Umbauter Raum nach DIN 277 berechnen: Definition, Formel und Beispiel
Was ist der umbaute Raum?
Früher war der umbaute Raum gemäß DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte) die Nenngröße für das Gebäudevolumen. Im Jahr 2016 wurde in der DIN der umbaute Raum (UR) jedoch durch den Bruttorauminhalt (BRI) ersetzt. Trotzdem existiert der Begriff “umbauter Raum” weiter.
Der umbaute Raum bezeichnet das gesamte Volumen eines Gebäudes, das von Außenflächen umschlossen wird. Dazu gehören alle Bereiche eines Bauwerks, die durch Wände, Decken und Dach begrenzt sind.
Der Wert wird in Kubikmetern (m³) angegeben und beschreibt damit nicht die Fläche eines Gebäudes, sondern sein räumliches Volumen.
Zum umbauten Raum zählen beispielsweise:
- Keller
- Erdgeschoss
- Obergeschosse
- Dachgeschosse (wenn sie umschlossen sind)
- integrierte Garagen
Nicht zum umbauten Raum gehören dagegen offene Bauteile wie:
- Balkone
- offene Terrassen
- Carports
- Vordächer ohne geschlossene Wände
Wofür wird der umbaute Raum verwendet?
Der umbaute Raum spielt in verschiedenen Bereichen der Immobilien- und Bauwirtschaft eine wichtige Rolle.
Typische Anwendungsbereiche sind:
- Baukostenberechnung
- Planung von Bauprojekten
- Vergleich von Gebäuden
- Wertermittlung von Immobilien
- Versicherungsbewertungen
Gerade bei der Baukostenplanung wird häufig der Preis pro Kubikmeter umbauten Raums als Richtwert verwendet.
Was ist der Unterschied zwischen umbauter Raum und Bruttorauminhalt?
- Der Begriff „umbauter Raum” (UR) ist in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) verankert, die die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum regelt. Der Bruttorauminhalt (BRI) hingegen ist ein Begriff aus der DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen).
- Bei der Berechnung des umbauten Raums sind folgende Flächen ausgeschlossen: Decken, Wände, Dachbelag, Putz, Bodenplatte des Kellers). In den Bruttorauminhalt zählen diese mit hinein.
- Bei der Berechnung des Bruttorauminhaltes spielt es keine Rolle, ob ein Dachboden ausgebaut ist oder nicht. Beim umbauten Raum hingegen schon. Hier fließen nicht ausgebaute Dachräume gar nicht in die Berechnung ein.
- Da ein ausgebautes Dachgeschoss mehr wert ist als ein ausgebautes, ist der umbaute Raum für die Ermittlung des Beleihungswertes aussagekräftiger als der Bruttorauminhalt. Der umbaute Raum spielt somit eine wichtige Rolle für die Baufinanzierung. Darüber hinaus ist er für die Gebührenberechnung bei der Erteilung einer Baugenehmigung relevant. Der Bruttorauminhalt wird vor allem herangezogen, um das Volumen von Industriegebäuden und Lagerhallen zu berechnen. Er wird außerdem für den Bauantrag benötigt.
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Wie wird der umbaute Raum (UR) berechnet?
Vereinfacht lautet die Formel, um den umbauten Raum zu berechnen, folgendermaßen:
- Umbauter Raum = Länge x Breite x Höhe
Doch ganz so einfach ist die Berechnung des umbauten Raums dann doch nicht. Es gibt einige Sonderregelungen zu beachten:
- Mehrgeschossige Gebäude: Bei unterschiedlichen Geschossgrundrissen wird für jedes Geschoss separat der umbaute Raum berechnet.
- Gebäude ohne Keller: Für die Berechnung des umbauten Raums wird ab der Geländeoberfläche gemessen.
- Gebäude mit Keller: Für die Berechnung des umbauten Raums wird ab der Oberkante des Kellerfußbodens gemessen.
- Fertig verputzte Immobilien: Bei der Berechnung des umbauten Raums werden zwei Prozent Putz abgezogen.
- Nicht ausgebauter Dachraum: Wird in der Berechnung des umbauten Raums gar nicht berücksichtigt.
- Ausgebautes Dachgeschoss: Werden bis zur Dacheindeckung in den umbauten Raum eingerechnet.
DIN 277: Grundlage für die Berechnung
Die Berechnung des umbauten Raums erfolgt nach der DIN 277, einer Norm zur Flächen- und Rauminhaltsberechnung von Bauwerken.
Diese Norm legt fest:
- welche Gebäudeteile berücksichtigt werden
- wie Flächen und Volumen berechnet werden
- wie Gebäudevolumen vergleichbar dargestellt werden
Heute wird in der Praxis häufig der Bruttorauminhalt (BRI) verwendet, der ebenfalls nach DIN 277 berechnet wird. Der Begriff „umbauter Raum“ wird jedoch weiterhin im Alltag, in Gutachten oder bei Baukostenberechnungen verwendet.
Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277
Die Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277 erfolgt in mehreren Schritten.
| 1. Grundfläche ermitteln |
Zunächst wird die Grundfläche des Gebäudes bestimmt. Diese ergibt sich aus: Gebäudelänge × Gebäudebreite |
| 2. Geschosshöhe bestimmen |
Danach wird die Höhe der einzelnen Geschosse gemessen. Dazu gehört der Abstand zwischen:
|
| 3. Volumen berechnen |
Das Volumen eines Geschosses ergibt sich aus: Grundfläche × Geschosshöhe |
| 4. Volumen aller Geschosse addieren | Am Ende werden alle Geschossvolumen zusammengerechnet. Das Ergebnis ist der umbauten Raum des Gebäudes. |
Beispiel: Umbauten Raum berechnen
Ein einfaches Beispiel zeigt, wie die Berechnung des umbauten Raums funktioniert.
Angenommen ein Gebäude hat:
- Grundfläche: 120 m²
- Geschosshöhe: 2,80 m
- 2 Geschosse
Berechnung:
120 m² × 2,80 m = 336 m³ pro Geschoss
Bei zwei Geschossen ergibt sich:
336 m³ × 2 = 672 m³ umbauter Raum
Das Gebäude hat also einen umbauten Raum von 672 Kubikmetern.
Wie wird der Bruttorauminhalt (BRI) berechnet?
Um den Bruttorauminhalt zu berechnen, werden zunächst alle Grundfläche einzeln mit der jeweiligen Höhe multipliziert und am Ende alle Produkte addiert. Dabei ist zu beachten, dass die Stärke von Decken und Wänden mit eingerechnet wird.
Die Formel für die Berechnung des Bruttorauminhaltes lautet also:
- Bruttorauminhalt = Grundfläche Keller x jeweilige Höhe + Grundfläche EG x jeweilige Höhe + Grundfläche 1. OG x jeweilige Höhe + … + Grundfläche DG x jeweilige Höhe
Die Höhen werden wie folgt gemessen:
- Unterstes Geschoss: von der Unterseite der Bodenplatte bis zur Oberseite der Decke
- Zwischengeschosse: zwischen den Oberflächen der Decken
- Dachgeschoss: von der Oberseite des Bodens bis zur Oberseite der Dacheindeckung
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Was kostet ein Kubikmeter (1 m³) umbauter Raum?
Wie viel ein Kubikmeter (m³) umbauter Raum kostet, hängt von verschiedenen Faktoren ab und variiert von Objekt zu Objekt. Üblich sind Kosten zwischen 280 und 350 Euro pro Quadratmeter. Rechnet man die Baunebenkosten dazu, erhöhen sich die Kosten auf 400 bis 480 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind nur als Richtwerte zu betrachten. Die Preise können je nach Region und Bauausführung deutlich nach unten oder oben abweichen.
Bei einem Immobilienverkauf ist die Berechnung des umbauten Raums nur für den Kaufinteressenten für seine Immobilienfinanzierung wichtig. Für den Verkäufer und die Immobilienbewertung spielt der umbaute Raum eine untergeordnete Rolle, denn meistens erfolgt die Immobilienbewertung für den Verkauf nach dem Vergleichswertverfahren. Dabei wird die Wohnfläche getrennt von der Nutzfläche und Ausbaumöglichkeiten betrachtet. Zudem werden Ausstattung und Marktsituation bei der Hausbewertung berücksichtigt. Die Kosten für den umbauten Raum allein sagen also nichts über den Wert einer Immobilie aus.
FAQ zum umbauten Raum nach DIN 277
Der umbaute Raum bezeichnet das gesamte Volumen eines Gebäudes, das von den äußeren Bauteilen umschlossen wird. Diese Kennzahl wird in Kubikmetern (m³) angegeben und beschreibt das vollständige Gebäudevolumen. Die Grundlage für die Definition des umbauten Raums bildet die Berechnung nach der DIN 277.
Die Berechnung des umbauten Raumes erfolgt grundsätzlich über das Volumen des Gebäudes. Dafür wird die Grundfläche eines Geschosses mit der entsprechenden Geschosshöhe multipliziert. Bei Gebäuden mit mehreren Ebenen wird das Volumen jedes Geschosses einzeln berechnet und anschließend addiert.
Formel:
Umbauter Raum = Grundfläche × Höhe
Bei der Berechnung des umbauten Raums nach DIN 277 werden alle vollständig umschlossenen Gebäudeteile berücksichtigt. Dazu zählen beispielsweise Keller, Erdgeschoss, Obergeschosse und Dachräume. Die Volumen der einzelnen Geschosse werden berechnet und anschließend zum gesamten Gebäudevolumen addiert.
Ein Balkon zählt in der Regel nicht zum umbauten Raum, da er nicht vollständig von Wänden und Decken umschlossen ist. Offene Bauteile wie Balkone, Terrassen oder Carports werden bei der Berechnung des umbauten Raums normalerweise nicht einbezogen.
Der umbaute Raum wird mit den äußeren Begrenzungsflächen des Gebäudes berechnet. Das bedeutet, dass die äußeren Bauteile wie Wände, Decken und Dach die Grenzen des Volumens bilden. Entscheidend ist also der Raum, der durch diese Bauteile umschlossen wird.
Ein Dachgeschoss gehört zum umbauten Raum, sofern es vollständig von Dachflächen und Wänden umschlossen ist. Bei der Berechnung des umbauten Raums wird daher auch das Volumen des Dachgeschosses berücksichtigt.
Um den umbauten Raum eines Dachgeschosses zu berechnen, wird die Grundfläche des Dachgeschosses mit der durchschnittlichen Höhe des Raumes multipliziert. Bei schrägen Dachflächen wird häufig mit einer mittleren Raumhöhe gerechnet.
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