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Florian J. Fischer

Immobilie als Kapitalanlage - was gibt es zu beachten?

Inhaltsverzeichnis

Immobilie als Kapitalanlage - für wen ist es geeignet?

Soll investiert werden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Immobilie als Kapitalanlage ist eine davon. Auf den ersten Blick wirkt sie attraktiv, doch nicht für jeden ist diese Form der Kapitalanlage geeignet.

Die Immobilie als Kapitalanlage eignet sich besonders gut für Personen, die über ausreichend Eigenkapital verfügen und dieses auch langfristig anlegen möchten. Denn bei einer Immobilie handelt es sich nicht um eine kurzfristige, sondern eine langfristige Investition. Da aufgrund der Spekulationsfrist die Immobilie ohne erhebliche Kosten erst nach zehn Jahren verkauft werden kann, sollte geklärt werden, ob diese langfristige Investition überhaupt gewünscht ist. Zudem eignen sich Immobilien als Kapitalanlagen für Personen, die einen vorübergehenden Leerstand und somit wegfallende Mietzahlungen gut ausgleichen können.

Ungeeignet ist eine Immobilie als Kapitalanlage meist für Personen, die die Wohnung selbst nutzen möchten.

Bevor die Investition durchgeführt wird, sind ausreichend Informationen einzuholen und zu beachten. So fällt beispielsweise zusätzlich zu den Darlehenskosten meist auch Verwaltungsaufwand an.

Wollen Sie in eine Immobilie investieren, aber kein alleiniger Eigentümer sein? Dann kommt für Sie vielleicht das Crowdinvesting in Immobilien oder Immobilienaktien in Frage.

Die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Vermietete Eigentumswohnungen sind sehr beliebte Kapitalanlagen. Im Vergleich zu leerstehenden Immobilien ist ihr Kaufpreis meist geringer. Dies liegt daran, dass mehr Menschen auf der Suche nach einer Wohnung zur Eigennutzung sind als Personen, die diese lediglich als Kapitalanlage nutzen möchten. Wird eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage genutzt, wird der Mieter beim Kauf übernommen. Für diesen ändert sich also nichts, außer, dass er nun einen anderen Vermieter hat.

Ob sich eine vermietete Wohnung im Vergleich zu einer leerstehenden Wohnung als Kapitalanlage besser rentiert, sollte in jedem Fall individuell entschieden werden. Hilfreich kann hier das Ertragswertverfahren sein, durch das sich der Wert einer vermieteten Immobilie berechnen lässt. Wie dies funktioniert, erfahren Sie hier: https://www.immoportal.com/gutachten/immobilienbewertung/wie-funktioniert-das-ertragswertverfahren

Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um Pflege- oder Seniorenheime. Hierbei wird ein Pachtvertrag zwischen Käufer und Betreiber geschlossen. Dieser hat von Vorteil, dass es auf den Eigentümer keinen Einfluss hat, ob die Immobilie leer steht oder vermietet wird, da der Pächter für die Miete aufkommt. Somit sinkt das Risiko von Mietausfall. Zudem übernimmt der Pächter einige Instandhaltungsaufgaben, wodurch Kosten gespart werden können.

Pflegeimmobilien besitzen aufgrund der immer älter werdenden Bevölkerung eine hohe Nachfrage, was sich positiv auf eine Investition in diesem Bereich auswirkt.

Mikroapartments als Kapitalanlage

Bei Mikroapartments handelt es sich um kleine Wohnungen, die beispielsweise von Pendlern oder Studenten genutzt werden. Aufgrund ihrer Größe ist auch der Investitionsaufwand im Vergleich zu anderen Immobilien kleiner. Mikroapartments werden meist von einem Betreiber verwaltet, weshalb weniger Aufgaben für den Eigentümer anfallen.

Mikroapartments sind häufig in großen Städten, Studentenstädten oder für Pendler attraktiven Gebieten vorzufinden.

Ferienimmobilien als Kapitalanlage

Besonders beliebt als Kapitalanlage sind Ferienimmobilien. Hierbei sind jedoch einige Dinge zu beachten. Um einen Mietausfall zu vermeiden, sollte sich die Immobilie in einem gefragten Urlaubsgebiet befinden, das sowohl im Winter als auch im Sommer Kunden anlockt. Handelt es sich bei dem Gebiet nur um ein im Sommer attraktives Gebiet, ist das Risiko von Mietausfall im Winter sehr hoch.

