Heizkostenabrechnung in der Eigentümergemeinschaft: Verteilerschlüssel und Umlage
Wie funktioniert die Heizkostenabrechnung in der Eigentümergemeinschaft?
Die Heizkosten einer WEG werden grundsätzlich nach einem verbrauchsabhängigen Verteilerschlüssel abgerechnet. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Die übrigen Kosten werden nach einem festen Maßstab, beispielsweise nach der Wohn- oder Nutzfläche, verteilt.
Die Eigentümergemeinschaft kann innerhalb des gesetzlichen Rahmens eigene Regelungen zur Kostenverteilung treffen. Diese können sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben oder durch einen Beschluss der Eigentümer festgelegt werden.
Beispiel für die Heizkostenabrechnung einer WEG
Eine Eigentümergemeinschaft hat insgesamt 20.000 Euro Heizkosten. Die Kosten werden zu 70 Prozent nach Verbrauch und zu 30 Prozent nach Wohnfläche verteilt:
- 14.000 Euro werden nach dem individuellen Verbrauch verteilt.
- 6.000 Euro werden nach der Wohnfläche verteilt.
Eine Wohnung verursacht beispielsweise 5 Prozent des Gesamtverbrauchs und macht 4 Prozent der Gesamtwohnfläche aus. Auf sie entfallen damit:
- 14.000 Euro × 5 % = 700 Euro Verbrauchskosten
- 6.000 Euro × 4 % = 240 Euro Grundkosten
Gesamt: 940 Euro Heizkosten
Wie sich der flächenabhängige Anteil genau berechnet, zeigt das folgende Beispiel.
Wie wird der flächenabhängige Anteil der Heizkosten berechnet?
Ein Teil der Heizkosten wird unabhängig vom individuellen Verbrauch nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Dafür wird zunächst ermittelt, welchen Anteil die jeweilige Wohnung an der Gesamtfläche der WEG hat.
Berechnung:
Wohnfläche der Wohnung ÷ Gesamtwohnfläche × 100 = Flächenanteil
Beispiel: Eine WEG besteht aus drei Wohnungen:
| Wohnung | Wohnfläche | Anteil an der Gesamtfläche |
|---|---|---|
| Wohnung 1 | 60 m² | 30 % |
| Wohnung 2 | 80 m² | 40 % |
| Wohnung 3 | 60 m² | 30 % |
| Gesamt | 200 m² | 100 % |
Wohnung 2 hat damit einen Flächenanteil von 40 Prozent. Werden beispielsweise 9.000 Euro der Heizkosten nach der Fläche verteilt, entfallen auf die Wohnung:
9.000 Euro × 40 % = 3.600 Euro
Welcher Verteilerschlüssel gilt für Heizkosten in der Eigentumswohnung?
Der Verteilerschlüssel für Heizkosten in einer Eigentumswohnung besteht grundsätzlich aus zwei Bestandteilen: den verbrauchsabhängigen Kosten und den Grundkosten.
|
Verbrauchskosten Zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten werden nach dem gemessenen Verbrauch verteilt. Dafür werden beispielsweise Heizkostenverteiler oder Wärmezähler eingesetzt. Wer mehr Heizenergie verbraucht, trägt damit grundsätzlich auch einen höheren Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten. |
Grundkosten Der verbleibende Anteil wird unabhängig vom individuellen Verbrauch verteilt. Als Maßstab kann beispielsweise die Wohn- oder Nutzfläche herangezogen werden. Diese Aufteilung soll berücksichtigen, dass auch unabhängig vom individuellen Heizverhalten Kosten entstehen. Dazu gehören beispielsweise Wärmeverluste innerhalb des Gebäudes oder die Beheizung gemeinschaftlicher Bereiche. |
Wer legt den Verteilerschlüssel für Heizkosten in der WEG fest?
Welcher Verteilerschlüssel für Heizkosten angewendet wird, kann sich zunächst aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Darüber hinaus können Wohnungseigentümer innerhalb der gesetzlichen Grenzen entsprechende Regelungen durch Beschluss treffen.
