10 Tipps, um eine Immobilie im Ausland zu kaufen

Bevor man den Kauf einer Immobilie in Erwägung zieht, sollte man sich gründlich über das Land informieren. Wer in einem Land eine Immobilie kauft, wird dort in den nächsten Jahren wahrscheinlich viel Zeit verbringen. Daher ist es sinnvoll, sich vorab über die kulturellen Highlights und Sehenswürdigkeiten des Landes zu informieren. Optimal ist es, wenn man die Gegend schon mehrmals besucht hat und sich dort wohl fühlt. Dieser Punkt ist nicht nur für die eigenen Interessen wichtig, sondern auch für die zukünftigen Mieter.

Das Land und die Region müssen für Touristen interessant sein, nur dann werden sie das Haus mieten und dem Eigentümer eine gute Rendite sichern.
Der wichtigste Punkt, den es hier zu klären gilt, ist die Frage, ob und in welcher Form Ausländer hier eine Immobilie kaufen können. In einigen Ländern dürfen Einwohner anderer Staaten eine Immobilie nur für den Eigenbedarf erwerben. Eine Vermietung an Gäste ist ausgeschlossen. Wer die Wohnung als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte sich daher nach einem anderen Land umsehen.

Die Nutzung der Wohnung als Kapitalanlage setzt natürlich voraus, dass es genügend Menschen gibt, die in der Region Urlaub machen wollen und als Mieter in Frage kommen.

Handelt es sich um eine Boomregion und ist damit zu rechnen, dass dieser Trend in absehbarer Zeit anhält oder ist die Urlaubsregion politisch instabil. Ob sich der Kauf einer Immobilie für Kapitalanleger wirklich lohnt, kann niemand im Voraus sagen. Unvorhergesehene Ereignisse können die Rendite zumindest vorübergehend schmälern, wie in den letzten Jahren die Corona-Pandemie, aber auch politische Veränderungen und im schlimmsten Fall ein Krieg können die Situation verändern. Ein gewisses Risiko bleibt beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage immer bestehen, kann aber durch umfassende Informationen über die Region minimiert werden. Nicht nur wirtschaftliche, sondern auch politische Überlegungen sind von Interesse. Wenn sich die politischen Rahmenbedingungen ändern und das Land plötzlich als unsicheres Reiseziel gilt, kann die Zahl der Reisenden stark zurückgehen. Hilfreich ist ein Berater, der die Situation vor Ort kennt und verlässliche Informationen geben kann.

Nicht zuletzt zählt aber auch der persönliche Eindruck. Fühlt sich der Vermieter im Land, in der Stadt oder in der Region wohl, wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit auch der zukünftige Mieter tun.

Die erste Recherche kann problemlos von zu Hause aus erfolgen. Wer sich für Mallorca Immobilien interessiert, muss nicht gleich einen Flug auf die Balearen buchen. Es reicht, zunächst die Angebote im Internet zu vergleichen. Es gibt verschiedene Anbieter, die immer wieder interessante Objekte im Angebot haben. Dabei ist nicht nur der Preis entscheidend, sondern auch das Gesamtpaket. Einige Makler verkaufen nicht nur Wohnungen, sondern bieten auch einen zusätzlichen Service an. Das ist vor allem für Interessenten wichtig, die kein Spanisch sprechen. Um einen seriösen Anbieter zu finden, lohnt sich ein Blick ins Impressum. Hat ein Anbieter dieses nicht, sollte er nicht in die engere Wahl gezogen werden. Hilfreich sind auch die Meinungen anderer Kundinnen und Kunden. Im Internet gibt es Seiten, auf denen die Leistungen von Maklern von anderen Interessenten bewertet werden. Diese sollten jedoch nicht einfach unkritisch hingenommen werden, da oft auch die Konkurrenz eine Meinung abgibt. Erst wenn mehrere unabhängige Meinungen vorliegen, ergibt sich ein einigermaßen verlässliches Bild. Ideal ist es, wenn gute Freunde oder Bekannte bereits eine Immobilie im Ausland gekauft haben.

