Verwaltervertrag: Vertragsform und Verwalterhonorar
Was ist ein Verwaltervertrag?
Der Verwaltervertrag ist ein Dienstvertrag, der die Rechte und Pflichten der Hausverwaltung genau festlegt. Er wird in der Regel zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem bestellten Verwalter geschlossen.
Typische Inhalte:
- Anschrift des Objekts
- Nennung aller Vertragsparteien
- vollständiger Leistungsumfang der Verwaltung
- Vergütung inkl. möglicher Anpassungsregelungen
- Laufzeit und Kündigungsmodalitäten
- Rechte des Verwalters
- Haftungsregelungen
Der Vertrag sorgt dafür, dass klar geregelt ist, welche Leistungen die Verwaltung erbringen muss und welche Rechte die Eigentümer haben.
Individuelle Vereinbarungen im Vertrag
Abweichungen von gesetzlichen Regelungen sind grundsätzlich möglich, unterliegen jedoch strengen Voraussetzungen:
- sie müssen individuell ausgehandelt sein
- gelten nur für den jeweiligen Vertrag
- müssen unter der Überschrift „Individuelle Vereinbarungen“ stehen
- sind gesondert von beiden Parteien zu unterzeichnen
- in der Regel auch handschriftlich zu bestätigen
Zusätzlich sollte erkennbar sein, dass die Vereinbarung tatsächlich vor Vertragsabschluss verhandelt wurde (z. B. durch E-Mail- oder Chatverläufe).
Welche Laufzeit wird üblicherweise für den Verwaltervertrag vereinbart?
Die Laufzeit eines Verwaltervertrags kann unterschiedlich geregelt werden und hängt oft von den Interessen beider Seiten ab: Eigentümer und Hausverwaltung. Hausverwaltungen bevorzugen meist längere Verträge, weil:
- die Einnahmen über mehrere Jahre gesichert sind
- sich Verwaltungsaufwand und Aufbauarbeit erst mit der Zeit rechnen
- sich Ergebnisse oft erst nach ca. 1–2 Jahren zeigen
Eigentümer profitieren ebenfalls von Stabilität und Kontinuität
Übliche Vertragsdauer:
- ca. 3 Jahre → sehr häufig und praxisnah
- bis zu 5 Jahre → eher im Interesse der Hausverwaltung
- 1 Jahr → möglich, aber selten sinnvoll
Kündigungsmöglichkeiten im Vertrag
Wichtig ist, dass der Vertrag nicht „unflexibel“ sein sollte. Deshalb wird oft eine Regelung zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund aufgenommen. Der Grund muss immer konkret nachweisbar sein.
Beispiel: „Der Verwaltervertrag kann von beiden Seiten aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden.“
Ein wichtiger Grund liegt z. B. vor bei:
- Nichtzahlung der Verwaltervergütung
- wiederholten Beleidigungen oder Angriffen
- dauerhaftem Vertrauensverlust
- schweren Vertragsverstößen
Wie hoch ist ein durchschnittliches Verwalterhonorar?
Ein gesetzlich festgelegtes Verwalterhonorar gibt es nicht. Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch andere Vorschriften geben konkrete Preise vor. Die Vergütung wird daher frei zwischen Eigentümern und Hausverwaltung vereinbart.
|
Die Höhe richtet sich in der Praxis vor allem nach:
Hilfreich für die Orientierung sind Marktstudien wie z. B. Vergütungsvergleiche der Immobilienwirtschaft. |
Typisch ist eine Abrechnung:
In der Praxis bewegen sich die monatlichen Kosten oft im Bereich von ca. 20 € bis 40 € pro Wohneinheit, abhängig vom Objekt (stark variabel je Region und Aufwand). |
Welche Kosten sind zusätzlich abrechenbar?
- Betreuung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Teilnahme an Eigentümerversammlungen außerhalb der Regeltermine
- Fahrt-, Kopier- und Verwaltungskosten
- Bearbeitung von Mahnungen und Zahlungsrückständen
- Aufwand bei Mieterwechsel oder Neuvermietung
- Nachbearbeitung von vorherigen Verwaltungen
- Unterstützung bei rechtlichen Auseinandersetzungen
Worauf stützt sich die Höhe des vereinbarten Verwalterhonorars?
Das Verwalterhonorar ist nicht gesetzlich festgelegt und wird individuell im Verwaltervertrag vereinbart. In der Praxis gibt es drei gängige Berechnungsmodelle, die je nach Objekt auch kombiniert werden können.
| 1. Pauschalhonorar |
Das häufigste Modell ist ein fester Betrag pro Einheit und Monat.
|
| 2. Mietabhängiges Honorar |
Hier richtet sich die Vergütung nach den Mieteinnahmen, vor allem bei Gewerbeobjekten.
|
| 3. Kombinationsmodell (Honorarmix) |
Viele Verträge nutzen eine Mischung aus beiden Systemen:
|
Welche Kosten für Fremdleistungen hat der Eigentümer zu tragen?
Ihr Auftraggeber hat neben den bereits genannten Kosten auch jene zu tragen, die Ihnen zusätzlich durch Ausübung Ihrer Verwaltertätigkeit entstehen. Das können beispielsweise Kosten für Konsultationen von Fachingenieuren oder Inseratskosten für Neuvermietungen sein. Fachingenieure in ihrer Funktion als Sachverständige zu konsultieren, kann bei größeren Baumängeln zur Beweissicherung bei Gewährleistungsmängeln notwendig werden. Darüber hinaus können auch Kosten anfallen, sollten Sie als Verwalter einen Rechtsanwalt hinzuziehen oder ein Beweissicherungsverfahren anstrengen müssen. Dies sind weitere Kosten, die der Eigentümer zu tragen hat.
Beschäftigen Sie für die Liegenschaft zum Beispiel Hausmeister, Gärtner oder Reinigungskräfte, kommen weitere Kosten auf den Eigentümer zu. In diesen Fällen kommt Ihnen als Verwalter die Aufgabe zu, diese Mitarbeiter sowohl anzustellen, deren Gehaltsabrechnung zu erstellen und darüber hinaus die Lohn- und Gehaltsbuchhaltung durchzuführen. Diese Aufgaben können Sie, nach Rücksprache mit Ihrem Auftraggeber, auch an einen Steuerberater abgeben, sollten Sie nicht über ausreichend Fachkenntnis verfügen. Die auf die Verwaltung der Liegenschaft entfallenden Bankgebühren gehen auch auf das Konto des Eigentümers.
FAQ - Verwaltervertrag
Ein Verwaltervertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, der die Zusammenarbeit zwischen Wohnungseigentümern (oder WEG) und der Hausverwaltung regelt.
Wichtige Inhalte sind:
- Objekt und Vertragsparteien
- Leistungsumfang der Verwaltung
- Höhe und Anpassung des Honorars
- Laufzeit und Kündigungsregelungen
- Haftung und Gerichtsstand
Nein. Die Vergütung wird frei zwischen Eigentümern und Verwalter vereinbart und orientiert sich an Markt und Leistungsumfang.
Typisch sind:
- kaufmännische Verwaltung (Abrechnung, Hausgeld)
- technische Verwaltung (Instandhaltung)
- Organisation von Eigentümerversammlungen
Ja. Zusatzleistungen wie Sanierungen, Sonderabrechnungen oder außerordentliche Tätigkeiten werden häufig separat vergütet.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
