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Patrick Hartmann

Achtung Falle: Probleme in der Baufinanzierung

Inhaltsverzeichnis

Die richtige Baufinanzierung sieht bei jedem anders aus

Die Entscheidung eine Immobilie zu erwerben, ist eine Lebensentscheidung mit großer Tragweite und vor allem langfristiger Bindung. Deshalb sollten Sie sorgfältig wählen, wie Sie Ihre Baufinanzierung gestalten. Nicht immer muss der beste Zinssatz für Sie die beste Wahl sein, auch die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung sollten Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen.

Lebensplanung, Kinderwunsch, Flexibilität – es gibt viele Aspekte, die Sie bei der Baufinanzierung beachten sollten. Was bei Freunden oder Familienmitgliedern gut funktioniert, muss aufgrund der individuellen Verhältnisse nicht auch bei Ihnen passen. 
Um eine individuell auf Sie zugeschnittene Baufinanzierung auszuarbeiten, bedarf es nicht nur einer guten Planung, Sie sollten auch typische Fallen kennen. Zu kurze Zinsfestschreibungszeiten, zu hohe Zinssätze, keine Sondertilgungsmöglichkeiten, keine Flexibilität sind nur einige Stolpersteine.

Welche Fallen noch lauern können:

Falle 1 in der Baufinanzierung: Maschinelle Angebote übers Internet

Wer Angebote und Informationen zur Baufinanzierung sucht, schaut oft als erstes im Internet nach. Hier ist allerdings Vorsicht geboten. Denn oft werden im Web Ihre persönlichen Daten preisgegeben, an eine Bank geschickt und Sie erhalten ein standarisiertes Angebot. Dieses wird durch eine Maschine erstellt, völlig automatisiert und nur bedingt auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten. 

Je nachdem, welche Daten Sie eingeben – denn die wenigsten wollen zu viele private Daten im Internet preisgeben –, so kann im schlimmsten Fall auch eine Darlehensablehnung erfolgen. Oder es wird aus diesen Informationen maschinell ein Zinssatz ermittelt, für den es eine günstigere Alternative gegeben hätte. Jede Anfrage, bei der Sie wissentlich oder auch unwissentlich die Zustimmung zur Abfrage der Schufa geben, führt zur Verschlechterung des Scorings, also der Bonität des Kreditnehmers, was Sie in Erklärungsnöte bringen könnte.

Falle 2 in der Baufinanzierung: Hoher Tilgungssatz

Auch ein zu hoher Tilgungssatz ist eine große Falle in der Baufinanzierung. Wenn Sie zum Beispiel zu Beginn einen Tilgungssatz vereinbart haben, den Sie später nicht erfüllen können, weil er viel zu hoch angesetzt ist, bringt Sie das in Bedrängnis. Zu hohe Raten können dazu führen, dass Sie Ihren Lebensstandard massiv einschränken müssen. Und das – je nach Laufzeit – zehn, 20 oder 30 Jahre lang. Sollten Sie schlimmstenfalls in Zahlungsnot geraten und die Raten nicht mehr bezahlen können, werden Sie vertragsbrüchig und verlieren womöglich den Anspruch auf das Grundstück oder die Immobilie. 

Das könnte man verhindern, indem Sie im Vorfeld vertragliche Vereinbarungen treffen, die es Ihnen erlauben, während der Vertragslaufzeit in gewissem Rahmen einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen, um auf veränderte Lebenssituationen reagieren zu können. 

Falle 3 in der Baufinanzierung: Kurzfristige Zinsbindungen bei veränderten Lebenssituationen

In Zeiten der niedrigen Zinsen wäre es ratsam eine Zinsfestschreibung zu wählen, die deutlich höher ist als zehn Jahre. Der Zinssatz ist bei der Wahl einer Zinsbindung nur ein Parameter, der sich allerdings verändern kann, je nachdem wie sich Ihr Leben gestaltet.

Eintritt in die Selbstständigkeit, Probezeit, Krankheit, veränderte Familienverhältnisse oder auch das Thema Alter sind hier Parameter, die plötzlich eine große Rolle spielen können und womöglich bei einer Verlängerung des Darlehens zu Problemen führen, auch wenn dies zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsabschlusses nicht absehbar war. Lieber länger kalkulieren und entspannt Veränderungen entgegenblicken.

Falle 4 in der Baufinanzierung: Sondertilgungsoptionen

Sollten Sie durch eine Steuerrückzahlung oder Erbschaft zu Vermögen gelangen, könnten Sie dieses in Ihre Baufinanzierung fließen lassen. Das geht allerdings nur, wenn ein Sondertilgungsrecht vereinbart wurde. Sind Sie allerdings an eine Zinsfestschreibung für einen gewissen Zeitraum gebunden und es gibt keine Sondertilgung, gibt es keine Option das Geld ganz oder einen Teil davon zum Tilgen des Darlehens zu nutzen. 
Eigennutz oder Kapitalanlage – je nach Art der Finanzierung gibt es hier natürlich Gründe für oder gegen eine Sondertilgungsoption, die es abzuwägen gilt.

Falle 5 in der Baufinanzierung: Unstrukturierte oder fehlende Unterlagen

Für die Beurteilung eines Finanzierungsvorhabens ist es wichtig, dass dem Kreditgeber strukturierte und vor allem vollständige Unterlagen vorlegt werden. Alles andere führt dazu, dass es für den Entscheider ein erheblicher Mehraufwand ist, es möglicherweise Ungereimtheiten gibt, ein langwieriger Prozess wird und es im schlimmsten Fall zu einer Ablehnung kommen kann. Oder aber, dass es zu lange dauert und die Wunschimmobilie an einen anderen, neuen Eigentümer verkauft wurde.

Falle 6 in der Baufinanzierung: Baukosten zu knapp bemessen

Eine Besonderheit stellt der Bau oder eine aufwändige Sanierung einer Immobilie dar. In diesen beiden Fällen ist eine exakte Kalkulation des notwendigen Kapitalbedarfs meist nicht möglich. Erfahrungsgemäß erhöhen sich die Kosten während eines Vorhabens. Hier ist es unabdingbar einen entsprechenden Puffer einzukalkulieren, sodass man nicht Gefahr läuft, die Fertigstellung nicht realisieren zu können. 

Auch hier gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, die es möglich machen, einen Prozentsatz von beispielsweise zehn Prozent des aufgenommenen Darlehens ohne Kosten zurückzuführen. Dieses verschafft Bauherren Luft und Flexibilität und führt nicht dazu, dass er ein Nachtragsdarlehen beantragen muss, welches in der Regel deutlich schlechtere Konditionen hat, oder dass im schlimmsten Fall die Fertigstellung in Gefahr ist.

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