Bausparvertrag: Wie sinnvoll ist er auf dem Weg zum Eigenheim?
Bausparvertrag – was ist das?
Ein Bausparvertrag ist eine bewährte Möglichkeit, sich den Traum von den eigenen vier Wänden Schritt für Schritt zu erfüllen. Er verbindet Sparen und günstiges Bauen in einem Vertrag. Ziel ist es, Eigenkapital aufzubauen und sich gleichzeitig einen zinsgünstigen Kredit für den späteren Immobilienkauf, -bau oder eine Modernisierung zu sichern.
Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag läuft in der Regel in drei Phasen ab:
- Sparphase
In dieser Zeit zahlst du regelmäßig Geld auf dein Bausparkonto ein. Sobald du etwa 30 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart hast, gilt der Vertrag als „zuteilungsreif“. - Zuteilungsphase
Nach Erreichen der Sparvorgabe und bestimmter weiterer Voraussetzungen (z. B. Mindestlaufzeit) erhältst du das Recht auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Dieses setzt sich aus deinem Sparguthaben und dem Darlehen der Bausparkasse zusammen. - Darlehensphase
Das Darlehen wird ausgezahlt und kann beispielsweise für den Hauskauf, den Neubau oder Renovierungen verwendet werden. Anschließend zahlst du es in gleichbleibenden monatlichen Raten zurück.
Wann ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?
Der genaue Zeitpunkt, wann ein Bausparvertrag zugeteilt wird, steht beim Abschluss des Vertrags nicht fest. Das liegt daran, dass die verfügbaren Auszahlungsbeträge von den Spar- und Tilgungsleistungen der gesamten Bauspargemeinschaft abhängen.
Nach dem Bausparkassengesetz darf daher kein fixes Zuteilungsdatum genannt werden. Viele Bausparkassen geben jedoch ein unverbindliches, voraussichtliches Datum an, um den Sparern eine Orientierung zu bieten.
Bevor eine Zuteilung erfolgt, wird der Vorgang von einem Vertrauensmann der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Er stellt sicher, dass die Zuteilung nach den gesetzlichen Vorgaben erfolgt und die Reihenfolge der Berechtigten korrekt eingehalten wird.
In der Praxis dauert es in der Regel acht bis zehn Jahre, bis ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Zu diesem Zeitpunkt hat der Bausparer meist 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart und die sogenannte Mindestbewertungszahl erreicht.
Diese Bewertungszahl ergibt sich aus mehreren Faktoren:
- der Höhe und Regelmäßigkeit der Einzahlungen,
- der bereits erzielten Zinsen,
- der Anspardauer,
- sowie dem Verhältnis zwischen Bausparguthaben und der vereinbarten Gesamtsumme (Guthaben + Darlehen).
Die Bewertungszahl sorgt dafür, dass Bausparkassen die Zuteilung gerecht und transparent nach dem Fortschritt der einzelnen Verträge vornehmen können.
Die Bausparsumme selbst setzt sich zusammen aus:
- dem angesparten und verzinsten Eigenkapital,
- möglichen staatlichen Förderungen (z. B. Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester oder Arbeitnehmersparzulage),
- sowie dem Bauspardarlehen über die verbleibenden 50 bis 60 Prozent der Gesamtsumme.
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Zuteilungsreifer Bausparvertrag: Was kann ich jetzt tun?
Einige Monate vor dem Zuteilungsdatum wird Ihre Bausparkasse Sie darüber informieren. Jetzt haben Sie zwei Möglichkeiten, wie Sie weiter verfahren:
1. Annahme der Zuteilung
Haben Sie bereits die Immobilie Ihrer Träume gefunden, müssen Sie nur noch die Annahme der Zuteilung Ihrer Bausparsumme schriftlich bestätigen. Hierin erklären Sie, dass Sie das Darlehen wohnwirtschaftlich verwenden wollen, also eine Immobilie kaufen, bauen, modernisieren oder umbauen wollen. Auch das Grundstück, auf dem Ihre Immobilie stehen soll, können Sie damit finanzieren. Die „wohnwirtschaftliche Verwendung“ ist Voraussetzung für das zinsgünstige Bauspardarlehen.
2. Bausparsumme ruhen lassen
Der Bausparvertrag ist zuteilungsreif, aber Sie haben noch keine Immobilie gefunden oder ein Bau passt derzeit noch nicht in Ihre Lebensplanung? Nicht schlimm. Sie können auf die Zuteilung auch verzichten und den Vertrag erstmal ruhen lassen. Oder die Bausparsumme Ihres Vertrags noch mal erhöhen. Planen Sie in der Zukunft den Kauf oder Bau eines größeren Eigenheims – beispielsweise weil Ihre Familie sich vergrößert – können Sie die Zuteilung auch verschieben und lieber noch mehr Geld ansparen.
Vorteile eines Bausparvertrags
- Zinssicherheit: Spar- und Darlehenszinsen sind bereits beim Vertragsabschluss festgelegt.
- Planungssicherheit: Klar definierte Spar- und Rückzahlungsphasen erleichtern die finanzielle Planung.
- Staatliche Förderung: Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage oder Wohn-Riester-Zulagen möglich.
- Flexible Verwendung: Guthaben und Darlehen für Hauskauf, Modernisierung, Sanierung oder energetische Maßnahmen nutzbar.
- Keine Zinsaufschläge bei kleinen Darlehen: Darlehen unter 50.000 € oft ohne zusätzliche Gebühren oder Grundbucheintrag.
- Günstige Anschlussfinanzierung: Niedrige Darlehenszinsen für spätere Bau- oder Modernisierungsprojekte.
