Mietdatenbank: Sammlung aktueller Mieten für Mieterhöhung

Eine Mietdatenbank ist gemäß § 558e BGB eine fortlaufend geführte Sammlung von Mietpreisen, die gemeinsam von Mietern, Gemeinden oder Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Aus den gesammelten Daten werden Auskünfte gegeben, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. 

Eine solche anerkannte Mietdatenbank kann seit September 2001 als Begründung einer Mieterhöhung genutzt werden (§ 558a Abs. 2 BGB). Andere Mietdatenbanken, die zum Beispiel von privaten Anbietern stammen, bieten einen Anhaltspunkt für die Entwicklung von Mieten, sind für die Begründung einer Mieterhöhung jedoch unzulässig.

Vermieter dürfen die Miete nicht einfach so erhöhen, sie müssen sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren und die Mieterhöhung begründen ((§558a Abs. 1 BGB). Zur Begründung können sie

• einen Mietspiegel,
• ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• vergleichbare Wohnungen am Standort und seit September 2001 auch
• eine Mietdatenbank heranziehen.

Es gibt jedoch einen Haken: Momentan existiert keine Mietdatenbank, sogar Hannover hat seine eingestellt. Die Mietdatenbank als Begründung für die Mieterhöhung ist derzeit also nur eine theoretische Alternative zu Mietspiegel, Gutachten und Vergleichswohnungen.

Am häufigsten wird die Mieterhöhung durch einen Mietspiegel oder durch die in den vorangegangenen Monaten unverändert gebliebenen Mieten dreier vergleichbarer Wohnungen begründet. Gutachten von öffentlich bestellten beziehungsweise vereidigten Sachverständigen sind kostenintensiv und für die meisten Vermieter unrentabel.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gemäß § 558 Abs. 2 BGB die Miete, die in einer Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist somit ein Durchschnittswert, der einen repräsentativen Querschnitt der Mieten darstellt, die für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden. Da die ortsübliche Vergleichsmiete von vielen Faktoren abhängt, sind Schwankungen üblich. Vermieter sollten deshalb regelmäßig prüfen, ob ihre Mietpreise noch aktuell sind oder die Mieten vergleichbarer Wohnungen inzwischen höher liegen und eine Mieterhöhung möglich ist.

Sowohl Mietspiegel als auch Mietdatenbanken dienen dazu, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Sie unterscheiden sich jedoch in Aufbau, Aktualisierung und rechtlicher Bedeutung.

Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel?

Beim Mietspiegel wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel unterschieden. Ein einfacher Mietspiegel soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Eine gesetzliche Pflicht zur regelmäßigen Neuerstellung besteht für ihn nicht.

Ein qualifizierter Mietspiegel muss dagegen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Er ist alle zwei Jahre an die Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Werden diese Vorgaben eingehalten, wird gesetzlich vermutet, dass die darin ausgewiesenen Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Mietdatenbank: Was ist für eine Mieterhöhung relevant?

Sowohl ein Mietspiegel als auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank können zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Das sieht § 558a BGB ausdrücklich vor.

Ein qualifizierter Mietspiegel hat dabei eine besondere rechtliche Bedeutung: Enthält er Angaben zur betreffenden Wohnung und wird er ordnungsgemäß angewendet, besteht eine gesetzliche Vermutung für die ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete.

Kurz gesagt: Eine Mietdatenbank wird fortlaufend geführt und kann aktuelle Mietdaten liefern. Ein Mietspiegel bietet dagegen eine strukturierte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Für die rechtliche Begründung einer Mieterhöhung können beide Instrumente relevant sein.

Mit der Mietrechtsreform von 2001 wurde die Mietdatenbank als weiteres Begründungsmittel für Mieterhöhungen gesetzlich verankert. Ziel war es, neben dem Mietspiegel weitere Möglichkeiten zu schaffen, die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe umfangreicher Mietdaten zu ermitteln.

Nach § 558e BGB ist eine Mietdatenbank eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von einer Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter geführt oder anerkannt wird. Aus den dort gesammelten Daten müssen sich für einzelne Wohnungen Rückschlüsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete ziehen lassen.

In der Praxis haben sich Mietdatenbanken bislang jedoch deutlich weniger verbreitet als Mietspiegel. Für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sind sie dennoch ausdrücklich zugelassen: Nach § 558a BGB kann eine Auskunft aus einer Mietdatenbank als Begründungsmittel herangezogen werden.

Eine Mietdatenbank sammelt laufend Angaben zu bestehenden Mietverhältnissen. Ziel ist es, anhand geeigneter Vergleichsdaten eine Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung zu ermöglichen.

