Immobilien Kapitalanlage rechnet sich auch mit wenig Eigenkapital

Lediglich rund 40 Prozent der Deutschen wohnen in der eigenen Immobilie, der Rest wohnt zur Miete. In den Großstädten ist die Wohneigentumsquote dabei deutlich niedriger als auf dem Land. Mit unter 15 Prozent liegt Berlin auf dem letzten Platz! Insgesamt 85 Prozent der Wohnungen in Berlin sind Mietwohnungen. 

Dem gegenüber steht, dass je nach Umfrage 80 bis 90 Prozent der Befragten in Deutschland gerne in den eigenen vier Wänden leben möchten. Das Problem: Die große Nachfrage verschärft die Preispolitik und das für den Immobilienkauf nötige Eigenkapital stellt für viele Kaufinteressent:innen eine große Hürde dar. Denn die Kosten eines Immobilienkaufs gehen weit über den Kaufpreis hinaus.

Insbesondere die gewichtigen Kaufnebenkosten, die sich am Kaufpreis einer Immobilie berechnen und die nicht von der Bank finanziert werden, stellen eine große Hürde beim Erwerb einer Immobilie dar. Zu diesen Kosten zählen unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und die beauftragte Maklerleistung. Allein in Berlin stiegen die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um 75 Prozent. Je teurer die Immobilie, desto höher das benötigte Eigenkapital. Durch die neue Provisionsregelung, das „Bestellerprinzip“, haben sich zwar schon die Maklergebühren reduziert, käuferentlastende Rufe nach einer Vereinheitlichung und Senkung der Immobiliensteuern durch die Politik verhallen bisher jedoch ergebnislos. 

Durchschnittlich haben die 25- bis 34-jährigen Deutschen rund 20.000 Euro Eigenkapital angespart, wie das Institut der deutschen Wirtschaft festgestellt hat. Das deckt jedoch nur einen kleinen Teil der Kaufnebenkosten ab. Kein Wunder, dass das Durchschnittsalter der deutschen Immobilienkäufer:innen beim Ersterwerb zur Selbstnutzung bei 48 Jahren liegt.

Was tun bei geringem Eigenkapital? Der „Umweg“ über den Kauf einer günstigeren Anlageimmobilie bietet besonders jüngeren Käufer:innen klare Vorteile, denn sie haben die Zeit auf ihrer Seite. Und können so auf Weitsicht dennoch zum selbst genutzten Wohneigentum gelangen.

Insgesamt 85 Prozent der Wohnungen in Berlin sind Mietwohnungen. Das hat historische Ursachen, besonders durch das zerstörerische Kriegsgeschehen und den rasanten Wiederaufbau von nötigen Wohnhäusern für die Bevölkerung. Aber auch die Berliner Mietkasernen, die um die Jahrhundertwende herum entstanden, sind weithin bekannt und prägen viele Bezirke in der Hauptstadt. Nach der Wende in den 1990er Jahren standen zahlreiche Wohnungen leer, die Mieten waren deutlich niedriger als im Rest des Landes. Selbst Student:innen mit geringem Einkommen konnten in Wohngemeinschaften in herrlichen Altbauten in zentraler Lage wohnen.

Berliner Mieten: früher günstig, inzwischen exorbitant

Heute scheuen viele Berliner:innen mit „alten“ Mietverträgen einen Umzug (Locked In Effekt). Denn in den letzten Jahrzehnten hat die Hauptstadt aufgeholt. Das Mietpreisniveau und auch die stetig steigenden Immobilienkaufpreise nähern sich allmählich dem bundesweiten Durchschnitt an, die Löhne steigen jedoch nicht in gleichem Tempo. Somit ist bezahlbarer Wohnraum gefragt wie nie. Der höchst umstrittene Mietendeckel hat zu einem Einbruch der freien Wohnungen auf dem Mietmarkt geführt, verunsicherte Investor:innen beantragten deutlich weniger Baugenehmigungen. Der Bestand an Mietwohnungen und auch die Zahl der Neubauten können die Nachfrage nicht bedienen. Der politische Alleingang der Berliner Landesregierung hat letzten Endes genau jenen geschadet, denen er helfen sollte. 