- Sicherheit durch Bausparkassen: Gesetzlich reguliert und unter Aufsicht der BaFin – Geld ist geschützt.
Bausparvertrag Anbieter im Überblick
| Bezugsquelle | Beschreibung / Vorteile |
|---|---|
| Bausparkassen | Hauptanbieter von Bausparverträgen. Spezialisierte Institute für Bausparen und Baufinanzierung mit breitem Produktangebot. Ideal für alle, die eine Immobilie finanzieren oder langfristig sparen möchten. |
| Banken | Viele Banken bieten Bausparverträge in Kooperation mit Bausparkassen an – direkt in der Filiale oder online. Vorteil: Alles aus einer Hand, z. B. Kombination mit Girokonto oder Baufinanzierung. |
| Finanzberater / Vermittler | Unabhängige Berater vergleichen verschiedene Angebote mehrerer Anbieter und helfen bei der Auswahl des passenden Vertrags. Besonders sinnvoll bei komplexen Finanzsituationen. |
| Online-Vergleichsportale | Plattformen zum direkten Vergleich von Konditionen, Zinsen und Gebühren verschiedener Bausparkassen. Schnell, transparent und bequem von zu Hause aus nutzbar. |
| Immobilienmessen | Möglichkeit, sich persönlich bei Vertretern von Bausparkassen zu informieren. Ideal für den direkten Austausch und erste individuelle Beratung – Angebote variieren je nach Region. |
Die betriebliche Altersvorsorge (bAV) als Alternative zum Bausparvertrag
Die betriebliche Altersvorsorge (bAV) ist eine beliebte Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen – vor allem in der Versicherungsbranche, nicht über Banken. Sie dient der Personalbindung und -gewinnung, ist staatlich gefördert und eignet sich auch, indirekt Kapital für eine Baufinanzierung anzusparen. Zudem können in die bAV auch vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers eingezahlt werden.
Direktversicherung durch Entgeltumwandlung
Die Direktversicherung im Rahmen der Entgeltumwandlung klingt kompliziert, ist aber einfach:
- Der Arbeitnehmer verzichtet auf einen Teil seines Lohns.
- Dieser Betrag fließt direkt in die bAV.
- Der Arbeitgeber spart dadurch Lohnnebenkosten (ca. 19,4 %) und ist verpflichtet, 15 % davon als Zuschuss einzusetzen.
- Zusätzlich gibt es staatliche Förderung.
Beispiel (Stand Oktober 2025):
| Beitrag | Betrag/Monat |
|---|---|
| Gespart werden | 100 € |
| Staatlicher Zuschuss | 43 € |
| Arbeitgeberzuschuss | 13 € |
| Eigenbeitrag | 44 € |
| Förderquote | 56 % |
So entsteht eine Anlageform mit hoher Sicherheit und maximaler Förderung. Nach der Beitragsphase bleibt das Kapital bis zum Renteneintritt gebunden und wird als monatliche Rente oder Kapitalzahlung ausgezahlt.
FAQ - Finanzierung mit Bausparvertrag
Ein Bausparvertrag darf nur für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden – also alles, was mit dem Bau, Kauf oder der Modernisierung von Immobilien zu tun hat.
Ein Auto oder Urlaub sind ausgeschlossen, aber Garage, Parkett, Sauna oder Gartenanlage dürfen mitfinanziert werden.
1. Modernisierung & Sanierung
Ideal für neue Heizungen, Fenster oder Energiesparmaßnahmen.
Vorteile:
- Günstige Darlehen auch unter 50.000 €,
- Oft ohne Grundbucheintrag,
- Keine Zinsaufschläge bei kleineren Summen.
2. Hauskauf & Eigentumswohnung
Mit einem Bausparvertrag ein Haus kaufen oder eine Eigentumswohnung finanzieren – dank festem Zinssatz und staatlicher Förderung.
3. Altersvorsorge
Der Bausparvertrag eignet sich als sichere Altersvorsorge.
Selbstbewohntes Eigentum, altersgerechter Umbau oder Ferienwohnung – alles förderfähig.
4. Bausparen für Kinder & Enkel
Frühes Sparen sichert Zinsen und Förderungen. So entsteht ein Kapitalstock für den späteren Wohnungskauf mit Bausparvertrag.
5. Für Vermieter & Eigentümer
Auch Vermieter können mit einem Bausparvertrag Instandhaltungen wie Heizungstausch oder Dachsanierung finanzieren.
Die Bausparsumme ist der wichtigste Wert eines Bausparvertrags. Sie setzt sich aus dem angesparten Guthaben und dem späteren Bauspardarlehen zusammen. Sie hilft, die persönliche Finanzplanung frühzeitig zu steuern.
Bevor die Bank das Bauspardarlehen auszahlt, muss der Sparer einen bestimmten Anteil der Bausparsumme angespart haben – das sogenannte Mindestsparguthaben.
- Meist 30–50 % der Bausparsumme.
- Ziel: Sicherstellung, dass der Sparer schon Eigenkapital eingebracht hat.
Jeder Bausparvertrag enthält einen Regelsparbeitrag, der in der Regel 4–5 % der Bausparsumme beträgt.
- Wer schneller zuteilungsfähig sein möchte, kann Sonderzahlungen leisten.
- Tipp: Vorab mit der Bank absprechen, um Zustimmung und Planungssicherheit zu erhalten.
Die Bewertungszahl entscheidet, wann das Darlehen zuteilungsfähig wird.
- Sie wird anhand der Sparleistung und Regelmäßigkeit der Einzahlungen berechnet.
- Je höher die Bewertungszahl, desto schneller erfolgt die Zuteilung des Darlehens.
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