie der EU in deutsches Recht umgesetzt werden. Ab dem Zeitpunkt der Novellierung, die noch für das Jahr 2021 erwartet wird, werden ausschließlich fernauslesbare Messgeräte installiert werden. Dies bedeutet:

  • Voraussichtlich muss die Umrüstung im Bestand bis zum 01. Januar 2027 abgeschlossen sein
  • Bei Ablauf der Eichfristen im Altbestand sowie in Neubauten dürfen nur noch Messgeräte der neuen Generation eingesetzt werden
  • Sind fernablesbare Heizkostenverteiler oder Zähler vorhanden, müssen mit dem 01. Januar 2022 Abrechnungs – und Verbrauchsinformationen monatlich zur Verfügung gestellt werden. In welcher Form diese Informationen bereitzustellen sind, ist nicht geregelt
  • Für Liegenschaften, in denen fernablesbare Heizkostenverteiler oder Zähler installiert sind, ist ab 2021 halbjährlich eine Abrechnungs- und Verbrauchsinformation bereitzustellen.

Welche Kosten entstehen bei der Versorgung mit Warmwasser und Wärme?

Die Kosten der verbrauchten Brennstoffe sowie deren Lieferung stellen die größten Kostenpunkte einer zentral betriebenen Heizungsanlage dar. Neben diesen fallen Kosten für 

  • die Bedienung
  • die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
  • den Betriebsstrom
  • die Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung
  • die Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung inklusive Kosten der Eichung, deren Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse 
  • die Reinigung der Anlage selbst sowie des Betriebsraumes
  • die regelmäßige Prüfung von Betriebsbereitschaft und -sicherheit inklusive deren Einstellung durch Fachkräfte
  • die Überwachung und Pflege der Anlage an.

Eine verbrauchsabhängige Abrechnung hat vor allem zum Ziel, eine gewisse Energieeinsparung zu erreichen, indem sie das Nutzerverhalten beim Warmwasserverbrauch sowie bei der Raumheizung positiv beeinflusst. 

Durch die einzelnen Wohnungseigentümer können zwar Vereinbarungen zur Kostenverteilung der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sein, die jedoch hinfällig sind, da ausnahmslos die Vorschriften der Heizkostenverordnung auf Wohnungseigentum anzuwenden sind. Eine Vereinbarung, dass die Wohnungseigentümer die Heizkostenverordnung anwenden werden, ist demnach unnötig.

Welche Entscheidungen haben Wohnungseigentümer zu treffen?

Wohnungseigentümer sind hingegen verpflichtet, zahlreiche Entscheidungen zu treffen, wie beispielsweise 

in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte:

  • Ob Verbrauchserfassungsgeräte geleast, gekauft oder gemietet werden (Miete oder Leasing der Geräte bedeutet Finanzierungskosten, die auf die Mieter umgelegt werden können)
  • Installieren, Anbringen der Verbrauchserfassungsgeräte
  • Auswahl der erforderlichen Verbrauchserfassungsgeräte: 
    Messung anteiligen Warmwasserverbrauchs → Warmwasserzähler, Messung anteiligen Wärmeverbrauchs → Heizkostenverteiler oder Wärmezähler
  • Gemäß EU-Richtlinie 2018/2002 vom 11.12.2018 müssen Heizkostenverteiler und Zähler nach dem 25.10.2020 generell fernablesbar sein (nicht fernablesbare, bereits installierte Heizkostenverteiler müssen bis zum 01.01.2027 durch fernablesbare Geräte ersetzt oder mit dieser Funktion nachgerüstet werden).

hinsichtlich der Anschaffungs- und Betriebskosten:

  • Umlage Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage sowie Kosten der Wärmelieferung (entsprechender Festlegung des Umlageschlüssels)
  • Umlage der Anschaffungskosten für die Verbrauchserfassungsgeräte sowie deren Anbringung (nicht auf Mieter umlagefähige Kosten der Verwaltung)

Entscheidungen, die hinsichtlich dieser Punkte bereits durch den Bauträger getroffen worden waren, können von den Wohnungseigentümern geändert werden. Während des Bestehens einer Wohnungseigentumsanlage können immer wieder Änderungen erforderlich werden.

Auf welcher Grundlage werden Umlageschlüssel bestellt?

