Rückauflassungsvormerkung: Bedeutung, Kosten und Löschung

Eine Rückauflassungsvormerkung ist eine grundbuchliche Absicherung eines vertraglich vereinbarten Anspruchs auf Rückübertragung einer Immobilie. Sie wird häufig eingesetzt, wenn Eltern ihr Haus oder ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten an ein Kind übertragen.

Der Schenker kann im Übertragungsvertrag bestimmte Voraussetzungen festlegen, unter denen er die Immobilie zurückfordern kann. Die Rückauflassungsvormerkung sichert diesen Anspruch im Grundbuch ab.

Dadurch wird verhindert, dass der Rückübertragungsanspruch des Schenkers bei bestimmten Verfügungen des neuen Eigentümers ins Leere läuft.

Auflassungsvormerkung vs. Rückauflassungsvormerkung

Bei der Schenkung eines Hauses an Kinder kann eine Rückauflassungsvormerkung sinnvoll sein, wenn sich die Eltern für bestimmte Fälle eine Rückübertragung vorbehalten möchten.

Typische Regelungen betreffen beispielsweise:

• Verkauf der Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers
• Belastung der Immobilie mit einer Grundschuld
• Insolvenz des Beschenkten
• Tod des Beschenkten vor dem Schenker
• Scheidung des Beschenkten
• Verletzung vereinbarter Pflege- oder Versorgungsverpflichtungen
• Aufgabe des Wohnrechts oder anderer vereinbarter Rechte

Welche Ereignisse tatsächlich eine Rückübertragung auslösen, sollte im notariellen Übertragungsvertrag eindeutig festgelegt werden. Eine Rückauflassungsvormerkung führt nicht automatisch dazu, dass der Schenker die Immobilie bei jedem unerwünschten Ereignis zurückfordern kann.

Für die Rückauflassungsvormerkung entstehen insbesondere Notar- und Grundbuchkosten. Die konkrete Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert und den gesetzlich festgelegten Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Da die Kosten von der konkreten Gestaltung und dem Wert der Immobilie abhängen, lässt sich kein einheitlicher Pauschalbetrag nennen. Zusätzlich können weitere Kosten für die notarielle Beurkundung des Übertragungs- oder Schenkungsvertrags entstehen.

Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung überträgt, sollte deshalb die voraussichtlichen Notar- und Grundbuchkosten bereits bei der Planung berücksichtigen.

Eine Rückauflassungsvormerkung kann insbesondere dann relevant werden, wenn ein im Übertragungsvertrag festgelegter Rückforderungsgrund eintritt. Welche Fälle erfasst sind, hängt von den individuellen Vereinbarungen ab.

Häufig werden beispielsweise folgende Rückforderungsgründe vereinbart:

• Der Beschenkte verkauft die Immobilie entgegen der Vereinbarung.
• Die Immobilie wird ohne Zustimmung des Schenkers belastet.
• Der Beschenkte wird insolvent.
• Der Beschenkte verstirbt vor dem Schenker.
• Vereinbarte Pflege-, Versorgungs- oder Unterhaltsleistungen werden nicht erbracht.
• Der Schenker benötigt die Immobilie aufgrund einer veränderten persönlichen oder wirtschaftlichen Situation zurück.

Was mit einer Rückauflassungsvormerkung nach dem Tod des Schenkers geschieht, hängt insbesondere von den vertraglichen Regelungen ab. Deshalb sollte bereits bei der Übertragung festgelegt werden, ob der Rückübertragungsanspruch vererblich ist und wann die Vormerkung erlöschen soll.

Eine klare Regelung kann später die Löschung aus dem Grundbuch erleichtern und vermeiden, dass sich Erben und Eigentümer über das Fortbestehen des Rechts auseinandersetzen müssen. Gerade bei einer Hausübertragung auf die nächste Generation sollte dieser Punkt daher bereits im notariellen Vertrag berücksichtigt werden.

Hat sich der Rückübertragungsanspruch erledigt oder ist die Rückauflassungsvormerkung aufgrund einer vertraglichen Befristung erloschen, kann die Löschung aus dem Grundbuch beantragt werden.

Für die Löschung ist grundsätzlich ein entsprechender Antrag beim Grundbuchamt erforderlich. Welche Unterlagen benötigt werden, hängt unter anderem davon ab, warum das Recht erloschen ist und ob der Berechtigte noch lebt.

Bereits im Übertragungsvertrag sollte deshalb möglichst eindeutig geregelt werden, wann die Rückauflassungsvormerkung endet und ob der Rückübertragungsanspruch vererblich ist.

Rückauflassungsvormerkung löschen: Schritt für Schritt

Eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch kann gelöscht werden, wenn der zugrunde liegende Rückübertragungsanspruch erloschen ist oder die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Löschung vorliegen. Die konkrete Vorgehensweise hängt vom jeweiligen Übertragungsvertrag und dem Grund der Löschung ab.

• Vertrag prüfen: Kontrollieren Sie, ob die Voraussetzungen für die Löschung laut Schenkungs- oder Übertragungsvertrag erfüllt sind.
• Löschungsbewilligung einholen: In der Regel ist die Zustimmung des Berechtigten in öffentlich beglaubigter Form erforderlich.
• Antrag stellen: Der Löschungsantrag wird beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht – häufig übernimmt das der Notar.
• Prüfung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und die rechtlichen Voraussetzungen.
• Löschung bestätigen: Nach erfolgreicher Eintragung empfiehlt sich ein aktueller Grundbuchauszug zur Kontrolle.

Was kostet die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung?

Für die Löschung können Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Die Höhe richtet sich insbesondere nach dem Geschäftswert und den gesetzlichen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Ein pauschaler Betrag lässt sich daher nicht nennen.

Eine Rückauflassungsvormerkung verjährt nicht einfach nach einer bestimmten Zeit. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Vormerkung im Grundbuch und dem Rückübertragungsanspruch, den sie absichert.

Verjährung bedeutet, dass ein Anspruch nach Ablauf der gesetzlichen Frist grundsätzlich nicht mehr durchgesetzt werden kann, wenn sich die betroffene Person auf die Verjährung beruft. Für den Rückübertragungsanspruch kann grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gelten. Wann diese Frist beginnt, hängt vom jeweiligen Rückforderungsgrund und den Vereinbarungen im Übertragungsvertrag ab.

Auch wenn der Rückübertragungsanspruch verjährt ist, wird die Rückauflassungsvormerkung nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Für die Löschung gelten eigene Voraussetzungen. Daher sollte im Einzelfall geprüft werden, ob der Anspruch tatsächlich verjährt ist und ob die Vormerkung gelöscht werden kann.