Vorkaufsrecht: Schutz für den Mieter
Wie funktioniert das Vorkaufsrecht des Mieters?
Das Vorkaufsrecht ist keine Bevorzugung, sondern ein Schutz für den Mieter. Es soll verhindern, dass Mieter aufgrund eines Eigentümerwechsels ihre Wohnung verlieren oder höhere Mieten zahlen müssen.
Wenn ein Eigentümer also seine vermietete Wohnung verkaufen will, und dem Mieter per Gesetz ein Vorkaufsrecht zusteht, hat dieser die Möglichkeit, die von ihm bewohnte Mietwohnung zu kaufen, bevor ein Dritter sie erwirbt. Die Mieter müssen sich aber nicht sofort entscheiden. Sie haben das Recht, mit Ihrer Verkaufsentscheidung so lange zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Verkaufsinteressenten verkauft worden ist. Klingt unfair? Ist aber rechtsgültig.
Laut dem Deutschen Mieterbund muss ein Mieter erst entscheiden, ob er „seine“ Wohnung kaufen will, wenn bereits ein ausgearbeiteter, notariell beglaubigter Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorliegt, in dem auch der Kaufpreis aufgeführt ist. Er kann dies dann zu den Konditionen tun, die im notariellen Kaufvertrag stehen. Der Mieter hat somit das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst einzutreten.
Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) gilt das Vorkaufsrecht für Mieter dann, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder werden soll und der Vermieter diese verkaufen möchte.
„Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.” (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB)
Wann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht?
| Fall | Erläuterung |
|---|---|
| Verkauf an Angehörige | Wird die Wohnung an ein Familienmitglied oder einen Haushaltsangehörigen des Eigentümers verkauft, ist das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). |
| Erbfall (ohne Umwandlung) | Verkaufen Erben eine Immobilie, besteht grundsätzlich kein Vorkaufsrecht. Erst wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft werden, kann ein Vorkaufsrecht entstehen. |
| Erbengemeinschaft | Innerhalb einer Erbengemeinschaft besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht eines Miterben. Kommt es zur Teilungsversteigerung, können alle Erben mitbieten. |
| Erneuter Verkauf nach Erstverkauf | Das Vorkaufsrecht gilt nur beim Erstverkauf nach Umwandlung in Wohnungseigentum und ist einmalig. |
| Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Ganzen | Wird ein Mehrfamilienhaus als Einheit verkauft, besteht kein Vorkaufsrecht. Nur beim Verkauf einzelner, zuvor umgewandelter Eigentumswohnungen greift § 577 BGB. |
| Verkauf eines Einfamilienhauses | Mieter eines Einfamilienhauses haben kein gesetzliches Vorkaufsrecht, da § 577 BGB nur die Umwandlung in Wohnungseigentum betrifft. Ausnahme: Ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB). |
| Verkauf von Gewerberäumen | Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt ausschließlich für Wohnraum, nicht für gewerblich vermietete Flächen. |
Vorkaufsrecht ausüben: Was müssen Mieter tun?
Sie wohnen in einer Mietwohnung, die nach Umwandlung in Wohnungseigentum erstmals verkauft werden soll? Dann steht Ihnen grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) zu.
So gehen Sie vor:
Schritt 1: Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Drittem abwarten
Zunächst verhandeln Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag.
Erst wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, entsteht Ihr konkretes Vorkaufsrecht.
Der Verkäufer ist dann verpflichtet, Ihnen:
- den vollständigen Kaufvertrag
- inklusive Kaufpreis und aller Vertragsbedingungen
offiziell mitzuteilen.
Schritt 2: Frist prüfen
Ab Zugang der Mitteilung beginnt die gesetzliche Frist:
- 2 Monate bei Grundstücken und Eigentumswohnungen (§ 469 Abs. 2 BGB)
- 1 Woche bei anderen Gegenständen (praktisch im Immobilienbereich nicht relevant)
Innerhalb dieser Frist müssen Sie entscheiden.
Schritt 3: Schriftliche Erklärung abgeben
Möchten Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen Sie dem Verkäufer schriftlich mitteilen, dass Sie zu den gleichen Bedingungen kaufen möchten.
Wichtig:
Sie können keine neuen Konditionen verhandeln – Sie treten exakt zu den Bedingungen des bestehenden Vertrags ein.
Schritt 4: Neuer Kaufvertrag
Nach Ihrer Erklärung wird ein Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer geschlossen – mit identischen Konditionen.
Der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten bleibt zunächst wirksam. In der Praxis enthält er jedoch ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht für den Fall, dass Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben.
Checkliste zum Download: Vorkaufsrecht ausüben
Vorkaufsrecht verwehrt: Haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz?
Ja, haben sie. Hat der Vermieter es versäumt, den Mieter bei einem geplanten Wohnungsverkauf rechtzeitig über sein Vorkaufsrecht zu informieren oder verwehrt er es ihm gar, so hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Laut dem Bundesgerichtshof hat er dann Anspruch auf einen Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns.
Beispiel: Ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses wandelt das Haus in Eigentumswohnungen um und verkauft eine Wohnung für 300.000 Euro an einen Dritten, ohne den Mieter über den Verkauf zu informieren.Nach einem Jahr bietet die neue Eigentümerin dem „alten” Mieter die Wohnung für 350.000 Euro zum Kauf an. Der Mieter hat nun Anspruch auf einen Schadenersatz in Höhe von 50.000 Euro.
Mieter oder Gemeinde: Wer kann ein Vorkaufsrecht ausüben?
Beim Immobilienverkauf können unter Umständen zwei verschiedene Vorkaufsrechte relevant sein: das zivilrechtliche Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht der Gemeinde (§§ 24–28 BauGB).