Der Verwalter kann die Heizkosten nicht ohne Weiteres nach eigenem Ermessen anders verteilen. Grundlage der Abrechnung müssen die für die WEG geltenden Regelungen und die gesetzlichen Vorgaben sein.
Möchte die Eigentümergemeinschaft den bisherigen Verteilerschlüssel ändern, ist deshalb zunächst zu prüfen, welche Regelung bisher gilt und ob eine Änderung rechtlich zulässig ist.
Kann die WEG den Verteilerschlüssel für Heizkosten ändern?
Grundsätzlich kann die Eigentümergemeinschaft die Kostenverteilung innerhalb des gesetzlichen Rahmens ändern. Dabei müssen jedoch insbesondere die Vorgaben der Heizkostenverordnung eingehalten werden.
Eine Änderung kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn sich die technische Ausstattung der Heizungsanlage verändert oder die bisherige Regelung nicht mehr zur tatsächlichen Situation der Wohnanlage passt.
Wichtig ist, zwischen einer Änderung des Verteilerschlüssels und einer bloßen Änderung der Berechnung in einer einzelnen Jahresabrechnung zu unterscheiden. Der Verwalter sollte einen geltenden Verteilerschlüssel nicht ohne entsprechende Grundlage eigenständig verändern.
Welche Kosten werden bei der Heizkostenabrechnung der WEG berücksichtigt?
Bei der Umlage der Heizkosten in der WEG werden zunächst die umlagefähigen Gesamtkosten der Heizungsanlage ermittelt. Anschließend werden diese nach dem geltenden Verteilerschlüssel auf die einzelnen Eigentümer verteilt.
Zu den typischen Heizkosten können unter anderem gehören:
| Kostenart | Beispiele |
|---|---|
| Energiekosten | Gas, Öl, Fernwärme |
| Betriebsstrom | Strom für die Heizungsanlage |
| Wartung | Wartung und Überprüfung der Anlage |
| Messung | Verbrauchserfassung |
| Ablesung | Kosten des Messdienstleisters |
| Reinigung | Reinigung der Heizungsanlage |
Nicht jede Ausgabe rund um die Heizungsanlage wird automatisch nach demselben Schlüssel verteilt. Entscheidend ist die jeweilige Kostenart und die dafür geltende rechtliche Regelung.
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Wer erstellt die Heizkostenabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Heizkostenabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird häufig durch einen spezialisierten Mess- oder Abrechnungsdienstleister erstellt. Dieser erfasst beziehungsweise verarbeitet die Verbrauchsdaten und berechnet die jeweiligen Kostenanteile.
Der WEG-Verwalter übernimmt anschließend die Einbindung der Heizkostenabrechnung in die Jahresabrechnung der Gemeinschaft.
Die Eigentümergemeinschaft kann grundsätzlich selbst entscheiden, welches Unternehmen mit der Verbrauchserfassung und Abrechnung beauftragt wird. Dabei spielen neben den Kosten auch die technische Ausstattung und die gesetzlichen Anforderungen an die Verbrauchserfassung eine Rolle.
Firmen für die Heizkostenabrechnung einer WEG
Für die Verbrauchserfassung und Heizkostenabrechnung können spezialisierte Messdienstleister beauftragt werden. Die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise der Verwalter sollte dabei unter anderem auf transparente Kosten, geeignete Messsysteme und die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben achten.
Welche Rolle spielt die Heizkostenverordnung bei der WEG?
Die Heizkostenverordnung macht für die Heizkostenabrechnung verbindliche Vorgaben. Insbesondere soll ein erheblicher Teil der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Die Eigentümergemeinschaft kann deshalb nicht frei entscheiden, sämtliche Heizkosten beispielsweise ausschließlich nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche zu verteilen.
Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der WEG kann zwar Regelungen zur Kostenverteilung enthalten. Diese müssen jedoch mit den zwingenden gesetzlichen Vorgaben vereinbar sein.
Heizkostenabrechnung der WEG prüfen: Was sollten Eigentümer beachten?
