Was ist wenn der Grundschuldbrief fehlt?
Was genau ist ein Grundschuldbrief?
Ein Grundschuldbrief ist eine im Immobilienrecht verwendete Urkunde, die im Rahmen einer Briefgrundschuld ausgestellt wird.
- Funktion: Er dient als Beweismittel und Wertpapier, das die Existenz und Höhe der Belastung eines Grundstücks (der Grundschuld) zur Sicherung eines Kredits bescheinigt.
- Verwendung: Der Brief ermöglicht die Übertragung der Grundschuld von einem Gläubiger auf einen anderen (z. B. bei einem Bankenwechsel) durch einfache Übergabe des Dokuments in Verbindung mit einer schriftlichen Abtretungserklärung – ohne dass jedes Mal eine erneute aufwändige Eintragung im Grundbuch notwendig wird.
- Verwahrung: Er wird in der Regel von der finanzierenden Bank als Kreditsicherheit verwahrt.
Der Wert eines Grundschuldbriefes
Erst wenn der Grundschuldbrief verloren gegangen ist, erkennen viele Eigentümer, um was für ein wichtiges Dokument es sich dabei handelt. Ein Grundschuldbrief ist nicht nur eine wichtige Urkunde, sie ist auch ein Wertpapier. Der Grundschuldbrief ähnelt dabei vom Prinzip her dem Kfz-Brief: Wer im Besitz des Grundschuldbriefes ist, dem steht die darauf eingetragene Grundschuld zu, und zwar unabhängig davon, ob sie bereits an einen früheren Gläubiger zurückbezahlt wurde oder nicht.
Der Grundschuldbrief hat also exakt den Wert, auf den er beziffert ist. Bekommt ein Unbefugter den Grundschuldbrief in die Hände, dann ist dieser der neue Gläubiger und kann die vollständige Auszahlung der im Grundschuldbrief eingetragenen Schuld plus Zinsen von Ihnen verlangen. Im schlimmsten Fall müssten Sie die Restschuld also ein zweites Mal begleichen. Auch dann, wenn Sie den ursprünglichen Kredit längst beglichen hatten.
Die Grundschuld löschen
Wenn Sie den Kredit abbezahlt haben und planen, die Immobilie zu verkaufen, dann ist die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch der nächste Schritt. Oft raten Banken, damit noch zu warten und den Grundbucheintrag bestehen zu lassen. Denn falls Sie irgendwann einen neuen Kredit bräuchten, zum Beispiel für eine Modernisierung, dann könnten Sie dafür einfach die bestehende Grundschuld nutzen. Das spart Zinsen und eine neue Grundbucheintragung ist auch nicht notwendig. Wenn Sie Ihre Immobilie allerdings veräußern wollen, macht diese Strategie keinen Sinn.
Stattdessen sollten Sie die Grundschuld nach Erhalt des Grundschuldbriefes aus dem Grundbuch löschen lassen. Die Löschung kostet zwar, wenn Sie dieses allerdings direkt erledigen, müssen Sie keinen Grundschuldbrief mehr aufbewahren und alles ist soweit geregelt.
Grundschuldbrief weg: Immobilienverkauf mit Aufgebotsverfahren
Falls Ihr Grundschuldbrief abhandengekommen ist, ist trotzdem nicht alles verloren. Ein Verkauf ist auch so möglich, der Käufer und Sie müssen sich allerdings auf eine Wartezeit einstellen. Im Klartext: Die Übertragung des Eigentums vom alten Eigentümer auf den neuen im Grundbuch wird etwa sechs Monate länger dauern als bei einem gewöhnlichen Hausverkauf. Denn der fehlende Grundschuldbrief muss erst durch ein Aufgebotsverfahren für ungültig erklärt werden.
Was passiert jetzt? Ein von Ihnen beauftragter Notar hält im Kaufvertrag fest, dass der Grundschuldbrief abhandengekommen ist und klärt den Käufer über diesen Umstand auf. Dann wird das zuständige Amtsgericht über den Verlust Ihres Grundschuldbriefes informiert. Dieses gibt den Verlust öffentlich bekannt und ruft dazu auf, einen Anspruch einzufordern (Aufgebotsverfahren). Falls sich der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit im Besitz einer dritten Person befindet, muss sich diese nun melden. Dazu hat sie sechs Monate lang Zeit. Wenn diese Frist verstrichen ist, ohne dass ein Anspruch angemeldet wurde, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt. Im Anschluss daran kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Grundschuldbrief verloren: Die nächsten Schritte im Überblick
Der Grundschuldbrief ist nicht mehr aufzufinden? Dieses sind jetzt die To-dos:
- Bank informieren und suchen lassen: Melden Sie den Verlust umgehend Ihrer Bank. Die Bank prüft intern, ob das Dokument noch vorhanden ist.
- Treuhandkonto einrichten: Der Notar richtet ein Treuhandkonto ein. Die doppelte Summe der Grundschuld wird vom Kaufpreis dort als Sicherheit für den Käufer hinterlegt (und erst später an Sie ausgezahlt).
- Eidesstattliche Erklärung abgeben: Ist der Brief unauffindbar, geben Sie der Bank eine beglaubigte Erklärung ab, dass Sie ihn nicht an Dritte weitergegeben haben.
- Aufgebotsantrag stellen: Mit einer neuen Löschungsbewilligung der Bank stellen Sie beim Amtsgericht einen Aufgebotsantrag, um den Brief für ungültig erklären zu lassen.
- Sechsmonatige Wartefrist abwarten: Das Amtsgericht veröffentlicht den Verlust. Meldet sich innerhalb von sechs Monaten kein Anspruchsteller, wird der Grundschuldbrief amtlich für ungültig erklärt.
- Eigentümerwechsel vollziehen: Nach der Ungültigkeitserklärung wird die Grundschuld gelöscht und der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
- Restsumme auszahlen lassen: Die auf dem Treuhandkonto blockierte Restsumme wird anschließend an Sie überwiesen.
Verzögerter Eigentümerwechsel: Wer kommt für die Grundsteuer auf?
Durch den Verlust des Grundschuldbriefs verzögert sich der Eigentümerwechsel im Grundbuch. Das heißt, wer zahlt jetzt die Grundsteuer für das laufende Jahr? Die Regelung hierzu lautet: Wer am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist für dieses Jahr auch grundsteuerpflichtig. Das gilt auch bei Hausverkäufen, bei denen kein verlorener Grundschuldbrief vorkommt.
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