1. Vorkaufsrecht des Mieters
Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn:
- ihre Mietwohnung während des bestehenden Mietverhältnisses
- in Wohnungseigentum umgewandelt wird und
- anschließend erstmals an einen Dritten verkauft werden soll.
Dieses Recht dient dem Mieterschutz und ermöglicht es dem Mieter, zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten.
2. Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht der Gemeinde
Unabhängig vom Mieter kann auch die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. Dieses betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke in bestimmten Gebieten, etwa:
- Sanierungsgebieten
- städtebaulichen Entwicklungsbereichen
- Gebieten mit Erhaltungssatzung
Besonderheit:
Das kommunale Vorkaufsrecht ist nicht im Grundbuch eingetragen. Eigentümer erfahren daher oft erst im Zuge der notariellen Beurkundung davon.
Nach Abschluss des Kaufvertrags informiert der Notar die Gemeinde. Diese hat in der Regel zwei Monate Zeit, zu entscheiden, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt.
Welche Fristen müssen beim Vorkaufsrecht eingehalten werden?
Das Vorkaufsrecht ist an klare gesetzliche Fristen gebunden.
Der Verkäufer ist verpflichtet, den Inhalt des mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen (§ 469 Abs. 1 BGB). Erst mit Zugang dieser Mitteilung beginnt die Frist für den Vorkaufsberechtigten zu laufen.
Auch der Vorkaufsberechtigte muss zeitnah handeln:
- Bei Grundstücken und Immobilien beträgt die Frist zwei Monate nach Zugang der Mitteilung.
- Bei anderen Gegenständen beträgt sie eine Woche (§ 469 Abs. 2 BGB).
Innerhalb dieser Frist muss der Berechtigte erklären, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt. Erfolgt keine fristgerechte Erklärung, erlischt das Vorkaufsrecht für diesen Verkaufsfall.
Vorkaufsrecht ins Grundbuch eintragen lassen?
Das dingliche Vorkaufsrecht ist in §§ 1094 bis 1104 BGB geregelt und wird durch Eintragung im Grundbuch abgesichert.
Der entscheidende Vorteil: Der Vorkaufsberechtigte kann nicht umgangen werden – selbst dann nicht, wenn ein Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Das Recht wirkt also gegenüber jedem späteren Erwerber.
So wird ein dingliches Vorkaufsrecht eingetragen
- Die beteiligten Parteien schließen eine entsprechende Vereinbarung.
- Diese Vereinbarung muss notariell beurkundet werden.
- Anschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch durch das zuständige Grundbuchamt.
Da Grundstücksgeschäfte formbedürftig sind, ist die Begleitung durch einen Notar zwingend erforderlich. Er stellt sicher, dass alle formellen Voraussetzungen erfüllt sind.
Wann erlischt ein eingetragenes Vorkaufsrecht?
Ein eingetragenes Vorkaufsrecht im Grundbuch erlischt, wenn der entsprechende Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht wird. Damit es dazu kommt, ist eine Löschungsbewilligung des Vorkaufsberechtigten erforderlich sowie ein Antrag an das Grundbuchamt – sei es vom Eigentümer oder vom Vorkaufsberechtigten.
Auch wenn die Immobilie den Eigentümer anders wechselt als durch einen Verkauf, beispielsweise durch eine Schenkung, kann das Vorkaufsrecht erlöschen. In diesem Fall kann der neue Eigentümer eine Korrektur des Grundbuches veranlassen. Vorkaufsrechte können nicht vererbt oder übertragen werden. Mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten erlöschen sie daher. Eine Ausnahme besteht, wenn im Testament eine andere Vorgehensweise bestimmt wurde.
FAQ - Vorkaufsrecht für Mieter
Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) gibt Mietern die Möglichkeit, ihre Wohnung beim Erstverkauf zu den gleichen Bedingungen wie ein Dritter zu kaufen. Es gilt vor allem bei vermieteten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die in Eigentum umgewandelt werden.
Besteht von Seiten der Gemeinde oder Stadt ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht, so muss diese in Form einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Negativattest) dem Grundbuchamt bestätigen, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Anschließend kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.
Nein, ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter besteht nur bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum. Ein Einfamilienhaus oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus als Ganzes fällt nicht automatisch unter das Mieter-Vorkaufsrecht.
Nach Mitteilung des notariellen Kaufvertrags hat der Mieter 2 Monate bei Grundstücken/Eigentumswohnungen Zeit, sein Vorkaufsrecht schriftlich zu erklären. Bei anderen Gegenständen beträgt die Frist eine Woche.
Ein dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094–1104 BGB) wird im Grundbuch eingetragen und sichert dem Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu kaufen, selbst wenn der Käufer bereits eingetragen wurde. Es gilt nur für Grundstücke, nicht für die darauf stehenden Gebäude.
Ja, ein Vorkaufsrecht erlischt, wenn:
- der Eintrag im Grundbuch gelöscht wird,
- die Immobilie anders übertragen wird (z. B. Schenkung), oder
- der Berechtigte stirbt, sofern keine andere Regelung im Testament vorliegt.
Beim Verkauf an nahe Verwandte entfällt das Mieter-Vorkaufsrecht. Auch das kommunale Vorkaufsrecht kann unter bestimmten Voraussetzungen nicht ausgeübt werden.
Wird ein Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) informiert, kann das rechtliche Folgen haben:
- Der Mieter kann das Recht nachträglich ausüben, solange der Käufer noch nicht eingetragen ist.
- Der Verkäufer kann auf Schadensersatz oder Rückabwicklung des Kaufvertrags verpflichtet werden.
- Vermeidung: Verkäufer sollten Mieter schriftlich informieren, um Risiken und Verzögerungen beim Verkauf zu verhindern.
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