Immobilienwert-Rechner: Was ist mein Haus / meine Wohnung wert?

Was bekomme ich für mein Haus? Welchen Preis erzielt meine Wohnung auf dem regionalen Immobilienmarkt? Erfahren Sie hier den Wert Ihrer Immobilie – ganz einfach online mit unserem Immobilienwert-Rechner. Mit der Eingabe weniger Eckdaten können Sie sich kostenfrei und unverbindlich den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ermitteln lassen:

Seit Jahren boomt der Immobilienmarkt in Deutschland, die Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke steigen vielerorts in ungeahnte Höhen. Besonders in den Großstädten und Ballungszentren ist die Nachfrage nach Immobilien in den vergangenen Jahren rasant gestiegen.

Allerdings steigen die Immobilienpreise nicht überall und gleich schnell, oft gibt es große Unterschiede zwischen Stadt und Land. Wenn Sie wissen wollen, wie viel Ihr Haus wert ist, können Sie mit unserem Immobilienwert-Rechner eine schnelle Analyse vornehmen lassen. Per E-Mail bekommen Sie dann eine faktenreiche Immobilienbewertung zugesandt – kostenlos und unverbindlich.

Dafür bedarf es nur weniger Eckdaten zu Ihrer Immobilie. Der Immobilienwert-Rechner fragt verschiedene Details zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung ab – zum Beispiel das Baujahr, die Größe der Wohnfläche oder verschiedene Ausstattungsmerkmale. Haben Sie alle Fragen zu Ihrem Wohneigentum beantwortet, wird der Immobilienwert-Rechner Ihre Angaben mit verschiedenen Marktdaten aus einer großen Immobiliendatenbank vergleichen. Dazu gehören unter anderem Verkaufsangebote, Transaktionen oder Baugenehmigungen. Anhand dieser Vergleichsanalyse kann der Immobilienwert-Rechner dann in etwa den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung schätzen. Dieser Wert wird dabei in einer Preisspanne angegeben, die mögliche Preisschwankungen berücksichtigt.

Der Immobilienwert-Rechner muss mit ein paar Daten gefüttert werden, damit er den Wert einer Immobilie an einem bestimmten Standort einschätzen kann.

Welche Informationen der Immobilienwert-Rechner von Ihnen benötigt:

• Haus oder Wohnung?
• Typ der Immobilie (Penthouse-Wohnung, Haus mit Terrasse…)
• Adresse/Standort
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Baujahr
• Zustand
• Ausstattungsmerkmale (Balkon oder Terrasse, Garten, Keller,…)
• Zugehörige Stellplätze oder Garagen

Was der Immobilienwert-Rechner liefert:

• Vergleich, Analyse und eine erste Einschätzung, in welchem Preissegment Ihre Immobilie angesiedelt ist. Dabei vergleicht er Ihre Angaben mit verschiedenen Marktdaten aus einer breiten Immobiliendatenbank

Falls Sie alle benötigten Daten schon kennen, circa drei Minuten. Eine detaillierte Analyse kommt dann schnell per E-Mail.

Für jeden, der seine Immobilie verkaufen will oder einfach neugierig ist, was sie wert ist.

Eine erste ungefähre Wertermittlung mit dem Immobilienwert-Rechner von Immoportal kann außerdem in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Sie möchten sich scheiden lassen und eine Idee davon bekommen, wie hoch der Zugewinnausgleich ungefähr ausfällt.
• Sie erben ein Haus und müssen entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder besser ausschlagen sollten.
• Sie haben als Teil einer Erbengemeinschaft eine Immobilie geerbt und möchten im Hinblick auf eine Erbauseinandersetzung ungefähr wissen, was das Haus oder die Wohnung wert ist.
• Sie möchten Ihre Immobilie zu Lebzeiten per Schenkung auf Ihre Kinder übertragen und ausrechnen, welche Steuern ungefähr bei einem Wohnrecht für Sie anfallen würden.

Ihre Immobilie soll durch eine Zwangsversteigerung veräußert werden.

Auch für Kaufinteressenten kann eine Immobilienbewertung interessant sein, nämlich dann, wenn ein Käufer sich bei einem Angebot nicht sicher ist, ob der Preis dem aktuellen Marktwert entspricht oder ob der Verkäufer ihn womöglich über den Tisch ziehen will.

• Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie für eine erste Orientierung ermitteln lassen möchten, können Sie online den kostenlosen Hauswertrechner von Immoportal.com nutzen.
• Benötigen Sie den Immobilienwert, um einen realistischen Angebots- und Verkaufspreis festzulegen, empfiehlt sich eine Wertermittlung durch einen regionalen erfahrenen Immobilienmakler.
• Ist eine gerichtliche Auseinandersetzung zu erwarten (z.B. bei Scheidung oder Erbschaft), sollten Sie ein gerichtsfestes Wertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellen lassen.
• Grundsätzlich gibt es drei Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren.
• Der Immobilienwert-Rechner von Immoportal.com nutzt das Vergleichswertverfahren.
• Wichtige Faktoren für die Ermittlung des Immobilienwertes sind insbesondere die Lage, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Ausstattung und der bauliche sowie der energetische Zustand des Hauses.
• Sie können den Wert einer Immobilie durch verschiedene Maßnahmen steigern, wie Fassade streichen, Dach reinigen oder erneuern, Fußboden austauschen, Innenwände streichen, etc. Auch aufräumen und putzen hilft schon.

Beim Immobilienverkauf wird der Angebotspreis auf Grundlage des Immobilienwerts festgelegt. Sie müssen also wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist, um einen Angebotspreis festlegen zu können. Der Angebotspreis muss realistisch sein, ansonsten kann es sein, dass der Verkauf ein Misserfolg wird. Verlangen Sie einen zu hohen Preis, schreckt das Kaufinteressenten ab. Auch ein zu niedrig angesetzter Angebotspreis kann dazu führen, dass potenzielle Käufer Abstand nehmen, weil sie davon ausgehen, dass Mängel der Grund für den niedrigen Preis sind. Ebenso fatal kann es sein, den Angebotspreis nachträglich zu reduzieren. Dann erwarten Kaufinteressenten möglicherweise, dass Sie nochmal mit dem Preis runter gehen. Deshalb ist es wichtig, von anfang an einen realistischen Angebotspreis festzulegen und das geht nur, wenn sie den Wert Ihrer Immobilie kennen.

Grundsätzlich ist davon abzuraten, als Eigentümer den Wert seiner Immobilie selbst zu ermitteln. Sie wissen zwar, zu welchem Preis Sie die Immobilie ursprünglich gekauft haben, kennen die Ausstattung und den Zustand, aber in der Regel fehlt es Ihnen am notwendigen Marktwissen – zum Beispiel das Wissen um die Preisentwicklungen der vergangenen Jahre und die Nachfrage am Markt. Außerdem hat die Immobilie einen emotionalen Wert für Sie, was es schwierig macht, den realen Wert zu bestimmen. Aus all diesen Gründen sollten Sie einen Experten mit der Wertermittlung beauftragen. Wir vermitteln Ihnen gerne kostenlos eine Kontakt. Für eine erste grobe Einschätzung, wie sich der Wert Ihrer Immobilie entwickelt hat, ist unser kostenloser Immobilienwert-Rechner ideal.

Gibt es eine Formel zur Berechnung des Immobilienwertes?

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, weshalb eine Immobilienwertermittlung sehr komplex ist. Eine allgemeingültige Formel für den exakten Immobilienwert gibt es darum nicht. Allerdings gibt es eine Formel, mit der Sie eine erste Einschätzung vom Wert Ihrer Immobilie erhalten können:

• Ungefährer Immobilienwert = Quadratmeterpreis x Wohnfläche

Den Quadratmeterpreis von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung erfahren Sie auf unseren Immobilienpreisseiten.

Beispielrechnung Immobilienwert

100 Quadratmeter große Wohnung mit einem Quadratmeterpreis von 3.500 Euro: Der überschlägige Immobilienwert liegt dann bei 350.000 Euro.

• 100 m² x 3.500 € = 350.000 €

 

Wie wird der Immobilienwert ermittelt? - Die drei Wertermittlungsverfahren

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die in Deutschland die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien bildet, nennt drei Wertermittlungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert auf Grundlage vergleichbarer Kaufabschlüsse in der Region ermittelt. Damit dieses Wertermittlungsverfahren angewendet werden kann, müssen genügend vergleichbare Immobilien vorhanden sein. Je mehr Angaben über vergleichbare Kaufabschlüsse vorliegen, desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Auch der Immobilienwert-Rechner von Immoportal.com nutzt das Vergleichswertverfahren.