In Summe sind von den Wohnungseigentümern, gemäß Heizkostenverordnung, drei Umlageschlüssel per Beschluss oder Vereinbarung zu bestimmen. Diese Auswahl kann weder ein Messdienstleister noch ein Verwalter bestimmen, sie liegt einzig im Ermessen der Wohnungseigentümer. Folgende Umlageschlüssel sind zu bestimmen:

  1. Ein Umlageschlüssel ist gemäß § 8 Absatz 1 Heizkostenverordnung für die Betriebskosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage zu bestimmen, welcher mindestens 50 und höchstens 70 Prozent des erfassten Warmwasserverbrauchs erfasst. Die verbrauchsunabhängigen Kosten, also die übrigen Kosten müssen entsprechend der jeweiligen Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden. Die Ermittlung der Wohn- oder Nutzfläche kann auf Basis der Wohnflächenverordnung und unter Einbeziehung von Dachgärten, Terrasse, Loggien und Balkonen erfolgen. Den Wohnungseigentümern obliegt jedoch die Freiheit, sich für eine andere Berechnungsmethode zu entscheiden.
  2. Sind die Voraussetzungen des § 7 Absatz 1 Satz 2 Heizkostenverordnung nicht gegeben, sind die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen, mit einem Anteil von mindestens 50 und höchstens 70 Prozent. Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt der Umlageschlüssel in derselben Weise.
  3. Die verbrauchsunabhängigen (Grund-) Kosten sind nach Raumvolumen (dem umbauten Raum) oder nach Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. Die Grundkosten entsprechend des Raumvolumens zu verteilen, bietet sich bei unterschiedlichen Raumhöhen an, alternativ gibt es die Möglichkeit, beheizte Räume oder Flächen unberücksichtigt zu lassen. 
Verbrauchsunabhängiger Teil Grundkosten, die unabhängig vom Betrieb anfallen, werden auch als „verbrauchsunabhängiger Teil“ bezeichnet. Hierunter fallen Kosten, die eine Heizungsanlage durch ihre Inbetriebnahme verursacht, darüber hinaus werden Wärmebedarfsunterschiede, die durch die Lage bedingt sind, etwas abgemildert. 

Exakte Berechnung der Wohn- oder Nutzflächen

Der Zeitpunkt, zu dem Wohnungseigentümer eine exakte Ermittlung der Wohn- oder Nutzflächen verlangen können, ist nicht genau definiert. Darüber hinaus ist eine solche Berechnung kostspielig. So ist es nicht verwunderlich, dass gegenüber den genutzten Zahlen bis zur exakten Ermittlung ein gewisses und eventuell berechtigtes Misstrauen besteht. Tatsächlich berechtigt könnte ein solches Misstrauen sein, stellt sich heraus, dass die reelle Wohnfläche um etwa 10 Prozent von der zugrunde gelegten Wohnfläche abweicht.

Unrichtige Flächenangaben, die sich in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung finden, sollen sogar nur durch eine Vereinbarung geändert werden können. Sind Flächenangaben nicht korrekt, die der Berechnung von Heiz- und Warmwasserkosten als Grundlage dienen, sind die Abrechnungen falsch.

Die Kosten für Warmwasser und Wärme können durch eine Vereinbarung anders verteilt werden. Entspricht der Umlageschlüssel, den die Wohnungseigentümer bestimmt hatten, nicht den gesetzlichen Vorgaben, ist eine solche Bestimmung allerdings unwirksam. Wurde durch die Wohnungseigentümer kein Umlageschlüssel bestimmt, ist dieser nach Bestimmung der Wohnungseigentümer grundsätzlich auf Grundlage 

  • des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe 
  • des Verbrauchs vergleichbarer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum 
  • der betroffenen Räume in vergleichbaren Abrechnungszeiträumen

zu ermitteln. 

Sind funkbasierte Heizkostenverteiler Pflicht?

Ein funkbasierter Heizkostenverteiler kann den entsprechenden Verbrauch zu einem beliebigen Stichtag, zur Monatsmitte oder zum Monatsende, über einen längeren Zeitraum speichern. Diese funkbasierte Übermittlung der Daten macht es möglich, sich ein Bild vom Nutzerverhalten der in der Wohneinheit anwesenden Person(en) zu machen. Verarbeitet werden dürfen diese Daten allerdings nur unter Beachtung des Prinzips der Datensparsamkeit und nur im Rahmen des Erforderlichen. Die Wohnungseigentümer entscheiden und beschließen in diesem Fall selbst, was gilt. 

Was ein Vertrag mit dem Ableseunternehmen in datenschutzrechtlicher Hinsicht beinhalten soll, wird letztlich der Verwalter unter Vorgabe und im Sinne der Wohnungseigentümergemeinschaft verabreden. Wurden funkbasierte Heizkostenverteiler bereits eingebaut, ist ein solcher Beschluss nachzuholen. Darüber hinaus sollten vermietende Wohnungseigentümer 

  • die Zwecke, wofür die Daten genutzt oder verarbeitet werden, synonym mit den für sie selbst geltenden Bestimmungen festlegen und ihre Mieter darüber in Kenntnis setzen. 

