Bausparvertrag: Wie sinnvoll ist er auf dem Weg zum Eigenheim?

Ein eigenes Haus mit Garten – davon träumen viele Deutschen. Doch meistens ist dieser Traum in weiter Ferne, wenn sie anfangen zu arbeiten. Laut einer Studie sind die Deutschen durchschnittlich um die 40 Jahre, wenn sie sich ihr erstes Eigenheim kaufen.

Mit dem Einstieg ins Berufsleben und dem ersten eigenen Gehalt, fangen viele an, regelmäßig einen bestimmten Geldbetrag zu sparen. Da die Socke unterm Kopfkissen dafür in den seltensten Fällen taugt, entschließen sich viele dazu, einen Bausparvertrag mit festen monatlichen Raten abzuschließen. Und das, obwohl die wenigsten von ihnen wissen, wann und wo sie einmal ein Haus oder eine Wohnung kaufen werden und wie viel Geld sie dafür benötigen. Nur der Plan, Eigenkapital als Finanzierungsgrundlage bei einer Bausparkasse aufzubauen, scheint klar.

Mit einem Bausparvertrag legen sie so auch den Grundstein für die spätere Finanzierung ihres Eigenheims und können gezielt vorsparen. Das Bauspardarlehen darf dabei allerdings nur für „wohnwirtschaftliche Zwecke“ genutzt werden, also zum Beispiel für einen Immobilienkauf, für Modernisierungen oder Renovierungen. Ein Urlaub oder der Kauf eines Autos kann damit nicht finanziert werden.

Warum ein Bausparvertrag so attraktiv ist, erklärt sich daraus, dass sich bereits bei Vertragsabschluss der Bausparer den Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen zu festen Konditionen sichert. Und das unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt entwickeln.

Das Bausparen besteht im Prinzip aus drei Phasen: Zuerst kommt die Sparphase, bei der Sie in festen monatlichen Raten Geld einzahlen. Dann folgen die Zuteilungsphase und schließlich die Darlehensphase.

Somit wird ein Bausparvertrag zunächst bespart, bis er zuteilungsreif ist. Anschließend bekommen Sie die komplette Bausparsumme inklusive Darlehen für Ihre Finanzierung zur Verfügung gestellt. Sie können also Ihr Projekt Wohneigentum in die Tat umsetzen.

Der Vorteil eines Bausparvertrages ist, dass Sie sich niedrigere Zinsen sichern, weil das Bausparsystem zum großen Teil unabhängig vom Kapitalmarkt ist. Die Idee dahinter ist, sich durch konsequentes Sparen Eigenkapital aufzubauen und sich so einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen zu erarbeiten.

Dabei funktioniert das Bausparsystem wie ein großer Topf, in den alle Bausparer einzahlen. Ist das Sparziel eines einzelnen erreicht, wird die Bausparsumme zuteilungsreif. In der Finanzierungsphase beziehungsweise Darlehensphase zahlt der Bausparer dann wieder Zinsen und Tilgungsraten zurück. Sie zahlen also quasi wieder in den Topf ein. Dieses Finanzierungssystem ist somit ein weitgehend geschlossenes System, der aus Sparen, Darlehensvergabe und Kreditrückzahlung besteht – unabhängig von den Bewegungen am Kapitalmarkt.

Das Datum, wann der Bausparvertrag zugeteilt wird, wird beim Vertragsabschluss stets offengelassen. Die Auszahlsummen, die für die Zuteilung bereitstehen, sind vor allem von den Spar- und Tilgungsleistungen der gesamten Bausparergemeinschaft abhängig. Daher kann nach dem Bausparkassengesetz auch kein fixes Zuteilungsdatum genannt werden. Sie werden von Ihrer Bausparkasse aber vermutlich ein unverbindliches, voraussichtliches Datum gesagt bekommen, so dass Sie eine gewisse Orientierung haben.

Ist der Tag der Zuteilung gekommen, wird ein von der Bankenaufsicht bestellter Vertrauensmann der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hinzugeholt, der den Zuteilungsvorgang überwacht und prüft, ob die Bausparkasse die gesetzlichen Regeln einhält.

In der Regel dauert es zwischen acht und zehn Jahre, bis der Bausparvertrag tatsächlich zuteilungsreif ist. In dieser Zeit hat der Bausparer für gewöhnlich 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart und die notwendige Mindestbewertungszahl erreicht. Die Mindestbewertungszahl errechnet sich dabei aus der Summe der Einzahlungen in den Bausparvertrag inklusive der Zinsen, der Anspardauer und der gesamten Summe, also dem Bausparguthaben plus Darlehen. Die Bewertungszahl ist deshalb so wichtig, weil die Bausparkassen damit eine möglichst gerechte Reihenfolge bei der Zuteilung von Bausparverträgen sicherstellen können.

