Eigentumswohnung verkaufen: Tipps, Unterlagen & Preise
Kapitalanlage: Wie hoch ist die Mietrendite bei einer Eigentumswohnung?
Grundsätzlich gilt: Wird eine Eigentumswohnung nicht teurer als das 20-Fache der jährlichen Nettokaltmiete angeboten, steigt die Chance erheblich, Kapitalanleger anzusprechen. Entscheidend ist dabei nicht nur der Kaufpreis, sondern das Verhältnis von Einnahmen, Kosten und Risiko.
Um maximale Transparenz zu schaffen, sollten Sie potenziellen Käufern alle relevanten Unterlagen frühzeitig zur Verfügung stellen.
Wohnungsverkauf: Wichtige Unterlagen für Kapitalanleger
- Aktueller Mietvertrag inkl. letzter Mieterhöhung
- Letzte Betriebskostenabrechnung
- Abrechnung der Hausverwaltung (Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten)
- Monatliche Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung
- Aktueller Stand der Instandhaltungsrücklage
- Übersichtliche Renditeberechnung
Eine nachvollziehbare Renditeübersicht ist oft das ausschlaggebende Argument für eine Kaufentscheidung.
Netto- und Brutto-Mietrendite berechnen
Idealerweise rechnen Sie die beiden anfänglichen Mietrenditen für den Kaufinteressenten aus:
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie eignet sich für einen ersten Vergleich, berücksichtigt jedoch keine Kosten.
Bruttomietrendite = (monatliche Nettokaltmiete × 12) ÷ Kaufpreis × 100
Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, da sie laufende Kosten einbezieht:
Nettomietrendite = Jahresnettokaltmiete – nicht umlagefähige Kosten ÷ Anschaffungskosten × 100
Zu den Anschaffungskosten zählen:
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %)
Bieten Sie eine Nettomietrendite von rund 4 % und eine Bruttomietrendite von etwa 5 %, ist Ihre Eigentumswohnung für viele Interessenten attraktiv. Im Vergleich zu klassischen Geldanlagen mit etwa 1 % Rendite bietet Immobilienvermietung deutlich höhere Erträge, die das Vermietungsrisiko meist ausgleichen. Zusätzlich lässt sich die Rendite durch moderate Mieterhöhungen langfristig steigern.
Marktwert der Eigentumswohnung realistisch ermitteln
Ein realistischer Verkaufspreis ist entscheidend für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf. Wird der Preis zu hoch angesetzt, bleiben Anfragen aus; ist er zu niedrig, verschenken Sie Potenzial. Zur ersten Orientierung eignen sich Online-Bewertungstools wie der Immobilienwertrechner von Immoportal, mit dem sich anhand weniger Eckdaten wie Lage, Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung ein marktnaher Richtwert ermitteln lässt. Solche Rechner helfen dabei, ein Gefühl für den aktuellen Marktwert zu bekommen und Preisvorstellungen realistisch einzuordnen.
Eigentumswohnung an den Mieter verkaufen – sinnvoll oder Pflicht?
In bestimmten Fällen hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), etwa wenn eine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Dann müssen Sie dem Mieter den Kaufvertrag vorlegen und ihm eine zweimonatige Entscheidungsfrist einräumen.
Kein Vorkaufsrecht besteht bei:
- Verkauf an Familienangehörige
- Verkauf an Haushaltsmitglieder des Mieters
- Wohnungen, die bereits beim Einzug Eigentumswohnungen waren
Der Verkauf an den eigenen Mieter ist der einfachste Weg, eine vermietete Eigentumswohnung zu veräußern und zudem wissen Sie auch nach bestehendem Mietverhältnis, mit wem Sie es zu tun haben. Einfacher können Sie den Verkauf nicht über die Bühne bringen.
Wie und wann verkauft sich eine Eigentumswohnung am besten?
Bewohnen Sie Ihre Eigentumswohnung selbst und wollen ausziehen oder aber Ihr Mieter hat das Mietverhältnis gekündigt, dann ist dies der richtige Zeitpunkt, um über einen Verkauf nachzudenken. Steht eine Eigentumswohnung leer oder wird demnächst frei, verkauft sie sich in aller Regel sehr viel besser und erzielt einen höheren Preis als ein vermietetes Objekt. Planen Kaufinteressenten, die Eigentumswohnung selbst zu bewohnen, sind sie meist bereit, den Angebotsrpeis zu akzeptieren.
Ist ein Interessent kaufbereit, möchte er Ausstattung und Zimmer der Eigentumswohnung sofort ganz genau begutachten. Darüber hinaus schaut er sich auch alle übrigen, zusätzlich zur Wohnung gehörenden Räume an. Dies sind beispielsweise der Kellerraum, ein möglicher Tiefgaragen-Stellplatz oder eine Garage. Auch die Gemeinschaftsräume wie Trocken-, Waschmaschinen- und Fahrradraum sind von Interesse.
