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Florian J. Fischer

Kaufpreisfaktor: Welche Rolle spielt er beim Kauf und Verkauf einer Immobilie?

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung als Anlageobjekt erwerben wollen, möchten Sie als erstes wissen, ob sich die Ausgaben für Sie lohnen und wie hoch der Ertragswert beziehungsweise die Mietrendite ist. Der Kaufpreisfaktor hilft Ihnen dabei, indem er Ihre Ausgaben, also den Kaufpreis für die Immobilie, mit den zu erwartenden jährlichen Nettomieteinnahmen gegenüberstellt und miteinander verrechnet. Mit anderen Worten: Der Kaufpreisfaktor zeigt Ihnen an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Mietimmobilie amortisiert hat durch die eingenommenen Kaltmieten.

Kaufpreisfaktor: Wie genau kann er die Rendite voraussagen?

Der Kaufpreisfaktor ist eine Hilfe speziell für Anleger, die in eine Mietimmobilie investieren wollen. Mithilfe des Vervielfältigers können sie einen ersten Einblick bekommen, ob sich die Investition in ihre Wunsch-Immobilie lohnt. Der Kaufpreisfaktor zeigt dabei das Kaufpreis-Miete-Verhältnis auf und bildet die Anzahl an Jahren ab, wie lange es dauert, bis sich der Kaufpreis durch die Einnahme der Kaltmiete amortisiert hat. 

Die Berechnung ist dabei eigentlich nicht schwer: Hierfür wird der Kaufpreis der Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt. Allerdings fließen noch weitere Faktoren in die Berechnung mit ein, wodurch die Prognose nie ganz genau sein kann. Denn der Kaufpreisfaktor hängt stark von der Lage des Anlageobjektes und der zu erwartenden Wertsteigerung der Immobilie ab.

Kaufpreisfaktor: Wie lässt er sich berechnen?

Wie schon gesagt, ist die Berechnung des Kaufpreisfaktors eigentlich ziemlich simpel. Dafür notieren Sie sich den Kaufpreis Ihrer Immobilie und teilen ihn durch die jährliche Nettokaltmiete (Miete minus Nebenkosten).

Und so könnte das aussehen. Ein Beispiel:

Sie haben für 270.000 Euro eine Mietwohnung erworben und vermieten sie monatlich 750 Euro netto. Somit erzielen Sie übers Jahr 9.000 Euro an Mieteinnahmen. Wenn Sie nun 270.000 durch 9.000 teilen, kommen Sie auf 30. Das ist der Kaufpreisfaktor der Immobilie. Er zeigt Ihnen an, dass Sie die Kosten für den Immobilienerwerb nach 30 Jahren durch Ihre Mieteinnahmen wieder hereingeholt haben.

Was muss ich bei der Berechnung des Kaufpreisfaktors beachten?

Eine Formel für die Berechnung des Kaufpreisfaktors einer Immobilie hilft dem Käufer einer Mietimmobilie als erste Einschätzung. Allerdings ist diese Rechnung keine absolut zuverlässige Prognose. Denn bei einer Mietimmobilie spielen noch weitere Aspekte eine Rolle, wie beispielsweise die Lage des Objekts. Aber auch die weiteren Kosten für die Immobilie, für die Sie über Jahre hinweg aufkommen müssen, sollten Sie im Blick haben. Dazu gehören zuallererst die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten, aber auch der Anteil der Maklerprovision, den der Käufer zu zahlen hat. Ferner schlägt auch das Hausgeld für alle laufenden Kosten wie Abfallentsorgung, Verwaltung und Hausstrom sowie die Instandhaltungsrücklage zu Buche. 

Um also eine präzisere Berechnung hinzubekommen, müssen Sie zum Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten hinzuaddieren und von den jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten für das Hausgeld abziehen. So erhalten Sie eine viel genauere Einschätzung, inwieweit das Anlageobjekt für Sie als Käufer rentabel ist. 

Tipp Sollten Sie den Kauf eines Anlageobjektes planen, sollten Sie diese Investition auch mit Ihrem Steuerberater besprechen. Denn auch die steuerlichen Faktoren wie Abschreibungen, Werbungskosten und Mieteinnahmen wirken sich auf Ihre Rendite aus.
Achtung! Der Kaufpreisfaktor spiegelt zunächst die Nettoanfangsrendite wider. Das heißt, er  dient am Anfang der schnellen Einschätzung eines Renditeobjektes. Für seine Berechnung werden also die zum Kaufzeitpunkt gültigen Mieteinnahmen als Grundlage genutzt. Der Kaufpreis kann sich aber im Laufe der Jahre verändern, was er in der Regel auch tut. Kündigt Ihnen beispielsweise Ihr Mieter und die Wohnung lässt sich nicht neu vermieten, so steigt der Kaufpreisfaktor. Können Sie sie aber zu einer höheren Miete neu vermieten, so sinkt der Kaufpreisfaktor.

 

Kapitalanlage erwerben: Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Wenn Sie Ihre Ausgaben für ein Anlageobjekt möglichst schnell durch Mieteinnahmen refinanzieren können, hat sich die Investition aufgrund der hohen Rendite gelohnt. Je schneller sich die Ausgaben für den Kaufpreis amortisieren, umso besser. Allgemein gilt daher ein Kaufpreisfaktor von 20 als gut, weil Sie die Kosten für die Immobilie nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen wieder drin haben. 

Aber auch ein Kaufpreisfaktor von 25 ist in vielen Regionen Deutschlands mittlerweile ein gängiger Wert. Selbst 30 ist in attraktiven Großstädten durchaus zu finden. Hierbei wird der Kaufpreisfaktor stark von der Lage und der zu erwartenden Wertsteigerung einer Immobilie beeinflusst. Immobilienkäufer müssen daher gerade in guten Lagen oftmals einen längeren Atem haben, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. 

Achtung! In den vergangenen Jahren sind die Mietpreise ziemlich konstant nach oben geklettert. Dieser Trend könnte aufgrund des vergrößerten Angebots an Wohnraum durch Neubauten und die Inflation allerdings zum Erliegen kommen oder zumindest verlangsamen. Gibt es eine breite Auswahl an Mietobjekte auf dem Markt, sinkt die Bereitschaft der Mieter, hohe Mieten zu zahlen. Sie suchen sich einfach eine Alternative. Auch die Inflation hemmt Mieter neue und größere Wohnobjekte zu mieten. Auch die Aussicht auf steigende Darlehenszinsen sollten Sie bei ihren Renditeerwartungen berücksichtigen.

Kaufpreisfaktor: Welche Rolle spielt er für den Immobilienverkauf?

Auch für Verkäufer von Immobilien ist der Kaufpreisfaktor interessant. Mit seiner Hilfe kann er im Rahmen des Ertragswertverfahrens zur Immobilienbewertung den Marktpreis seiner Immobilie grob ermitteln. Hierfür nutzt er eine etwas andere Rechenformel: Er multipliziert den Kaufpreisfaktor mit der Jahresnettomiete. So können Eigentümer schnell und unkompliziert zu einer Einschätzung kommen, zu welchem Verkaufspreis sie die Immobilie anbieten können.

Dieses ist allerdings auch nur ein Richtwert. Um den genauen Wert einer Immobilie zu ermitteln, sollten Immobilienverkäufer lieber eine umfangreiche und aussagekräftige Wertermittlung für Ihr Objekt in Auftrag geben. Hier kann ein Makler oder Wertermittler für Immobilien weiterhelfen

Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite

In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.

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