Mietkauf Haus: Clevere Strategie oder teures Risiko?

Beim Mietkauf einigen sich Käufer und Verkäufer zunächst auf Kaufpreis, Miete und Laufzeit. Diese Punkte werden in einem notariell beurkundeten Mietkaufvertrag festgehalten, der meist über 10 bis 20 Jahre läuft.

Während dieser Zeit zahlt der Käufer monatlich Miete. Ein Teil davon gilt als Nutzungsentgelt, der andere wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Häufig ist zusätzlich eine Anzahlung (oft ca. 20 %) erforderlich. Am Ende der Laufzeit zahlt der Käufer den verbleibenden Restbetrag und wird Eigentümer der Immobilie.

Kommt es während der Laufzeit zu Zahlungsschwierigkeiten, kann der Verkäufer den Vertrag kündigen. In diesem Fall verliert der Käufer in der Regel das Wohnrecht, bereits gezahlte Beträge sowie die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben.

Gerät der Käufer beim Mietkauf in Zahlungsschwierigkeiten, kann das schwerwiegende Folgen haben. In der Regel ist der Verkäufer berechtigt, den Vertrag bei ausbleibenden Mietzahlungen zu kündigen. Damit verliert der Käufer nicht nur das Wohnrecht, sondern auch die Möglichkeit, die Immobilie später zu erwerben.

Besonders problematisch: Bereits geleistete Zahlungen – wie Anzahlung und angerechnete Mietanteile – sind häufig ganz oder teilweise verloren. Zudem kann der Verkäufer unter Umständen Schadensersatz für den entstandenen Mietausfall verlangen.

Wie hart die Konsequenzen im Einzelfall ausfallen, hängt stark von den vertraglichen Regelungen ab. Deshalb ist es entscheidend, bereits beim Vertragsabschluss klare Vereinbarungen zu treffen, etwa zu Rücktritt, Zahlungsfristen und möglichen Rückerstattungen.

Manchmal wird neben dem Mietkauf auch der Optionskauf angeboten. Im Unterschied zum Mietkauf müssen Sie sich dabei nicht bereits bei der Unterzeichnung des Vertrages für einen Kauf entscheiden, sondern erst nach einer gewissen Zeit. Sie dürfen so erst einmal in der Immobilie probewohnen. Das Optionsrecht muss im Grundbuch festgehalten werden. Der Nachteil des Optionskaufs ist, dass Sie nicht nur mit einer längeren Mietlaufzeit von bis zu 30 Jahren, sondern auch mit einer höheren Miete als ortsüblich rechnen müssen. 

Erst mieten, dann erst kaufen – diese Option des Mietkaufs klingt zunächst verlockend. Zumal die Miete gleich als Investition ins eigene Heim eingeht und am Ende „nur noch“ der offene Betrag gezahlt werden muss. Doch gerade hier sollte man genauer hinsehen, denn in dieser Option verstecken sich gerne auch jede Menge Nachteile für den Mieter und späteren Eigentümer, beispielsweise höhere Kosten. Doch zunächst zur Frage, was für einen Mietkauf spricht. 

Die Vorteile eines Mietkaufs auf einen Blick

• Probewohnen: Sie können die Immobilie zuerst bewohnen, bevor es zum Kauf kommt. So können mögliche Mängel frühzeitig entdeckt und vom Verkäufer behoben werden.
• Erwerb ohne Eigenkapital: Der Erwerb eines Eigenheims ist auch mit einem niedrigen Einkommen möglich, ohne ein Bankdarlehen aufnehmen oder eine komplette Baufinanzierung aufsetzen zu müssen. Zunächst muss nur ein Mietvertrag abgeschlossen werden.
• Feste Miete: Die Miete bleibt stabil, sofern keine Erhöhungen im Vertrag vereinbart wurden. Außerdem geht die Miete gleich als Investition in Ihren späteren Immobilienkauf ein.
• Zinsen sparen: Wenn Sie den Restwert über einen Immobilienkredit finanzieren wollen, benötigen Sie eine niedrigere Finanzierungssumme, da ein Teil bereits als Miete einbezahlt wurde. So können Sie bei einer Baufinanzierung Zinsen sparen beziehungsweise eine kürzere Laufzeit festlegen.

Die Nachteile eines Mietkaufs auf einen Blick

• Geringe Auswahl: Mietkauf wird relativ selten angeboten, daher ist die Auswahl an Objekten wesentlich kleiner.
• Augen auf: Prüfen Sie die Immobilienanzeigen bei einem Mietkauf sehr genau. Oft liegen die Wohnobjekte ungünstig oder sind in einem problematischen Zustand. Anbieter versuchen hier nicht selten, die Immobilien über Wert zu verkaufen.
• Miete als Einzahlung: Die monatliche Miete wird oft nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet. Dieses sollten Sie in einem Mietkaufvertrag daher frühzeitig festlegen.
• Höhere Miete: Die angesetzte Miete kann höher als ortsüblich ausfallen. Dazu kommen noch der Mietzins, die Anzahlung sowie Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen. Zusammen mit dem ausstehenden Restbetrag ist der Mietkauf damit oft deutlich teurer, als wenn Sie die Immobilie sofort gekauft hätten.
• Höhere Instandhaltungskosten: Mieter eines Mietkaufvertrages zahlen oft höhere Sanierungs- und Modernisierungskosten als normale Mieter, da die Immobilie bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrages in Ihr wirtschaftliches Eigentum übergeht. Das Geld müssen Sie zusätzlich ansparen und im Bedarf an den Vermieter zahlen.
• Kein Mitspracherecht: Obwohl Sie viele Modernisierungsmaßnahmen mitbezahlen, haben Sie kein Mitspracherecht bei Umbauten. Dieses erhalten Sie erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis gezahlt haben. Es sei denn, Sie haben das Mitspracherecht im Vertrag vereinbart.
• Rücklagen: Es ist empfehlenswert, zusätzliche Rücklagen für eventuelle Sanierungen und die Abschlusszahlung zu bilden.
• Förderung: Leider erhalten Sie bei einem Mietkauf keine Förderungen vom Staat. Nur bei einer Modernisierung können Sie eventuell von einer staatlichen Förderung durch die KfW profitieren.  
• Geld weg bei Mietrückstand: Sollten Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen können, haben Sie auch kein Recht, die bisher gezahlten Mieten zurückzufordern. Das heißt, dass Sie nicht nur das Kaufrecht für die Immobilie verlieren, sondern auch, dass Ihr bisher bezahltes Mietgeld weg ist. Der Verkäufer kann zudem Schadensersatzansprüche an Sie stellen.
• Insolvenz: Gerät der Verkäufer in Insolvenz, ist das Geld ebenfalls weg. Im Mietkaufvertrag sollten Sie deshalb im Vertrag festhalten, wie in diesem Fall mit der bereits eingezahlten Summe verfahren wird. So kann der Vermieter die Immobilie kein weiteres Mal verkaufen oder neu belasten und Sie können sich das Erstkaufrecht sichern.