Zwangsversteigerungen - Chancen und Tücken bei Immobilien
Weshalb und wie häufig werden Immobilien zwangsversteigert?
Zwangsversteigerungen entstehen meist, wenn Eigentümer ihre Immobilie nicht mehr finanzieren können. Häufige Gründe sind Jobverlust, Scheidung oder Erbstreitigkeiten. In solchen Fällen betreibt die finanzierende Bank die Verwertung der Immobilie, um offene Schulden auszugleichen.
Am häufigsten werden Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser versteigert – sie machen rund 70 % der Objekte aus.
Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist in den letzten Jahren deutlich gesunken: Während es 2004 noch über 90.000 Termine gab, lag die Zahl zehn Jahre später nur noch bei rund 43.000. Trotzdem finden weiterhin regelmäßig Versteigerungen statt und bieten Kaufinteressenten Chancen.
Zwangsversteigerung: Welche Bedeutung kommt dem Verkehrswert zu?
Das Prozedere sieht vor, dass die anstehende Zwangsversteigerung einer Immobilie, üblicherweise sechs Wochen vor Termin im örtlichen Rathaus durch einen Aushang angekündigt wird. Für Eigentumswohnungen liegt der im Schnitt angesetzte Ersteigerungspreis bei etwa sechzig bis fünfundsiebzig Prozent des Verkehrswerts, bei Einfamilienhäusern kann der Wert zwischen siebzig und neunzig Prozent betragen. Durch die frühzeitige Ermittlung des Verkehrswertes, rund ein Jahr vor Zwangsversteigerung, findet die Marktpreisentwicklung innerhalb dieses Zeitraums, keine Berücksichtigung.
Die Bekanntmachung einer Zwangsversteigerung basiert lediglich auf Fakten und Eckdaten zum Objekt. Beim Rechtspfleger kann die Akte zum Objekt eingesehen werden, die ergänzend zu den reinen Fakten beispielsweise Aufschluss über die Beschaffenheit des Grundstücks geben kann. Idealerweise sind die folgenden, überaus wichtigen Informationen in der Akte enthalten:
- Zustand der Immobilie
- Möglichkeit der Verwendung
- Der angesetzte Verkehrswert
- Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
Was bedeuten Wertgrenzen bei einer Zwangsversteigerung?
Früher gab es bei Zwangsversteigerungen sogenannte Wertgrenzen:
- Erster Termin: 7/10 des festgesetzten Verkehrswerts
- Zweiter Termin: 5/10 des Verkehrswerts
Das bedeutete, dass im ersten Termin mindestens 70 % und im zweiten Termin mindestens 50 % des Verkehrswerts erzielt werden sollten, um einen zu starken Preisverfall zu verhindern.
Aktuell sind diese Wertgrenzen weggefallen. Gerichte sind nicht mehr verpflichtet, die Richtwerte einzuhalten, und auch die Banken können auf die früheren Grenzen verzichten. Heute zählt primär, dass die offene Restschuld aus dem Darlehen beglichen wird. Für Käufer von Zwangsversteigerungen bedeutet das: Es gibt keine festen Mindestpreise mehr, wodurch Chancen auf einen niedrigeren Einstiegspreis steigen, gleichzeitig sollten Interessenten den Verkehrswert der Immobilie genau prüfen, um Risiken zu vermeiden.
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Wie bereite ich mich auf den Zwangsversteigerungstermin vor?
Wenn Sie eine Immobilie ersteigern möchten, ist eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend. Folgende Schritte helfen Ihnen, sich optimal auf den Termin vorzubereiten:
| Schritt | Was zu tun ist | Vorteil für den Bieter |
|---|---|---|
| Unterlagen prüfen | Exposé, Gutachten, Termin im ZVG-Portal ansehen | Kenntnis über Objektzustand & rechtliche Hinweise |
| Grundbuch einsehen | Amtsgericht: Eintragungen prüfen | Rechte und Belastungen erkennen |
| Gläubigerbank kontaktieren | Zuschlagsgrenze erfragen | Strategisches Gebot planen |
| Gebotsstrategie festlegen | Einstieg niedrig oder realistisch wählen | Bessere Chancen auf Preis oder Konkurrenz reduzieren |
| Finanzierung klären | Kaufpreis bis Verteilungstermin sichern | Rechtssicherer Erwerb nach Zuschlag |
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Eine Zwangsversteigerung findet in der Regel beim Amtsgericht statt und wird öffentlich angekündigt. Zwischen Ankündigung und Termin liegen oft mehrere Monate, in denen sich Interessenten umfassend über die Immobilie informieren können. Am Versteigerungstag müssen sich Bieter mit einem gültigen Ausweis ausweisen und eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes hinterlegen, meist in Form eines bestätigten Schecks oder einer Bankbürgschaft.
Die Versteigerung beginnt mit der Bekanntgabe der wichtigsten Objektdaten, gefolgt von der sogenannten Bieterstunde. In dieser Phase können Interessenten ihre Gebote abgeben. Ein Zuschlag erfolgt nur, wenn bestimmte Mindestgrenzen eingehalten werden (in der Regel mindestens 50 % des Verkehrswertes beim ersten Termin).
