Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung prüfen sollten

Die Beschaffung wichtiger Informationen, mit denen Sie die nachfolgenden Fragen beantworten können, gestaltet sich bei einer Eigentümergemeinschaft häufig schwierig und Sie werden unterschiedliche Quellen bemühen müssen. Sie haben verschiedene Optionen. Zum einen können Sie den Verwalter der Anlage um Informationen bitten oder aber Sie bitten den Makler oder die übrigen Eigentümer darum.

• Was darf ich in und mit meiner Wohnung tun?
• Welche Rechte und Befugnisse haben meine Nachbarn?
• Wie ist es um das gemeinsame Eigentum bestellt?
• Wie sehen die Finanzen aus?

Sind Sie als Käufer auf dem Gebiet der Eigentumswohnungen noch nicht bewandert, sollten Sie sich diesen Gesetzestext genau durchlesen. Hier werden die elementaren Grundlagen zu der Aufteilung von Eigentum und Kosten, Fragen der Verwaltung und Bestimmungen bezüglich Versammlungen und Beschlüssen geregelt. 

Wird ein Haus neu gebaut oder wird ein bereits bestehendes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, muss eine Teilungserklärung verfasst werden. Scherzhaft wird sie auch als das „Grundgesetz“ des Hauses bezeichnet, was aber auch deutlich macht, wie wichtig die darin getroffenen Regelungen tatsächlich sind. Für das konkrete Objekt werden in der Teilungserklärung wirtschaftliche aber auch ganz praktische Fragen geregelt und sie nimmt, nicht zuletzt, eine wichtige Abgrenzung Ihres ganz persönlichen Eigentums (Sondereigentum) vom Eigentum der übrigen Eigentümer sowie dem Gemeinschaftseigentum vor. Folgende Punkte werden auf der Grundlage des WEG-Gesetzes in der Teilungserklärung geregelt:

• Detaillierte Lage und exakte Größe Ihres Sondereigentums (Ihrer Wohnung und weiterer Räume, z.B. Keller)
• Sondernutzungsrechte: Räume und Flächen des Gemeinschaftseigentums, deren Nutzung nur einigen Eigentümern vorbehalten ist (z.B. Garten)
• Auflistung der Bestandteile des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums (notwendig für die Teilung von Reparatur- und Instandhaltungskosten)
• Splittung der gemeinschaftlichen Kosten: Instandhaltung, Betrieb und Reparatur
• Beschränkungen im Gebrauch, beispielsweise für Haustierhaltung, Gewerbe, u.v.m.
• Regeln der Abstimmung (Wohnungsanzahl, Stimmrecht, Miteigentumsanteile, usw.)
• Anteiliges Miteigentum am Gemeinschaftseigentum (essentiell für die Splittung der gemeinschaftlichen Kosten)

„Teilen“ sich verschiedene Eigentümer ein Haus, gibt es viel Klärungsbedarf. Mindestens einmal jährlich treffen sich daher die Eigentümer und verabreden Beschlüsse zu Themen wie Umlagen und Abrechnungen, Investitionen und Reparaturen, sowohl die Wahl eines Verwalters und des Beirats. Die jüngsten Protokolle über vorab gefasste Beschlüsse und Diskussionen müssen dem Verwalter vorliegen, jeder der Eigentümer sollte sie ebenfalls erhalten haben.

Es kann sehr aufschlussreich sein, sich die letzten drei Jahre einmal anzuschauen. Allein die Länge der Protokolle gibt Aufschluss darüber, wie viel Diskussionsbedarf es zwischen den Eigentümern gibt. Sind die Protokolle auffallend kurz, kann dies jedoch auch ein Hinweis auf eine eher desinteressierte Hausgemeinschaft sein. Die Beschlüsse und Diskussionen zu allen vergangenen oder künftig anstehenden Sonderumlagen für Modernisierungen und Reparaturen lohnen einen besonders genauen Blick. Hier wird allzu ersichtlich, ob es unter den Eigentümern beispielsweise jemanden gibt, der sich gegen eine Modernisierung ausspricht. 

Aus einem Wirtschaftsplan geht hervor, welche laufenden Kosten die Eigentümer jeden Monat an die Gemeinschaft abführen müssen. Diese Beiträge decken die Kosten für Müllabfuhr, Gartenpflege, Hausstrom, Reinigung, Reparaturen und das Honorar des Verwalters ab. Auch Kosten für die zentrale Warmwasser- und Wärme-Erzeugung werden auf die Eigentümer umgelegt. Ist hier die Heizung jedoch nicht enthalten, müssen diese Kosten von jedem Eigentümer separat bezahlt werden. Die im jüngsten Wirtschaftsplan bezifferten Kosten  sind aktuell.

Wohngeld-Rückstände sind ein weiterer wichtiger Punkt des Wirtschaftsplans: Aus dieser Rückstands-Übersicht geht hervor, ob einzelne Eigentümer Ihre Umlagen nicht, nicht vollständig oder nicht termingerecht bezahlt haben. Das hat im Ernstfall zur Folge, dass die übrigen Eigentümer für diese Kosten aufkommen müssen. 