Wenn Sie sich für ein Ferienhaus interessieren, schauen Sie gerne bei folgendem Artikel vorbei: https://www.immoportal.com/verkaufen/kaufen/ferienhaus-kaufen-8-tipps-fuer-einen-erfolgreichen-kauf

Immobilien, die sich als Kapitalanlage eignen

Es gibt viele verschiedene Immobilien, die sich als Kapitalanlage eignen. Nachfolgend ist ein Überblick über die verschiedenen Immobilien und ihre Eigenschaften, Vor- und Nachteile aufgeführt:

Immobilienart Vorteile Nachteile besonders geeignet für…
Vermietete Eigentumswohnung
  • niedrigere Preise
  • Risiko von Mietausfall
  • Privatpersonen
Pflegeimmobilien
  • niedriges Risiko für Mietausfall
  • sehr gefragt
  • sehr spezifischer Nutzen           
  • Privatpersonen, die später in die Anlage ziehen möchten
Mikroapartments
  • niedriges Risiko für Mietausfall
  • in Großstädten sehr gefragt
  • durch eine möblierte Vermietung kann die Mietpreisbremse umgangen werden
  • Kleine Wohnungen
  • Privatpersonen, die die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen möchten
Ferienimmobilie
  • hoher Auslastungsgrad möglich
  • hohe Mieteinnahmen möglich
  • kann auch selbst genutzt werden
  • Mietausfallrisiko bei schlechter Lage oder ungenügender Nachfrage
  • Privatpersonen, die die Immobilie für ein paar Wochen im Jahr selbst nutzen möchten

Immobilie als Kapitalanlage - Vorteile und Risiken

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage bringt viele unterschiedliche Vorteile mit sich:

  • Verfügt die Immobilie über eine gute Lage, die eine hohe Nachfrage besitzt, ist ein Wertzuwachs der Immobilie möglich.
  • Da das Eigenkapital bei dem Kauf einer Immobilie in ein greifbares Objekt investiert wird, ist ein vollständiger Verlust des Eigenkapitals nahezu unmöglich.
  • Viele nutzen die Immobilieninvestition als Altersvorsorgebaustein. Durch die erwirtschafteten Mieten kann auch in mehreren Jahren, beispielsweise nach Eintritt der Rente, Gewinn erwirtschaftet werden.

Die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage birgt jedoch neben den Vorteilen auch Risiken, die es zu beachten gilt:

  • Ist der Mieter nicht zuverlässig und zahlt nicht pünktlich die Miete oder steht die Immobilie für einen gewissen Zeitraum leer, kommt es zum Mietaufall. Da dieser Einfluss auf die Baufinanzierung hat, ist der Mietausfall bestenfalls im Vorfeld entsprechend einzukalkulieren.
  • Bevor eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft wird, kommt es zu einer Abschätzung des Zustands, um zukünftige Sanierungskosten abschätzen zu können. Es ist hilfreich einen Sachverständigen hinzuziehen, der über entsprechende Erfahrung verfügt. Dennoch kann es sein, dass die Sanierungskosten höher als erwartet ausfallen. Um Probleme vorzubeugen, sollte dies beim Kalkulieren der Finanzierung ausreichend beachtet werden.
  • Trotz guter Zukunftsaussichten kann es bei Immobilien dennoch zu einem Wertverlust kommen. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, auf eine angebrachte Lage der Immobilie zu achten, die eine hohe Nachfrage aufweist.

Wie finanziert man eine Immobilie?

Für viele kommt eine Immobilie als Kapitalanlage nicht in Frage, da sie selbst noch eine Wohnung abzubezahlen haben und mit einer zusätzlichen Immobilieninvestition einen weiteren Kredit aufnehmen müssten. Was viele nicht wissen: Meist zahlt sich die Immobilie durch die monatlichen Mieteinnahmen selbst ab. Auch Banken achten bei der Kreditvergabe sowohl auf die Nutzung als auch auf die Höhe der Mieteinnahmen.

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