Erhält ein Bieter den Zuschlag, ersetzt dieser rechtlich den Kaufvertrag – ein Notar ist nicht erforderlich. Der Käufer muss anschließend den restlichen Kaufpreis innerhalb von etwa vier bis sechs Wochen bezahlen. Zusätzlich fallen die Grunderwerbsteuer sowie vergleichsweise geringe Gerichtskosten an.
Welche Kosten und Lasten erwarten mich bei einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung?
Beim Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung sollten Interessenten verschiedene Kosten und Lasten beachten:
- Gerichtskosten: Gebühren für das Versteigerungsverfahren werden vom Käufer übernommen.
- Offene Forderungen: Dazu zählen unter anderem Forderungen aus unterschiedlichen Rangklassen, wie z. B. Grundsteuer der Gemeinde.
- Bestehende Rechte in Abteilung II: Belastungen wie Wegerechte oder Wohnrechte bleiben bestehen und müssen übernommen werden.
- Sicherheitsleistung: Oft verlangt die Gläubigerbank eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts, die vorab erbracht werden muss, um am Versteigerungstermin teilzunehmen. Diese kann per Überweisung an die Gerichtskasse, Bundesbankscheck oder Bankbürgschaft geleistet werden. Bargeld wird nicht mehr akzeptiert.
Für Immobilieninteressenten: Checkliste Zwangsversteigerungen zum Download
Kann eine Immobilie trotz laufendem Zwangsversteigerungsverfahren freihändig verkauft werden?
Das hängt von dem betreibenden Gläubiger beziehungsweise der Bank ab. Eine Zwangsversteigerung ist ein Antragsverfahren, sodass der betreibende Gläubiger die Entscheidungen treffen kann. Grundsätzlich aber gilt: Das Anliegen der Bank ist es, dass die offene Forderung, also die Restforderung, bedient wird. Ihr ist es deshalb in der Regel egal, ob sie das Geld durch die Zwangsversteigerung oder einen vorherigen Verkauf bekommt. Liegt der Wert der Restforderung unter dem jeweiligen Verkehrswert der Immobilie, kann es sogar sein, dass die Immobilie bei einer Versteigerung unter diesem Verkehrswert verkauft wird. Hier sind jedoch Wertgrenzen nach unten festgelegt. Wenn eine Immobilie vor der Zwangsversteigerung verkauft wird, müssen bei Gericht nur die bis dahin angefallenen Kosten (keine Termingebühr) entrichtet werden.
Mein Haus steht zur Zwangsversteigerung, was muss ich beachten?
Wenn Ihre Immobilie zur Zwangsversteigerung steht, gibt es mehrere wichtige Punkte für Schuldner zu beachten:
- Offen mit der Bank sprechen:
- Oft lässt sich eine Versteigerung vermeiden, wenn Sie frühzeitig Kontakt aufnehmen.
- Eine mögliche Lösung: freihändiger Verkauf der Immobilie vor dem Versteigerungstermin.
- Auswirkungen auf den Verkaufspreis:
- Käufer erkennen den Zwangsversteigerungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs und versuchen möglicherweise, den Preis zu drücken.
- Mit einer guten Vermarktungsstrategie und mehreren Kaufinteressenten lässt sich der Preis stabil halten.
- Innenbesichtigung und Verkehrswertgutachten:
- Bei der Zwangsversteigerung werden oft niedrigere Gebote abgegeben, da Bieter die Immobilie nicht genau kennen.
- Gewähren Sie dem Gutachter für das Verkehrswertgutachten unbedingt Zutritt, um einen realistischen Verkehrswert festzulegen.
- Eine transparente Darstellung der Immobilie steigert die Chancen auf einen höheren Zuschlag.
FAQ - Tricks bei Zwangsversteigerungen
Der Verkehrswert ist der vom Gutachter ermittelte Marktwert einer Immobilie. Er dient als Basis für die Gebote bei einer Zwangsversteigerung und gibt Käufern Orientierung, wie viel ein Objekt realistisch wert ist.
Früher galten feste Wertgrenzen: 7/10 des Verkehrswerts im ersten Termin und 5/10 im zweiten Termin. Diese Wertgrenzen sind weggefallen, das Gericht muss sie nicht mehr einhalten, und Banken können auf Mindestgebote verzichten.
Ohne die alten Wertgrenzen können Kaufinteressenten bei einer Zwangsversteigerung auch unter dem früheren Richtwert bieten. Gleichzeitig ist es wichtig, den Verkehrswert genau zu prüfen, um keine Risiken einzugehen.
- Frühzeitig Kontakt zur Bank aufnehmen, um Zuschlagsgrenzen zu erfahren
- Verkehrswertgutachten und Exposé genau prüfen
- Gebotsstrategie festlegen (geringes Einstiegsgebot oder realistischer Preis)
- Finanzierung vorab klären
Ja, bei Zwangsversteigerungen in Memmingen oder anderen Städten können Nachfrage, Verkehrswerte und Gläubiger unterschiedlich sein. Lokale Marktkenntnis und Kontakt zu Maklern oder Gutachtern vor Ort sind hier besonders hilfreich.
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