Wie überzeuge ich den Kaufinteressenten?
Hat der Interessent alle innerhalb und außerhalb der Wohnung gelegenen Räume gesehen und sich einen Überblick verschafft, bitten Sie Ihn am besten an den Tisch, bieten Ihm ein Getränk an und beantworten alle entstandenen Fragen. Im Idealfall haben Sie alle Unterlagen, die für den Interessenten wichtig sein können, bereitgelegt:
- Angaben zur Höhe des monatlichen Hausgeldes (belegbar anhand der letzten Verwalterabrechnung)
- Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan
- Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
- Höhe der Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten des letzten Jahres (letzte Verwalterabrechnung)
- Aktueller Stand der Instandhaltungsrücklage
- Kontaktdaten und Name des Hausmeisters und Hausverwalters
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Qualität des Reinigungsdienstes im Haus (Bsp.: Gartenarbeiten, Treppenhausreinigung)
- Bewohnerstruktur (Mieter/Eigentümer, Alter, Wohndauer)
- Wohnungsbeirat (inkl. Nennung der Beiratsmitglieder)
Sie können enorm an Glaubwürdigkeit gewinnen, wenn Sie den Interessenten die gesamten Informationen einsehen lassen, ohne, dass dieser Sie extra darum bitten muss. Je transparenter Sie mit Ihm umgehen, desto eher wird klar, dass Sie nichts zu verbergen haben und desto höher sein Vertrauen in Ihre Integrität. Darüber hinaus können Sie den Kaufinteressenten ruhig dazu auffordern, Kontakt mit den Mitgliedern des Beirats oder dem Hausmeister aufzunehmen und sich ein umfassendes Bild zu machen.
Was kostet mich der Wohnungsverkauf?
| Kostenart | Beschreibung | Typischer Betrag / Anteil |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Für den Verkauf über einen Makler, meist geteilt zwischen Käufer und Verkäufer oder vom Verkäufer allein getragen | 3–7 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. |
| Notarkosten | Beurkundung des Kaufvertrags, Pflichtkosten für Eigentumsumschreibung | ca. 1,5 % des Kaufpreises |
| Grundbuchkosten | Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch | ca. 0,5 % des Kaufpreises |
| Energieausweis | Pflichtdokument bei Verkauf, falls noch nicht vorhanden | 50–150 € |
| Steuern auf Verkaufserlös | Spekulationssteuer, wenn die Wohnung innerhalb von 10 Jahren verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde | variabel, bis 25 % des Gewinns |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Falls bestehendes Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst wird | abhängig von Bank und Restlaufzeit |
| Renovierung / Aufbereitung | Kleine Schönheitsreparaturen, Reinigung, Home-Staging | 500–5.000 € je nach Aufwand |
| Werbung / Exposé | Inserate auf Immobilienportalen, professionelle Fotos | 100–500 € |
Wodurch vermeide ich steuerliche oder finanzielle Nachteile?
Sie sollten sicher gehen, dass Ihnen durch einen etwaigen Verkauf keine steuerlichen oder finanziellen Nachteile entstehen:
- Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank wegen Ablösung des Darlehens vor Ende der Zinsbindungsfrist
- Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn z.B. wegen Nichteinhaltung der Zehnjahresfrist zwischen Kauf und Verkauf bei vermieteter Eigentumswohnung (weitere Infos zum Thema "Steuern beim Immobilienverkauf finden Sie hier)
Möglicherweise lohnt es sich, die Eigentumswohnung erst zu einem etwas späteren Zeitpunkt zu veräußern, um keine Einbußen hinnehmen zu müssen.
Checkliste: Eigentumswohnung verkaufen
Vorteile eines Maklers
- Ein Immobilienmakler wickelt für Sie den Verkauf von Anfang bis Ende ab.
- Die größten Vorteile eines Maklers sind seine Erfahrung, Kenntnis des regionalen Immobilienmarkts und Professionalität.
- Durch die Expertise eines Maklers kann beim Verkauf oftmals ein höherer Verkaufspreis erzielt werden.
FAQ - Verkauf einer Eigentumswohnung
Der Wert einer Eigentumswohnung hängt von Lage, Zustand, Größe, Baujahr und Marktsituation ab. Online-Immobilienwertrechner liefern eine erste Orientierung.
Eine Steuer fällt in der Regel nur an, wenn die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde (Spekulationssteuer).
Oft ja, da Besichtigungen entfallen und bereits ein Vertrauensverhältnis besteht. In bestimmten Fällen hat der Mieter zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100;
Nettomietrendite = Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten ÷ Kaufpreis × 100.
Wohnung sauber, hell und neutral gestalten, alle Unterlagen bereithalten, offene und sachliche Kommunikation mit Interessenten.
Ja, kleine Reparaturen steigern die Verkaufschancen.
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