Aus Kostengründen haben Bauträger in Wohnungseigentumsanlagen vielerorts sogenannte "Heizungsanlagen im Einrohrsystem" installiert. In einem solchen Einrohrsystem wird ein erheblicher Teil der Wärme unterdessen aufgrund der systembedingten höheren Vorlauftemperatur über das Rohrleitungssystem und nicht über die Heizkörper abgegeben. Bei der Kostenverteilung bleibt diese Wärme unberücksichtigt, da sie von den elektronischen Heizkostenverteilern nicht erfasst wird. Die Heizkostenverordnung bestimmt, um ungleiche Kostenverschiebungen unter den Nutzern zu reduzieren beziehungsweise auszugleichen, dass sich der Wärmeverbrauch "nach anerkannten Regeln der Technik" bestimmen lässt, wenn

  • freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung im Gebäude vorwiegend ungedämmt sind (dies gilt nicht für hauptsächlich ungedämmte, aber eben nicht freiliegende Leitungen) und
  • aus diesem Grund ein relevanter Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird. 

Ob Wohnungseigentümer den Wärmeverbrauch bei Einrohrheizungen nach "anerkannten Regeln der Technik" bestimmen, ist deren Entscheidung. Ist ein gewisser Grenzwert, wie etwa eine Erfassungsrate < 20 Prozent erreicht, haben die Wohnungseigentümer diese Regeln anzuwenden. In Frage kommen hierfür derzeit eine rechnerische Ermittlung, ein Bilanzverfahren oder eine messtechnische Ermittlung.

VDI-Richtlinie 2077 Beiblatt "Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe"

Nach allgemeiner Ansicht enthält unter anderem das Beiblatt "Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe" der VDI-Richtlinie 2077 anerkannte Regeln der Technik, welche mathematisch-technische Methoden zur Heizkostenermittlung und Heizkostenverteilung beschreibt. Haben sich die Wohnungseigentümer der Inhalte der VDI-Richtlinie bedient, müssen einem Mieter weder deren Anwendungsvoraussetzungen mitgeteilt, noch muss dem Mieter die VDI-Richtlinie 2077 zur Verfügung gestellt werden.

Umlage der Heizkosten: Prognose im jährlichen Wirtschaftsplan

Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite

In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.

Welche verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Kosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallen, muss bei der Erstellung des Wirtschaftsplans prognostiziert werden. Die Kosten sind entsprechend dieser Prognose auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen. 

Sind im Vorjahr, wie dies etwa bei einer neu errichteten Wohnungseigentumsanlage der Fäll wäre, keine Kosten angefallen, kann zum einen die Größe der Miteigentumsanteile für den Umlageschlüssel herangezogen oder es muss anhand anderer Werte geschätzt werden.

Was gilt es bei der Heizkostenumlage in der Abrechnung zu beachten?

In die Gesamtabrechnung sind die Heizkosten nach dem Abflussprinzip als Ausgaben einzustellen, wohingegen bei den Einzelabrechnungen die Kostenarten unterschieden werden müssen nach:

  • Kosten für im Wirtschaftsjahr erworbene aber nicht verbrauchte  Brennstoffe sind nach Größe der Miteigentumsanteile oder gemäß des dafür bestimmten Umlageschlüssels zu verteilen
  • Kosten für Brennstoffe, die verbraucht wurden, sind in den Einzelabrechnungen entsprechend des Verbrauchs auf die jeweiligen Nutzer zu verteilen.

Wird eine Jahresabrechnung basierend auf diesen Grundsätzen erstellt, muss es für die Wohnungseigentümer bei der Jahresabrechnung des Folgejahres eine Rückvergütung der nicht verbrauchten Brennstoffe geben. 

Keller- oder Dachgeschoss-Ausbau: Veränderte Berechnungsgrundlage?

Wie bereits im Vorfeld ausgeführt, sind von den Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage grundsätzlich mindestens 50, höchstens 70 Prozent nach dem ermittelten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten müssen in jedem Fall nach dem umbauten Raum oder nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden. Zugrunde gelegt werden kann auch der umbaute Raum oder die Wohn- oder Nutzfläche beheizter Räume. Keller oder Dachgeschosse, die von Wohnungseigentümern zu Wohnraum ausgebaut werden, müssen als neu gewonnene Fläche rückwirkend in die Berechnungsgrundlage der Wohn- oder Nutzflächen mit einbezogen werden.

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