Die Bausparsumme setzt sich aus Ihren verzinsten Ersparnissen, möglicherweise Fördergeldern wie Wohnungsbauprämien, Wohn-Riester-Zulagen oder Arbeitnehmersparzulagen sowie aus dem Bauspardarlehen über die restlichen 50 oder 60 Prozent des bei Vertragsabschluss vereinbarten Gesamtbetrags zusammen.

Einige Monate vor dem Zuteilungsdatum wird Ihre Bausparkasse Sie darüber informieren. Jetzt haben Sie zwei Möglichkeiten, wie Sie weiter verfahren:

1. Annahme der Zuteilung

Haben Sie bereits die Immobilie Ihrer Träume gefunden, müssen Sie nur noch die Annahme der Zuteilung Ihrer Bausparsumme schriftlich bestätigen. Hierin erklären Sie, dass Sie das Darlehen wohnwirtschaftlich verwenden wollen, also eine Immobilie kaufen, bauen, modernisieren oder umbauen wollen. Auch das Grundstück, auf dem Ihre Immobilie stehen soll, können Sie damit finanzieren. Die „wohnwirtschaftliche Verwendung“ ist Voraussetzung für das zinsgünstige Bauspardarlehen.

2. Bausparsumme ruhen lassen

Der Bausparvertrag ist zuteilungsreif, aber Sie haben noch keine Immobilie gefunden oder ein Bau passt derzeit noch nicht in Ihre Lebensplanung? Nicht schlimm. Sie können auf die Zuteilung auch verzichten und den Vertrag erstmal ruhen lassen. Oder die Bausparsumme Ihres Vertrags noch mal erhöhen. Planen Sie in der Zukunft den Kauf oder Bau eines größeren Eigenheims – beispielsweise weil Ihre Familie sich vergrößert – können Sie die Zuteilung auch verschieben und lieber noch mehr Geld ansparen.

„Wohnwirtschaftliche Verwendung“ klingt natürlich erst einmal nach Einschränkung. Und natürlich darf mit der Bausparsumme aus einem Bausparvertrag auch kein neues Auto finanziert werden, dafür aber viele andere Dinge, die einem beim Thema Immobilie nicht sofort in den Sinn kommen. So darf mit dem zuteilungsreifen Bausparvertrag auch eine Sauna, das Parkett, die Garage oder die Erneuerung der Außenanlage bezahlt werden. Beim Vertragsabschluss müssen Sie sich daher auch noch gar nicht entscheiden, wofür Sie später das Darlehen nutzen wollen. Vielleicht wissen Sie das anfangs auch selbst noch nicht. Und diese weiteren Möglichkeiten gibt es:

1. Bausparen für die Modernisierung Ihres Eigenheims

Die Heizung muss erneuert werden oder Sie brauchen endlich neue Fenster? Nicht zuletzt aufgrund der immer weiter steigenden Energiekosten? Mit den Jahren wird wohl in jedem Eigenheim ein gewisser Sanierungsbedarf auftreten. Auch hier hilft der Bausparvertrag, da er für Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen genutzt werden kann und finanziellen Überraschungen bei plötzlichem Sanierungsbedarf vorbeugt. Auch bei Reparaturen, die nur kleinere oder mittlere Finanzierungssummen erfordern, kann ein Bausparvertrag nützlich sein. Denn anders als viele Banken verlangen Bausparkassen keine Zinsaufschläge von Kunden, die weniger als 50.000 Euro benötigen. Ein weiterer Vorteil eines Bausparvertrags: Bauspardarlehen bis 50.000 Euro können ohne aufwendigen und kostenpflichtigen Grundbucheintrag vergeben werden.

2. Bausparen als Altersvorsorge

Eine Immobilie als Altersvorsorge – das unterstützt auch der Staat mit seiner Wohn-Riester-Förderung. Dabei gilt der Bau, Erwerb oder altersgerechte Umbau von selbst genutztem Wohneigentum als förderungswert. Bis zu 175 Euro pro Jahr erhalten demnach förderberechtigte Erwachsene, zusätzlich kommen jährlich bis zu 300 Euro Kinderzulage pro Kind dazu. Dabei gilt bei der Verwendung des Darlehens, dass nicht nur selbstbewohnte Immobilien gefördert werden, es kann auch für Ferienwohnungen oder vermietete Objekte genutzt werden.

3. Bausparen für Kinder und Enkel

Sie wollen keine eigene Immobilie mehr erwerben, aber Ihren Kindern und Enkeln zu Wohneigentum verhelfen? Auch dafür lohnt ein Bausparvertrag. So können Sie als Erziehungsberechtigter beispielsweise monatlich einen Anteil des Kindergeldes anlegen und frühzeitig mit dem Sparen beginnen.

4. Bausparen als Vermieter

Auch für Vermieter ist ein Bausparvertrag hilfreich. So können notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, wie beispielsweise der Austausch einer alten Heizungsanlage mit einem Bausparvertrag finanziert werden