Welche Vorgaben macht der Bebauungsplan?

Die rechtliche Grundlage für jedes Bauvorhaben eines bestimmten Gebiets bildet der Bebauungsplan, der üblicherweise von Stadt- oder Gemeinderat als Satzung beschlossen wird. Dieser Bebauungsplan definiert, wie gebaut werden darf, und zwar mit folgenden Fragestellungen:

• In welcher Höhe,
• In welcher Form,
• Bis zu welcher Grenze,
• Mit welcher Art von Gebäude

darf das Grundstück bebaut werden?

Aus dieser ersten Übersicht wird klar, wie wichtig es ist, bei der Suche nach dem geeigneten Grundstück auch einen Blick in den, beim zuständigen Planungsamt einsehbaren, Bebauungsplan, zu werfen. Nicht alle Grundstücke werden sich für die Realisierung Ihres Bauvorhabens eignen. Ein Bebauungsplan, der einen schriftlichen Teil mit Erläuterungen wie auch einen zeichnerischen Teil enthält, kann beim Planungsbüro auch in Kopie mitgenommen werden. Wichtig ist hier noch, darauf zu achten, dass Ihnen auch der tatsächlich aktuelle Stand des Bebauungsplan mit allen eventuell vorgenommenen Nachträgen vorliegt.

Ein Bebauungsplan folgt einem bestimmten Aufbau, er erhält in jedem Fall die folgenden für die Bebauung maßgeblichen Informationen:

• Die Grundflächenzahl, kurz GRZ
• Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ
• Höchstmögliche Anzahl an Vollgeschossen
• Die Dachform, beispielsweise ein Satteldach (SD)
• Die Dachneigung, kurz DN
• Die Traufhöhe, kurz TH
• Firstrichtung
• Die Firsthöhe, kurz FH
• Vorgaben zu Materialien für die Außenhülle
• Baulinien und Baugrenzen
• Regelungen zu Dacheinschnitten und Dachgauben
• Vorgaben zur Regenentwässerung
• Anzahl und Lage von Stellplätzen

Die Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ stellt das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und der Summe der Grundflächen aller Geschosse her. Rechenbeispiel: Bei einer GFZ von 0,8 bedeutet das, das Grundstück ist 600 m² und damit darf die Summe aller Vollgeschosse lediglich 480 m² aufweisen. Angegeben wird die GFZ als Mindest- und Höchstmaß oder als Höchstmaß.

Die Grundflächenzahl (GRZ)
Mit der Grundflächenzahl wird der Anteil von überbauter Grundstücksfläche zur Gesamtgrundstücksfläche angegeben. Rechenbeispiel: Auf einem Grundstück mit 600m² dürfen bei einer GRZ von 0,4 lediglich 240 m² bebaut werden.

Höchstmögliche Anzahl an Vollgeschossen
Hier ist die Anzahl der höchst möglichen Vollgeschosse angegeben, in deren Höhe ein Haus gebaut werden darf. Die Anzahl wird im Bebauungsplan direkt auf dem Grundstück in römischer Schreibweise eingetragen und kann als verbindliche Größe, als Höchstmaß oder als Mindest- und Höchstmaß angegeben werden. Die Angabe ist verpflichtend, ist die Zahl eingekreist dargestellt. Ist also beispielsweise eine II im Kreis abgebildet, bedeutet das, dass Ihr Haus max. 2 Vollgeschosse haben darf. Bezüglich der Definition eines Vollgeschosses wird dies in den einzelnen Landesbauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt.

Die Dachform, beispielsweise ein Satteldach (SD)
In Bebauungsplänen wird die Dachform, die beispielsweise als Satteldach (SD) oder Pultdächer (PD) ausgewiesen sind, meist vorgegeben. So bedeutet SD 30°, dass lediglich Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° errichtet werden dürfen.

Die Dachneigung, kurz DN
Das Kürzel DN steht für Dachneigung. Die Angabe DN beschreibt eine Variationsbreite oder eine feste Größe. Die Angabe DN 30 schreibt die Dachneigung auf 30° vor, die Angabe DN 30 – 45 lässt eine Möglichkeit zur Variation.

Die Traufhöhe, kurz TH
Die Traufe bezeichnet den geometrischen Schnittpunkt, an dem die aufsteigende Wandfläche auf die Dachfläche trifft. Sie wird in Metern angegeben, kann als zwingende Größe, Höchstmaß oder als Mindest- und Höchstmaß angegeben werden und als Bezugsgröße dient in aller Regel das ans Grundstück angrenzende Erdgeschoss-Fußbodenhöhe oder das Straßenniveau.

Die Firstrichtung
Mit der Firstrichtung wird die vorgeschriebene Laufrichtung der Hauptfirstlinie des Gebäudes beschrieben. Kurz gesagt, beschreibt er die Ausrichtung des Hauses, verläuft dieses beispielsweise auf die Straße zu oder parallel zu dieser. Darauf ein Auge zu haben, kann sich später lohnen. Je nach Ausrichtung ist das Dachgeschoss später besser oder schlechter belichtet.