Eigentümer sollten ihre Heizkostenabrechnung der WEG nachvollziehen und auf mögliche Fehler prüfen.
Besonders wichtig sind:
- der richtige Abrechnungszeitraum,
- die Gesamthöhe der Heizkosten,
- die erfassten Verbrauchswerte,
- die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche,
- der angewendete Verteilerschlüssel,
- der individuelle Kostenanteil,
- bereits geleistete Vorauszahlungen.
Auch ein Vergleich mit den Vorjahren kann Auffälligkeiten sichtbar machen. Deutlich gestiegene Kosten können beispielsweise durch höhere Energiepreise oder einen gestiegenen Verbrauch verursacht worden sein.
Bei Unstimmigkeiten sollten Eigentümer zunächst beim Verwalter nachfragen und sich die Berechnung beziehungsweise die zugrunde liegenden Daten erläutern lassen.
Was passiert bei einer fehlerhaften Heizkostenabrechnung?
Stellt sich heraus, dass die Heizkosten falsch verteilt oder fehlerhaft berechnet wurden, sollte zunächst geklärt werden, wo der Fehler liegt.
Mögliche Ursachen sind beispielsweise:
- falsche Verbrauchswerte,
- ein falsch angewendeter Verteilerschlüssel,
- fehlerhafte Flächenangaben,
- falsch erfasste Kosten,
- ein Fehler bei der Zuordnung einzelner Wohnungen.
Was passiert mit den Heizkosten bei einem Eigentümerwechsel?
Bei einem Eigentümerwechsel müssen die Heizkosten dem jeweiligen Zeitraum des bisherigen und des neuen Eigentümers zugeordnet werden. Entscheidend ist dabei insbesondere der Zeitpunkt, zu dem der Käufer wirtschaftlich für die Wohnung verantwortlich wird.
Für die verbrauchsabhängigen Heizkosten kann der Verbrauch zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels anhand der vorhandenen Messwerte ermittelt werden. So lässt sich feststellen, welcher Verbrauch auf den bisherigen und welcher auf den neuen Eigentümer entfällt.
Beispiel:
Eine Wohnung wird am 1. Juli verkauft. Bis zu diesem Zeitpunkt sind 40 % des Jahresverbrauchs angefallen. Die entsprechenden Heizkosten werden dem Zeitraum des bisherigen Eigentümers zugeordnet. Der Verbrauch ab dem 1. Juli betrifft den neuen Eigentümer.
Wie die Heizkosten zwischen Käufer und Verkäufer letztlich aufgeteilt werden, sollte im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein. Gegenüber der WEG ist außerdem entscheidend, wer zum jeweiligen Zeitpunkt als Eigentümer gilt und welche Regelungen für die Jahresabrechnung bestehen.
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FAQ - Umlage von Heizkosten
Grundsätzlich werden 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt. Die übrigen Kosten werden nach einem zulässigen Maßstab wie der Wohn- oder Nutzfläche verteilt.
Der Verteilerschlüssel kann sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben oder innerhalb des gesetzlichen Rahmens durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
Ja. Eine Änderung ist grundsätzlich möglich, muss aber insbesondere mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar sein.
Die Kosten für die Verbrauchserfassung und Abrechnung gehören grundsätzlich zu den Kosten der Gemeinschaft und werden entsprechend dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt.
Häufig übernimmt ein spezialisierter Messdienstleister die Verbrauchserfassung und Erstellung der Heizkostenabrechnung. Der WEG-Verwalter bindet diese anschließend in die Jahresabrechnung ein.
Eigentümer sollten den Verwalter auf die Unstimmigkeit hinweisen und die zugrunde liegenden Verbrauchswerte, Kosten und den Verteilerschlüssel prüfen lassen. Bei rechtlichen Zweifeln kann eine fachkundige Prüfung sinnvoll sein.
Grundsätzlich nein. Die Heizkostenverordnung sieht eine verbrauchsabhängige Verteilung eines wesentlichen Teils der Kosten vor. Eine rein flächenabhängige Abrechnung ist daher grundsätzlich nicht zulässig.
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