Rechenformel Vergleichswert:

• Vergleichswert = (Verkaufspreis B / Fläche B) x Fläche A

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien und Gewerbeimmobilien angewendet, da bei diesem Wertermittlungsverfahren der Immobilienwert nach dem möglichen Ertrag der Immobilie ermittelt wird – unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und der Restnutzungsdauer der Immobilie.

Rechenformel Ertragswert:

• Ertragswert gesamt = Gebäudeertragswert + Bodenwert
• Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
• Gebäudereinertrag = Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung
• Jahresreinertrag =  Jahresrohertrag - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten
• Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins
• Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern für die Wertermittlung verwendet. Dabei werden Immobilien- und Grundstückswert getrennt ermittelt. Für den Immobilienwert spielt das Baujahr eine wesentliche Rolle, da hierfür die ursprünglichen Baukosten minus der Altersabnutzung angesetzt werden. Das Sachwertverfahren nutzen vor allem professionelle Sachverständige für die Wertermittlung von Immobilien.

Rechenformel Sachwert:

• Sachwert gesamt = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor
• Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
• Den Bodenrichtwert finden Sie in der entsprechenden Bodenrichtwerttabelle oder -karte, die bei den jeweiligen Gutachterausschüssen der Kommunen kostenlos eingesehen werden kann.
• Gebäudesachwert = Bauwert (Gebäude + Garagen) - Altersabschlag in %
• Der Sachwertfaktor wird vom zuständigen Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Immobilienwert ermitteln: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Für die genaue Ermittlung des Immobilienwerts sind unter anderem folgende Faktoren relevant:

• Lage
• Grundstücksgröße
• Art der Immobilie
• Größe der Wohnfläche
• Anzahl der Etagen
• Anzahl der Zimmer
• Baujahr (Alter der Immobilie)
• Bauweise
• Zustand
• Energieeffizienz
• Modernisierung
• Ausstattung wie Einbauküche, Balkon, Stellplatz, Solaranlage
• Qualität der Ausstattung
• Aktuelle Nutzung
• Kaufdatum
• Ursprünglicher Kaufpreis der Immobilie
• Miethöhe bei vermieteten Immobilien

Wie wichtig ist die Lage für den Immobilienwert?

Die Lage ist ein wesentlicher wertbestimmender Faktor für Immobilien. Dabei wird unterschieden zwischen Makro- und Mikrolage:

• Makrolage: Die Makrolage bezieht sich auf die regionale Lage der Immobilie und schließt Faktoren wie Infrastruktur, wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklungen und die politische Situation mit ein.
• Mikrolage: Die Mikrolage bezeichnet die nähere Umgebung einer Immobilie und umfasst Faktoren wie den öffentlichen Nahverkehr, die Entfernung zu Geschäften, Ärzten, Schulen, Kitas etc, das Freizeitangebot und das Straßenbild.

Faktoren wie Verkehrslärm oder eine hohe Luftverschmutzung beeinflussen den Immobilienwert negativ. Eine Lage in der Nähe eines Flughafens oder einer Müllverbrennungsanlage kann den Immobilienwert also nachteilig beeinflussen. Allerdings hängt die Attraktivität der Lage einer Immobilie auch immer von der Zielgruppe ab. Für Personen, die geschäftlich viel reisen müssen, kann eine Immobilie in der Nähe eines Flughafens durchaus attraktiv sein.

Wie wirkt sich die Größe der Wohnfläche auf den Immobilienwert aus?

Die Wohnfläche wirkt sich erheblich auf den Immobilienwert aus. Sie ist wertvoller als die Grundfläche, weshalb eine korrekte Wohnflächenberechnung und die exakte Angabe der Wohnfläche essentiell sind.

 

Welchen Einfluss hat das Alter auf den Wert der Immobilie?

Da man davon ausgeht, dass eine Immobilie jährlich ungefähr ein Prozent ihres Wertes verliert, ist das Alter enorm wichtig für die Wertermittlung und wird mit dem sogenannten Altersabschlag berücksichtigt. Durch gezielte Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen kann diese Wertminderung jedoch ausgeglichen werden. Ein Experten weiß im Einzelfall genau, ob und in welcher Höhe ein Altersabschlag vorgenommen werden muss.