Zwar wurde der Mietendeckel am 15. April 2021 durch das Bundesverfassungsgericht für gesetzeswidrig und somit nichtig erklärt, dennoch fehlt es in der Hauptstadt an weitsichtigen, politischen Visionen, um die Situation auf dem Wohnungsmarkt zu entspannen. Es braucht dringend einen gemeinsamen Kraftakt durch Politik, Immobilienwirtschaft und institutionelle sowie private Investor:innen, um das wenig zielführende Gegeneinander in konstruktive Bahnen zu lenken. Dazu zählt es, Anreize für Vermietung und Neubau zu schaffen, denn nur durch Behebung des Wohnraummangels lässt sich die Preisspirale der Miet- und Kaufpreise bremsen.

Bezugsfreie Eigentumswohnungen sind rar in der Hauptstadt

Auch den vielen Kaufinteressent:innen steht nur eine begrenzte Menge an bezugsfreien Eigentumswohnungen in Berlin zur Verfügung. Denn immer mehr Bürger:innen wissen die Sicherheit von Wohneigentum zu schätzen. Nicht zuletzt durch die stetigen Mietzinssteigerungen wächst der Wunsch, endlich auf das eigene Konto einzuzahlen und nicht auf das eines Vermieters. Häufig liegen die monatlichen Belastungen durch eine Immobilienfinanzierung in der gleichen Höhe wie die Mietkosten bei Abschluss eines neuen Mietvertrags. Wohneigentum bietet dagegen sofort einen Gegenwert und ist somit ein verlässlicher Baustein der Vermögensbildung.

Natürlich ist der Immobilienkauf mit hohen Anschaffungskosten verbunden, das macht auch den Wert dieser nachhaltigen Kapitalanlage aus, die dauerhafte Wertsteigerung der Immobilie erhöht zudem den Renditefaktor. Und: im Vergleich zu Mieter:innen sparen Eigentümer:innen rund 34 Prozent, wie die „Studie Wohnen in Deutschland“ von 2019 ergab. So wollen sich viele die niedrigen Zinsen sichern, die Immobilienkredite voraussichtlich auch noch eine längere Zeit so günstigt wie nie zuvor machen. 

Kauf einer Anlageimmobilie als Zwischenschritt

Aber was tun, wenn freier Wohnraum knapp und zudem sehr teuer ist? Immer mehr Käufer:innen entscheiden sich aufgrund des Mangels an bezugsfreiem Eigentum für den Kauf einer Anlageimmobilie, also einer noch vermieteten Immobilie. Und liegen damit voll im Trend.

Im Zeitraum Juni 2010 bis Juni 2020 stieg der Anteil der Kapitalanleger:innen unter den deutschen Immobilienkäufer:innen von 12 Prozent auf 25 Prozent. Das ergab eine Studie von Interhyp und Handelsblatt von August 2020.  

Ursachen hierfür:

• Durch die Erfahrungen mit der Corona-Pandemie, sind viele Anleger:innen verunsichert und möchten ihr Kapital statt in schwankenden Aktien lieber in Form von stabilem „Betongold“ anlegen.
• Immobilien bieten einen guten Schutz vor Inflation, denn deren Wert ist von Schwankungen des Bargeldwertes unabhängig.
• Kontinuierlich steigende Mietpreise machen die Vermietung für Kapitalanleger:innen attraktiver (trotz der rechtlich umstrittenen Reglementierung des Berliner Mietmarktes durch die Mietpreisbremse und den inzwischen gekippten Mietendeckel), denn durch die Mieteinnahmen lassen sich Immobilienkredite sicher finanzieren und schneller abbezahlen.
• Steigende Immobilienpreise wecken die Hoffnung auf eine steigende Rendite und die Möglichkeit, die Immobilie nach einigen Jahren zu einem deutlich höheren Wert mit Gewinn zu verkaufen.
• Vermietetes Wohneigentum ist bis zu 50 Prozent günstiger als der Kauf einer gleichwertigen bezugsfreien Immobilie.

Besonders der letzte Punkt ist notgedrungen kaufentscheidend für all jene, die eigentlich den Kauf einer freien Eigentumswohnung zur Selbstnutzung anstreben – doch stehen diese in Berlin kaum noch zur Verfügung, geschweige denn, dass sich genügend Neubauten anbieten. So ist der Kauf einer vermieteten Anlageimmobilie oft der letzte Ausweg, um zumindest langfristig mit dem Wunsch auf Eigenbedarf doch noch zum selbstgenutzten Wohneigentum zu gelangen. 

