WEG Abrechnung: Aufbau, Inhalt und Prüfung einfach erklärt
Was ist eine WEG Abrechnung?
Die WEG Abrechnung wird nach Ablauf des Kalenderjahres vom Verwalter erstellt. Nach § 28 Abs. 2 WEG umfasst die Jahresabrechnung eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan sowie die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Auf dieser Grundlage entscheiden die Wohnungseigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Wichtig: Die WEG Jahresabrechnung ist nicht dasselbe wie der Wirtschaftsplan. Während der Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr enthält, betrachtet die Jahresabrechnung die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Jahres.
Wie muss eine WEG Abrechnung aussehen?
Eine WEG Abrechnung sollte übersichtlich, nachvollziehbar und vollständig sein. Sie besteht insbesondere aus einer Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer.
Die wichtigsten Bestandteile einer WEG Abrechnung:
- Abrechnungszeitraum
- Angaben zur Wohnungseigentümergemeinschaft
- Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben
- Darstellung der einzelnen Kostenpositionen
- verwendete Umlageschlüssel
- Einzelabrechnung für jeden Wohnungseigentümer
- geleistete Vorschüsse
- Nachschuss oder entsprechendes Guthaben
- Darstellung der Erhaltungsrücklagen
- Angaben zum Gemeinschaftsvermögen im Vermögensbericht
Die aktuelle gesetzliche Regelung ergibt sich insbesondere aus § 28 WEG.
WEG Abrechnung Muster: So kann sie aufgebaut sein
| Position | Gesamtkosten | Verteilerschlüssel | Anteil Eigentümer |
|---|---|---|---|
| Hausmeister | 12.000 € | Miteigentumsanteile | 1.200 € |
| Gebäudeversicherung | 8.000 € | Miteigentumsanteile | 800 € |
| Heizkosten | 15.000 € | Verbrauch/Grundkosten | 1.500 € |
| Gartenpflege | 5.000 € | Miteigentumsanteile | 500 € |
| Sonstige Kosten | 3.000 € | laut Vereinbarung | 300 € |
| Gesamt | 43.000 € | 4.300 € |
Wichtig: Das ist nur ein vereinfachtes Beispiel. Die tatsächlichen Verteilerschlüssel richten sich nach den gesetzlichen Vorgaben, Vereinbarungen und Beschlüssen der jeweiligen WEG.
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WEG Abrechnung erstellen: Was muss der Verwalter beachten?
Für die WEG Abrechnung erstellen muss der Verwalter zunächst die im Abrechnungsjahr tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft erfassen.
Anschließend werden die Kosten entsprechend den jeweils geltenden Verteilerschlüsseln auf die Eigentümer verteilt. Die Einzelabrechnungen müssen erkennen lassen, welcher Anteil auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfällt und ob sich daraus ein Nachschuss ergibt.
WEG Abrechnung Eigentümer: Was enthält die Einzelabrechnung?
Jeder Wohnungseigentümer erhält eine eigene Einzelabrechnung. Sie zeigt unter anderem:
- den individuellen Anteil an den Kosten,
- die angewendeten Verteilerschlüssel,
- die im Abrechnungsjahr geleisteten Vorschüsse,
- den daraus resultierenden Nachschuss oder das Guthaben.
Dadurch kann der einzelne Eigentümer nachvollziehen, wie sich sein persönlicher Abrechnungsbetrag zusammensetzt.
WEG Abrechnung prüfen: Was sollten Eigentümer kontrollieren?
1. Formale PrüfungZunächst sollten Eigentümer kontrollieren:
|
2. Inhaltliche PrüfungAnschließend geht es darum, ob die Angaben tatsächlich stimmen:
|
3. Rechnerische PrüfungZum Schluss sollte geprüft werden:
|
Wer prüft die WEG Abrechnung?
Die Jahresabrechnung soll vor den entsprechenden Beschlüssen vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden. Das ergibt sich aus § 29 Abs. 2 WEG.