Die Firsthöhe, kurz FH
Der First beschreibt den Schnittpunkt, an dem sich die beiden Dachhälften treffen. Wie bei der Traufhöhe wird diese Höhe in Metern angegeben und als Bezugsgröße gilt meist die an das Grundstück angrenzende Erdgeschoss-Fußbodenhöhe oder das Straßenniveau.   

Vorgaben zu Materialien für die Außenhülle
Neben vielen Vorgaben machen Bebauungspläne teils auch Vorgaben hinsichtlich des Materials, das für die Gebäude-Außenflächen verwendet werden dürfen. So darf die „Außenhaut“ beispielsweise weder mit Holz verschalt noch mit Verblendmauerwerk gestaltet sondern muss verputzt werden.

Baulinien und Baugrenzen
Das sogenannte Baufenster wird durch Baulinien und Baugrenzen definiert, wodurch auch bereits die Gebäude-Position auf dem Grundstück vorgegeben wird. Eine Bebauung ist innerhalb des Baufensters bis zur Baugrenze erlaubt. Die Baulinien dagegen bestimmen exakt die Linie, auf der eine Gebäudefront platziert werden muss.

Ein Anschauungsbeispiel: Verläuft eine Baulinie im Abstand von sechs Metern zur Grundstücksgrenze, schreibt sie den Abstand von Gebäude zur Grundstücksgrenze auf exakt sechs Meter fest. Ist eine Baugrenze von vier Metern definiert, muss das Gebäude im Mindestabstand von vier Metern zur Grundstücksgrenze liegen. Es kann allerdings auch > 5 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt stehen.

Regelungen zu Dacheinschnitt und Dachgaube
Ein Bebauungsplan schließt möglicherweise Dachgauben völlig aus, schreibt eine bestimmte Form vor oder begrenzt sie in ihrer Breite. Im Bebauungsplan steht beispielsweise „Dachgauben nur auf der straßenabgewandten Seite zulässig“ oder „die zulässige Breite beträgt ¼ der Gebäudebreite“.

Vorgaben zur Regenentwässerung
Wahlweise verbindlich können Angaben die Regenentwässerung im Bebauungsplan betreffend sein. Hier wird beispielsweise geregelt, auf welche Weise das Regenwasser abgeführt werden soll. Dies kann zum Beispiel die Entwässerung in den Regenwasserkanal oder die Versickerung auf dem Grundstück sein.

Anzahl und Lage von Stellplätzen
Häufig werden in Bebauungsplänen auch Flächen für Garagen oder Stellplätze vorgegeben.

Die zulässige Bebaubarkeit kann, abgesehen von den Vorgaben aus dem Bebauungsplan, durch zwei wesentliche Aspekte eingeschränkt werden:

• Geschützter Baumbestand
• Baulasten auf dem Grundstück

Geschützter Baumbestand
Stehen offensichtlich alte Bäume auf dem Grundstück, erkundigen Sie sich, ob diese gegebenenfalls gefällt werden dürfen. Ob ein Baum gefällt werden darf, entscheidet nicht zuletzt der Durchmesser des Stamms. Kann ein Baum nicht gefällt werden, kann er darüber hinaus noch ein größeres Hindernis darstellen, da ein Abstand zum Schutz der Wurzeln eingehalten werden muss.  Darf der Baum gefällt werden, wird zum einen meist eine Ersatzpflanzung gefordert, zum anderen ist eine Baumfällung nur mit Genehmigung möglich.

Baulasten auf dem Grundstück
Baulasten, die im Grundbuch eingetragen sind, enthalten teils diverse Ausnahmeregelungen. Dies kann beispielsweise das dem Nachbarn eingeräumte Recht sein, näher an die Grundstücksgrenze zu bauen, als es der Bebauungsplan vorgesehen hatte. Dies hat sich der frühere Eigentümer eventuell bezahlen lassen.

Gleichzeitig hatte es allerdings zur Folge, dass der frühere Eigentümer den Abstand zwischen beiden Häusern, der seitens der Kommune vorgeschrieben wird, auf seinem Grundstück „gewährleisten“ musste. Das könnte für Sie bedeuten, dass Sie in der Bebauung auch durch diese Abmachung, neben den sonstigen Restriktionen aus dem Bebauungsplan, beschnitten sind.

Ein weiterer Klassiker eingetragener Baulasten ist das Wegerecht auf dem Grundstück. Der frühere Grundstückseigentümer hat möglicherweise seinem Nachbarn erlaubt, sein Grundstück zu befahren, um auf seines zu gelangen. Solche Wegerechte können den Wert eines Grundstücks erheblich reduzieren. Schauen Sie sich mögliche eingetragene Wegerechte daher ganz genau an.