In den letzten Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien deutschlandweit stark gestiegen, allein in Berlin kam es laut Umfragen im Vergleich zum Vorjahr zu einer Steigerung von 12 Prozent.

Das macht sich beim Kauf einer Eigentumswohnung stark bemerkbar. Für eine Summe von 264.000 Euro bekam man 2018 in Berlin noch eine Wohnung mit rund 77 Quadratmetern. Heute bekäme man für den gleichen Kaufpreis lediglich 52 Quadratmeter. Denn der durchschnittliche Preis für freie Eigentumswohnungen pro Quadratmeter stieg in dieser Zeit von 3.500 Euro auf 5.020 Euro.

Vermietete Eigentumswohnungen sind im Vergleich dagegen meist nur halb so teuer. Im Schnitt zahlten Käufer:innen 2020 nur 3.500 Euro pro Quadratmeter für vermietete Wohnungen. Sicherlich darf nicht außer Acht lassen werden, dass auch hier zusätzliche Kosten für Sanierung und Modernisierung anfallen können. Gut zu wissen, dass sich der Kauf und die Instandhaltung einer Immobilie steuerlich absetzen lassen, was jedoch vorab einer steuerlichen Prüfung unterzogen werden sollte.

Weiterer Vorteil: regemäßige Mieteinnahmen. Diese können mit in die Tilgung des Immobilienkredits oder die laufende Bewirtschaftung und Instandhaltung einfließen und dadurch die tatsächlichen Kosten für Käufer:innen zusätzlich senken. 

Deshalb sollten Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie immer darauf achten, dass diese in einer attraktiven, gefragten Lage liegt, für die sich auch im Falle einer Neuvermietung schnell neue Mieter:innen finden lassen. Der Vorteil in Berlin: gute Mieter:innen werden in den Trendbezirken leicht zu finden sein, freie Wohnungen eher weniger. Somit werden die Mieteinnahmen auf lange Sicht steigen, da sich diese am Angebot auf dem Markt orientieren. Wer bei der Wahl des Standorts klug vorgeht, oder sich durch erfahrene Immobilienmakler:innen gut beraten lässt, kann mit einer Wertsteigerung der Immobilie rechnen.

Um Mieter:innen zu schützen, wurden die Sperrfrist und innerstädtische Milieuschutzgebiete ins Leben gerufen, um Gentrifizierung und der Verdrängung sozial schwächerer Bewohner:innen entgegen zu wirken. Die Frist gilt nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und liegt, je nach Bundesland, zwischen drei und in Berlin zehn Jahren. Eine Kündigung auf Eigenbedarf ist erst nach Ablauf der Sperrfrist möglich. 

Welchen Vorteil bieten die zehn Jahre? Der Mieter ist frühzeitig informiert und der Eigentümer spart beim Immobilienkauf sehr viel Geld durch den „gekauften“ Zeitpuffer.
 
Falls sich die Lebensplanung in der Zeit jedoch wieder ändert, sollten Kapitalanleger:innen ihre Eigentumswohnung frühestens nach zehn Jahren wieder verkaufen, ansonsten müssen sie eine hohe, sogenannte Spekulationssteuer (§ 22 EstG) auf den Veräußerungsgewinn zahlen. Die Spekulationssteuer soll den preistreibenden Handel (Spekulationsgeschäfte) mit Immobilien und Grundstücken verhindern. Die prozentuale Höhe der Steuer bemisst sich am individuellen Steuersatz der Verkäufer:innen.

Etwa 8 bis 14 Prozent des Kaufpreises kommen in Form der Nebenkosten noch hinzu und werden in der Regel nicht durch die Bank finanziert. 