Dabei kommt es nicht nur auf das Objekt selbst an, sondern auch auf die Einrichtung. Ist diese bereits vorhanden, stellt sich die Frage, ob sie den Qualitätsansprüchen des Inhabers genügt. Wenn nicht, muss er Geld in die Hand nehmen und eine Einrichtung nach seinem Geschmack kaufen. Dies sollte dann bei der Kreditaufnahme berücksichtigt werden.
Wer möglichst viele Objekte besichtigen möchte, sollte die Reise gut organisieren und bereits zu Hause Termine mit den Anbietern vereinbaren. Für jedes Objekt sollte ausreichend Zeit eingeplant werden. Zwei Objekte pro Tag sollten ausreichen, denn bei der Besichtigung ist Gründlichkeit wichtig.

Oft ist es schwierig zu beurteilen, ob ein Gebäude genau den Wert hat, den sich der Eigentümer wünscht. Um bei Preisverhandlungen gute Argumente zu haben, braucht man Informationen über den Zustand des Gebäudes. Wer einen Fachmann kennt, nimmt ihn am besten mit auf die Reise. Das verteuert zwar den Flug, aber die Ausgabe lohnt sich. Natürlich kann man auch einen Sachverständigen im Ausland beauftragen, aber man kennt ihn nicht und es besteht immer die Gefahr, dass man an einen Berater gerät, der es nicht ehrlich meint.

Ein Bausachverständiger prüft, ob es im Haus schimmelt und ob die Wände und Türen feucht sind. Oft gibt es Risse im Mauerwerk, die mit bloßem Auge nicht sofort zu erkennen sind, und wenn das Haus nicht ausreichend schallgedämmt ist, kann es später Probleme bei der Vermietung geben, weil sich die Bewohner gestört fühlen. Wichtig sind auch die Wärmedämmung und die Art der Heizung.

Am Ende erstellt der Gutachter ein ausführliches Dokument, in dem er auf die Mängel hinweist, die der Interessent als Grundlage für Verhandlungen nutzen kann, um den Preis zu reduzieren.

Jedes Land hat seine eigenen Steuergesetze. In der Regel muss der Interessent Grunderwerbsteuer zahlen, manchmal kommt noch eine Spekulationssteuer hinzu. Um einen Eindruck von den unterschiedlichen Steuergesetzen zu bekommen, hier ein kleiner Überblick über die Höhe der Grunderwerbsteuer in verschiedenen Ländern:

- Spanien: 8 bis 10 Prozent
- Griechenland: 9 bis 13 Prozent
- Frankreich: 5 Prozent
- Italien: 4 bis 7 Prozent

Wer seine Immobilie als Kapitalanlage nutzt, muss nicht nur im Ausland, sondern auch in Deutschland Steuern zahlen. In einigen Ländern müssen sogar Steuern an den dortigen Fiskus abgeführt werden und gleichzeitig hält auch das deutsche Finanzamt die Hand auf. Hier sollte man sich gründlich informieren und am besten einen Steuerberater zu Rate ziehen, denn die Steuergesetze sind kompliziert und ein Fehler kann den Immobilienbesitzer teuer zu stehen kommen.

Die Bedingungen für den Kauf einer Immobilie sind in jedem Land etwas anders. Auch hier ist es wichtig, sich vorher über die genauen Gepflogenheiten im Land zu informieren. Manchmal ist schon eine mündliche Absprache bindend und ein Kaufabschluss kommt dadurch schneller zustande, als es in Deutschland üblich ist. In jedem Fall sollte der Interessent auf einen schriftlichen Kaufvertrag bestehen. Dieser sollte am besten zweisprachig abgefasst sein. So kann der Eigentümer auch nach Jahren noch bestimmte Klauseln nachlesen. Wer die Landessprache nicht beherrscht, braucht auf jeden Fall einen Dolmetscher und einen guten Notar.

Die Finanzierung über ein ausländisches Kreditinstitut ist nicht zu empfehlen. Hier sind die Risiken meist höher und auch die Zinsen unterliegen starken Schwankungen. So kann es sein, dass nach einem Zinsanstieg die maximale Belastung höher ausfällt. Liegt die Immobilie außerhalb der Euro-Zone, müssen auch Währungsschwankungen berücksichtigt werden.

Bei der Wahl der passenden Finanzierung sollte sich der Interessent Zeit nehmen und alle Kreditangebote in Ruhe vergleichen. Bei einem Kredit für eine Immobilie auf Mallorca oder in einem anderen interessanten Urlaubsgebiet zahlt der Eigentümer über viele Jahre hinweg. Die finanzielle Belastung sollte so gewählt werden, dass sie auch in Zeiten, in denen das Geld nicht so locker sitzt, bezahlt werden kann.