Damit die Daten aussagekräftig sind, sollten bei der Erstellung und Pflege unter anderem folgende Punkte berücksichtigt werden:

• Geeignete Vergleichsdaten: Die ausgewählten Mietverhältnisse müssen die gesetzlichen Kriterien für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen.
• Qualitätssicherung: Die erhobenen Angaben sollten auf Plausibilität und Richtigkeit geprüft werden.
• Einheitlicher Mietbegriff: Für die Vergleichbarkeit sollte klar definiert sein, welche Mietbestandteile erfasst werden. Insbesondere müssen Betriebskosten einheitlich behandelt werden.
• Repräsentative Datengrundlage: Mietdaten verschiedener Vermieter- und Mietergruppen sollten möglichst umfassend berücksichtigt werden.
• Datenschutz: Bei der Erhebung, Verarbeitung und Speicherung der Mietdaten sind die datenschutzrechtlichen Vorgaben einzuhalten.
• Laufende Aktualisierung: Da eine Mietdatenbank fortlaufend geführt wird, können neue Mietdaten kontinuierlich aufgenommen und bestehende Daten aktualisiert werden.

In der Praxis haben sich Mietdatenbanken deutlich weniger verbreitet als Mietspiegel. Dafür gibt es mehrere mögliche Gründe:

• Hoher Erhebungsaufwand: Mietdaten müssen laufend gesammelt, geprüft und aktualisiert werden.
• Kosten: Aufbau und Pflege einer regionalen Datenbank verursachen Personal-, Technik- und Verwaltungskosten.
• Datenqualität: Für aussagekräftige Ergebnisse müssen ausreichend viele geeignete und vergleichbare Mietverhältnisse erfasst werden.
• Datenschutz: Bei der Erhebung und Verarbeitung personenbezogener Mietdaten müssen die datenschutzrechtlichen Vorgaben eingehalten werden.
• Begrenzte Verbreitung: Da Mietspiegel in vielen Gemeinden bereits etabliert sind, besteht weniger Bedarf an einer zusätzlichen Datenquelle.
• Alternative Begründungsmittel: Für eine Mieterhöhung können neben Mietspiegel und Mietdatenbank auch ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen herangezogen werden.

Eine Mietdatenbank muss daher nicht nur eine große Menge an Mietdaten enthalten, sondern auch so aufgebaut sein, dass daraus belastbare Rückschlüsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung möglich sind.

Warum ist eine Mietdatenbank mit hohen Kosten verbunden?

Der Aufbau und die laufende Pflege einer Mietdatenbank sind aufwendig. Mietdaten müssen regelmäßig erhoben, auf Plausibilität geprüft, nach einheitlichen Kriterien ausgewertet und datenschutzkonform verarbeitet werden. Hinzu kommen Kosten für Personal, technische Infrastruktur und die laufende Aktualisierung der Daten.

Auch für Nutzer können Kosten entstehen, wenn die Auskunft über eine Mietdatenbank kostenpflichtig angeboten wird. Je nach Anbieter können zudem Angaben zur eigenen Wohnung erforderlich sein, damit die Vergleichsdaten entsprechend eingeordnet werden können.

Die Mietdatenbank Hannover gilt als eines der bekanntesten Beispiele für eine kommunale Mietdatenbank in Deutschland. Sie wurde bereits 1977 eingerichtet und sammelte Mietdaten, um die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen zu ermitteln.

Das Modell wurde später eingestellt. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stehen in Hannover inzwischen qualifizierte Mietspiegel zur Verfügung. Die Region Hannover erstellt seit 2011 regelmäßig Mietspiegel für Hannover und die weiteren Kommunen der Region.

Aktueller Mietspiegel für Hannover

Der derzeit gültige qualifizierte Mietspiegel 2025 für die Landeshauptstadt Hannover wurde am 18. Dezember 2025 vom Rat der Stadt beschlossen. Er löste den Mietspiegel 2023 ab und bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen nach Merkmalen wie Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab.

Damit dient Hannover heute nicht mehr als Beispiel für eine aktive Mietdatenbank, sondern zeigt vielmehr, wie sich die Mietspiegelerstellung als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete etabliert hat.

RentUpp prüft zunächst, welche geeigneten Vergleichsdaten für die Wohnung vorliegen. Maßgeblich sind insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Berücksichtigt werden grundsätzlich Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. 

Liegen ausreichend dokumentierte Vergleichsmieten vor, können diese zur Ermittlung und Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden. Andernfalls prüft RentUpp, ob ein Mietspiegel für die betreffende Gemeinde vorhanden ist. Gibt es keinen geeigneten Mietspiegel, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden (§ 558a Abs. 4 BGB). 

Stehen auch darüber keine ausreichenden Daten zur Verfügung, kommen weitere gesetzlich zulässige Begründungsmittel infrage, etwa eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. 

Abschließend berücksichtigt RentUpp die Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren grundsätzlich höchstens um 20 Prozent steigen, in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens um 15 Prozent.