Je größer die gebildete Instandhaltungsrücklage ist, desto größer sind die Mittel, die für erforderliche Reparaturen zur Verfügung stehen. Der Verwalter kann Ihnen auf Nachfrage die Höhe dieses Betrags nennen. Handelt es sich um ein in die Jahre gekommenes Haus mit offensichtlichem Reparaturbedarf, ist eine geringe Reserve äußerst bedenklich. Ein deutlich im Plus liegendes Rücklagenkonto ist immer ein gutes Zeichen. Im Falle eines neueren Hauses in gutem Zustand, ist es wahrscheinlich, dass absehbare Reparaturen demzufolge aus vorhandenen Mitteln bezahlt werden können und keine Sonderumlage auf die Eigentümer zukommt. 
 

Um die Belange innerhalb einer Eigentums-Wohnanlage kümmert sich in der Regel ein externer Verwalter. Handelt es sich um ein kleineres Haus mit wenigen Eigentümern, werden diese Aufgaben auch in manchen Fällen von einem der Eigentümer übernommen. Ein Verwalter, der solche Aufgaben übernimmt, ist in der Regel gut qualifiziert und verfügt zum einen über eine fundierte Ausbildung in Grundstücks- und Wohnungswirtschaft oder aber er verfügt über sehr gute Kenntnisse aufgrund jahrelanger Tätigkeit in diesem Bereich. Diese Qualifikationen sind jedoch keine Voraussetzung. Häufiger als man denkt, betrauen Eigentümer die Verwaltung Ihres Vermögens einem Amateur an. Schauen Sie sich als Käufer daher genau an, wem Sie hier die Verwaltung Ihres Eigentums anvertrauen. Gibt es hier Zweifel an der Qualifikation des Verwalters, prüfen Sie Abrechnungen und Protokolle, die aus dessen „Amtszeit“ stammen und werfen Sie auch einen kritischen Blick auf den Zustand des Hauses oder jüngst durchgeführte Reparaturarbeiten. 

Im Falle eines Neubaus wird ein Verwalter meist durch den Bauträger bestimmt oder dieser übernimmt die Verwaltung erst einmal selbst. Einen Verwalter kann der Bauträger jedoch lediglich für maximal drei Jahre bestimmen und muss dies in der Teilungserklärung mit aufnehmen. Ein Verwalter, der vom Bauträger bestimmt wird, wird sich erwartungsgemäß loyal gegenüber seines Auftraggebers verhalten und im Falle von nachträglich festgestellten Baumängeln möglicherweise nicht auf der Seite der Eigentümergemeinschaft stehen. Handelt der Verwalter nachweislich zum Nachteil der Eigentümer oder verhält er sich schlicht zu passiv, ist eine Abwahl durch die Eigentümer auch vor Ablauf der drei Jahre aus „wichtigem Grund“ möglich. 

Es gibt in manchen Eigentumswohnanlagen einen sogenannten Verwaltungsbeirat. Dieser besteht üblicherweise aus mehreren (ein bis drei) Eigentümern, die die Verwaltung unterstützen. Sie nehmen beispielsweise Prüfungen von Abrechnungen vor. Selbstverständlich gibt es auch hier Eigentümer im Beirat, die über das Ziel hinausschießen und versuchen, Einfluss zu nehmen oder Miteigentümer kontrollieren zu wollen. Holen Sie Erkundigungen über diese Beiräte ein, unterhalten Sie sich mit Ihnen. Hier werden Sie viele wichtige Dinge über die Wohnanlage sowie andere Eigentümer erfahren, da die Beiräte meist ein weitreichendes Interesse am Geschehen im Innern und außerhalb der Wohnanlage hegen. 

Machen Sie sich schlau, ob es vergangene oder aktuelle Gerichtsverfahren der Eigentümer untereinander gibt und wie gegebenenfalls die Urteile und Begründungen aussehen. Informationen hierzu erhalten Sie möglicherweise vom Makler, den Eigentümern, einem Beirat oder dem Verwalter. Es gibt tatsächlich Eigentümergemeinschaften, die sich permanent streiten und damit auch die Gerichte bemühen. Dies kann für ein Leben in einer solchen nicht existierenden Gemeinschaft zum Problem werden. Aus den Gerichtsunterlagen lassen sich beispielsweise  Querulanten ausmachen. Gab es auffällig viel Ärger mit dem Voreigentümer Ihrer Wohnung kann das Aufschluss über die Person geben, eventuell gibt es aber auch Probleme, die explizit die Wohnung betreffen. 

Um sicherzugehen, ob ein Objekt zu Ihren Vorstellungen und Wünschen passt, überprüfen Sie einzelne Punkte und notieren sich gegebenenfalls weitere Fragen, die Sie vorab klären möchten. Nachfolgend haben wir eine Checkliste für Sie zusammengestellt, die Ihnen die Prüfung der wichtigsten Fragen erleichtert: 

    Die Teilungserklärung

• Gibt es Konflikte innerhalb der Gemeinschaft (Informationen vom Verwalter, von Eigentümern, ggf. Gerichtsurteile)        
• Liegen Gebrauchsbeschränkungen vor, gibt es dazu Regelungen, die Hausordnung betreffend?    

Der Verwalter

• Wie hoch ist das Honorar für den Verwalter?
• Über welche Qualifikation verfügt der Verwalter? (Reputation, Alter des Unternehmens, Zahl verwalteter Objekte)

Gewerbe im Haus

• Muss mit Störungen aufgrund eines im Haus befindlichen Gewerbe gerechnet werden? Bsp.: Geruchsbelästigung durch Gastronomie.
• Wie hoch ist der Anteil des Gewerbes an den Gemeinschaftskosten? Bei Leerstand der Gewerbefläche besteht ein Kostenrisiko für die übrigen Eigentümer.