Wer sich nicht das ganze Jahr über in seiner Immobilie aufhält, muss sich trotzdem um die Verwaltung kümmern. Das gilt besonders, wenn die Immobilie vermietet ist. Immer wieder fallen kleinere Reparaturen an oder es gibt Beschwerden von Mietern. Da kann der Eigentümer nicht jedes Mal ins Ausland fliegen. Eine vertrauenswürdige Person vor Ort kümmert sich um alle Belange. Diese Person zu finden, ist nicht immer einfach.

Vor allem, wenn man die Immobilie als Kapitalanlage betrachtet und mit der Vermietung an Feriengäste Geld verdienen will, muss die Betreuung professionell sein. In jedem Fall ist eine Reinigungskraft notwendig, die die Wohnung nach dem Wechsel der Gäste wieder sauber macht. Diese kann man selbst suchen, besser ist es jedoch, sich an eine Agentur zu wenden, die mehrere Wohnungen betreut. Diese kann dann auch die Schlüsselübergabe übernehmen. Wenn das nicht möglich ist, gibt es andere Möglichkeiten, wie zum Beispiel einen Schlüsselkasten, der mit einem Zahlencode oder per Handy geöffnet werden kann.

Sinnvoll sind auch Überwachungssysteme, vor allem wenn das Haus längere Zeit leer steht. Dazu gehören neben Überwachungskameras auch Bewegungsmelder und Einbruchmeldeanlagen. Natürlich geht es nicht darum, die Mieter zu überwachen, sondern diese Systeme so einzusetzen, dass die Privatsphäre der Gäste nicht beeinträchtigt wird.
Wenn kein Verwalter eingestellt wird, der sich um alles kümmert, ist es sinnvoll, eine Liste mit Handwerkern zu führen, die bei Problemen sofort kontaktiert werden können.

Wer eine Ferienwohnung nicht ausschließlich selbst nutzen möchte, sondern sie als Kapitalanlage betrachtet, sollte sich überlegen, ob sich das Objekt überhaupt rechnet: Nicht nur die Kosten für den Kredit sind abzuzahlen. Zu den Kosten für die Immobilie kommen noch Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten hinzu. Das erhöht den Preis erheblich. Aber auch im Laufe der Zeit fallen viele Kosten an. Unter anderem muss der Eigentümer mit Verwaltungskosten, Reparaturen, Reinigungskosten, Gärtnerarbeiten und vielen anderen Ausgaben rechnen, an die er vielleicht gar nicht denkt. Wenn dann auch noch die Auslastung der Immobilie nicht so gut ist wie erwartet, kann die Immobilie schnell zum Verlustgeschäft werden. Deshalb ist es sinnvoll, vorher zu rechnen und sich den Kauf gut zu überlegen.

Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann eine lohnende Investition sein, wenn man einige Punkte beachtet. Das fängt schon bei der Auswahl des richtigen Objekts an. Einfach irgendeine Wohnung zu kaufen, weil sie billig ist, ist keine gute Idee. Besser ist es, ein Land zu wählen, zu dem man einen Bezug hat. Vor dem Kauf ist es wichtig, Preise und Angebote zu vergleichen und interessante Objekte vor Ort zu besichtigen - am besten in Begleitung eines Fachmanns, der sich mit der Materie auskennt.

Oft ist die Finanzierung ein Problem, denn eine deutsche Bank finanziert ungern ein Ferienhaus im Ausland. Das hängt mit den fehlenden Sicherheiten zusammen. Um einen Kredit zu bekommen, verlangen viele Institute eine Immobilie im Inland, um diese bei Zahlungsverzug verpfänden zu können.
Ist eine geeignete Immobilie gefunden, müssen passende Mieter gefunden werden. Durch Anzeigen in verschiedenen Tageszeitungen ist dies meist kein Problem. Damit der Eigentümer nicht ständig vor Ort sein muss, ist es sinnvoll, eine Agentur mit der Verwaltung zu beauftragen. Diese kümmert sich auch um die regelmäßige Reinigung und die Schlüsselübergabe.

Wenn der Interessent diese Tipps beherzigt, erhält er eine Immobilie, die nicht nur ein schönes Feriendomizil ist, sondern dem Interessenten auch langfristig hohe Gewinne bringt.