Das bedeutet aber nicht, dass nur der Verwaltungsbeirat prüfen darf. Auch einzelne Wohnungseigentümer können ihre Abrechnung nachvollziehen und die zugrunde liegenden Unterlagen prüfen.
Welche Unterlagen sollten bei der Prüfung vorliegen?
Für eine gründliche WEG Abrechnung Prüfung können unter anderem folgende Unterlagen relevant sein:
- Rechnungen und Buchungsbelege
- Kontoauszüge der WEG
- Heizkostenabrechnung
- Versicherungsunterlagen
- Verträge mit Dienstleistern
- Nachweise über Hausgeldzahlungen
- Unterlagen zur Erhaltungsrücklage
- vorherige Jahresabrechnung
- Wirtschaftsplan
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Was ist der Unterschied zwischen WEG Abrechnung und Vermögensbericht?
Die Jahresabrechnung und der Vermögensbericht erfüllen unterschiedliche Funktionen:
| WEG Jahresabrechnung | Vermögensbericht |
|---|---|
| Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Jahres | Vermögensstand der WEG |
| Grundlage für Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse | Stand der Erhaltungsrücklagen |
| zeigt die Abrechnung des Wirtschaftsplans | zeigt das wesentliche Gemeinschaftsvermögen |
| § 28 Abs. 2 WEG | § 28 Abs. 4 WEG |
Der Verwalter muss nach Ablauf des Kalenderjahres zusätzlich einen Vermögensbericht erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen.
Häufige Fehler bei der WEG Abrechnung
- falscher Verteilerschlüssel
- Rechenfehler
- nicht nachvollziehbare Kostenpositionen
- falsche Zuordnung von Einnahmen oder Ausgaben
- fehlerhafte Darstellung der Erhaltungsrücklage
- nicht berücksichtigte Hausgeldzahlungen
- Abweichungen zwischen Gesamt- und Einzelabrechnung
FAQ zur WEG Abrechnung
Eine WEG Abrechnung sollte die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft nachvollziehbar darstellen und für jeden Eigentümer eine Einzelabrechnung mit den jeweiligen Kostenanteilen, Vorschüssen und Nachschüssen enthalten.
Die Jahresabrechnung wird grundsätzlich vom Verwalter erstellt. Die Wohnungseigentümer beschließen anschließend über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Der Verwaltungsbeirat soll die Jahresabrechnung vor den entsprechenden Beschlüssen prüfen und mit einer Stellungnahme versehen.
Sie muss insbesondere die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft abbilden. Hinzu kommen die Einzelabrechnungen der Eigentümer und die für die Verteilung relevanten Angaben.
Bei einem Eigentümerwechsel wird grundsätzlich keine zeitanteilige Jahresabrechnung für den bisherigen und den neuen Eigentümer erstellt. Die WEG-Jahresabrechnung ist objektbezogen und umfasst das gesamte Abrechnungsjahr. Wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist grundsätzlich für die daraus resultierende Abrechnungsspitze verantwortlich. Eine abweichende Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer kann jedoch im Kaufvertrag vereinbart werden.
Eigentümer sollten zunächst prüfen, an welcher Stelle der Fehler liegt und die zugrunde liegenden Belege kontrollieren. Bei Unstimmigkeiten können sie diese gegenüber dem Verwalter beziehungsweise im Rahmen der Eigentümerversammlung ansprechen.
Die Jahresabrechnung gehört zu den Aufgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der amtierende Verwalter ist für die Erstellung zuständig. Auch nach einem Verwalterwechsel muss der neue Verwalter grundsätzlich noch ausstehende Jahresabrechnungen erstellen.
Die WEG-Jahresabrechnung wird grundsätzlich nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt. Eine unterjährige Abrechnung ist daher nicht die reguläre Jahresabrechnung nach § 28 WEG. Bei einem unterjährigen Eigentümerwechsel wird insbesondere keine separate Jahresabrechnung für den bisherigen und den neuen Eigentümer erstellt.
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