In Berlin setzen sich die Kaufnebenkosten je nach Auftragserteilung wie folgt zusammen:

Zusätzlich können weitere Kosten entstehen:

• externe Gutachten
• Renovierungs- und Modernisierungskosten 
• Kosten in Zusammenhang mit dem Umzug selbst

Die tatsächliche Höhe des notwendigen Eigenkapitals hängt also immer von der Art und Größe der Immobilie und deren Kaufpreis ab. Um alle anfallenden Kosten ohne persönliches wirtschaftliches Risiko tragen zu können und günstige Finanzierungskonditionen für den Immobilienkredit bei der Bank zu erhalten, gelten zwischen 30 und 40 Prozent des Kaufpreises als Orientierung für die Höhe des nötigen Eigenkapitals. Basierend auf dem oben genannten Beispiel wären das insgesamt 120.000 bis 160.000 Euro.

Wer weiß schon genau, wie die Lebenspläne in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren im Detail aussehen? Durch den Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage sind Sie mit einem eigenen Vermögen finanziell gesichert und haben immer Entscheidungsfreiheit. Zwar ist das Geld zunächst einmal gebunden und Sie legen sich auf einen Standort fest, auf lange Sicht haben Sie jedoch in Ihre persönliche Freiheit, Unabhängigkeit und Flexibilität investiert. Und diese sind umso ausbaufähiger, je jünger Sie beim Immobilienkauf sind.

Wer in jungen Jahren bereits eine Immobilie kauft (also dann, wenn das Eigenkapital oft noch niedriger ist), profitiert sofort und später davon. Im Idealfall ist der Immobilienkredit abbezahlt, wenn Sie noch mitten im Erwerbsleben stehen. Und können dann unter Umständen die Anlageimmobilie verkaufen, um in eine Immobilie zur Selbstnutzung zu investieren. Immobilieneigentum stärkt zudem immer die Bonität als Bankkunde.

Auch wenn Sie die Anlageimmobilie gezielt für Ihre Altersvorsorge nutzen möchten, gewinnen Sie einen großen Handlungsspielraum: Mieteinnahmen sichern das Einkommen, oder Sie überlassen den Wohnraum Ihren Kindern oder bewohnen Ihr Eigentum im Rentenalter selbst. Expert:innen sagen voraus, dass die staatliche Pro-Kopf-Rentenzahlung in den nächsten Jahrzehnten um rund 30 Prozent sinken wird. Mietfreies Wohnen oder kontinuierliche Mieteinnahmen zusätzlich zur Rente entlasten wirtschaftlich, weshalb die eigene Immobilie für viele ein elementarer Bestandteil der privaten Altersvorsorge ist und effektiv vor Altersarmut schützt. 

Denn selbst bewohnte Immobilien mit bis zu 120 Quadratmetern für Eigentumswohnungen und 130 Quadratmetern für Häuser sind vor einem staatlichen Zugriff geschützt, etwa für den Fall, dass Sie im Alter unverhofft auf staatliche Grundsicherung angewiesen sein sollten.

Für einen ersten Überblick über die Angebote auf dem Markt, empfiehlt sich eine Recherche auf den gängigen Immobilienportalen. Hier bekommen Sie ein Gespür für die verschiedenen Arten der Immobilien und wie sich die Lage und der Zustand auf den Kaufpreis auswirken können. 

Beachten Sie, dass die Angebotspreise in öffentlichen Inseraten nicht dem tatsächlich erzielten Kaufpreis entsprechen. Oftmals werden die Immobilien nach Verhandlungen zwischen Verkäufer:innen und Käufer:innen zu niedrigeren Preisen verkauft.

Besonders dann, wenn Sie eine Anlageimmobilie in einer anderen Stadt kaufen möchten, sollten Sie auf die Beratung professioneller Immobilienmakler:innen zurückgreifen. Diese kennen die verschiedenen Mikrolagen vor Ort und können Sie detailliert beraten, welche Art der Immobilie zu Ihren Vorstellungen passt (etwa rentabel vermieten oder langfristig selbst nutzen). Zudem werden Ihnen auch die wichtigen Hintergrund-Eigenschaften der Immobilien transparent erläutert, wie beispielsweise Informationen zur Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung, zu Eigentümerversammlungsprotokollen und auch zu den Aufgaben der Hausverwaltung. Fachwissen, welches erfahrene Makler:innen auszeichnet. So werden Sie von der Suche über die Besichtigung bis zur notariellen Kaufvertragsunterzeichnung entscheidungssicher, persönlich und ganzheitlich kompetent betreut.