 

Wie beeinflusst der Zustand den Immobilienwert?

Neben dem Alter beeinflusst auch der Zustand einer Immobilie erheblich deren Verkehrswert. Wurde die Immobilie erst saniert, ist der Wert in der Regel höher, als wenn sie sich in einem desolaten Zustand befindet. Wichtig für den Immobilienwert ist außerdem der energetische Zustand des Gebäudes. Dabei spielen die Dämmung, die Heizungsanlage sowie die Fenster und Türen eine Rolle.

In die Beurteilung des Zustands fließen also unter anderem folgende Faktoren ein:

• Letzte Sanierung der Immobilie
• Mängel
• Instandhaltungsrückstau
• Modernisierungsgrad der Immobilie
• Energiestandard der Immobilie

Wie wirkt sich die Ausstattung auf den Wert der Immobilie aus?

Die Ausstattung ist ein weiterer Faktor, der sich auf den Immobilienwert auswirkt. Dabei werden folgende Aspekte berücksichtigt:

• Ausstattungsmerkmale wie Garten, Balkon oder Aufzug
• Einrichtungsgegenstände wie Whirlpool
• Verwendete Materialien wie Parkett oder Marmor
• Barrierefreiheit (z. B. barrierefreie Dusche)

Faktoren, die den Wert einer Immobilie mindern können, sind zum Beispiel:

• Lage: laute Hauptverkehrsstraße in der Nähe, Krankenhaus in der Nähe mit mehrmals am Tag und in der Nacht vorbeifahrenden Einsatzfahrzeugen mit Blaulicht und Sirene, fehlende Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, Parkplatznot, wenig Grünflächen, hohe umliegende Gebäude
• Zustand: Marodes Dach, alte Fenster, beschädigte Fassade, feuchter Keller, veraltete Wasser- oder Stromleitungen, ungepflegter Garten, alte Heizung
• Altlasten: Verunreinigungen in Grund und Boden o.ä.

Rechtliche Bedingungen: Erbbaurecht, Denkmalschutz, o.ä.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie als Eigentümer den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung steigern können. Allerdings sollten Sie immer prüfen, ob sich die jeweilige Investition überhaupt lohnt, also tatsächlich zur Erhöhung des Kaufpreises führt.

Hier ein paar mögliche Maßnahmen, um den Wert einer Immobilie zu steigern:

• Neu Streichen
• Kleine Reparaturen vornehmen (z. B. von tropfenden Wasserhähnen oder klemmenden Türen)
• Garten herrichten
• Einbruchschutz aufrüsten
• Barrierefreiheit umsetzen
• Energieeffizienz verbessern

Da der erste Eindruck zählt, ist ein gepflegtes Erscheinungsbild Ihrer Immobilie sehr wichtig. Die ersten drei Tipps sind relativ schnell und mit kleinerem Budget umzusetzen.

Ob eine Online-Immobilienbewertung mit dem Immobilienwert-Rechner ausreicht oder Sie ein Wertgutachten benötigen, hängt davon ab, wofür Sie den Wert Ihrer Immobilie wissen müssen.

Benötigen Sie eine Immobilienbewertung, die vor Gericht Bestand hat, zum Beispiel bei einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung, brauchen Sie ein Wertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ein solches Gutachten ist sehr umfangreich, dauert einige Zeit und kostet zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Verkehrswerts. Der Sachverständige ermittelt den Immobilienwert mit Hilfe des Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahrens.

Möchten Sie erst einmal nur den ungefähren Immobilienwert wissen, um anhand dessen weitere Entscheidungen zu treffen, ist die Immobilienbewertung mit dem Immobilienwert-Rechner von Immoportal.com eine gute und schnelle Alternative. Die Online-Bewertung ist kostenfrei und Sie erhalten bei Bedarf den Kontakt zu einem Makler in Ihrer Nähe, der nach einer Besichtigung einen exakten Immobilienwert ermitteln kann. Lediglich 492 von ca. 28.000 Immobilienmaklern in Deutschland erfüllen unsere strengen Qualitätskriterien.

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