Mietkonto: Was Vermieter wissen sollten

Der Begriff „Mietkonto“ wird oft mit dem Mietkautionskonto verwechselt – dabei handelt es sich um zwei grundlegend verschiedene Konten:

• Das Mietkautionskonto dient ausschließlich der sicheren Verwahrung der Mietkaution – getrennt vom Vermögen des Vermieters und rechtlich besonders geschützt (§ 551 BGB).
• Das Mietkonto hingegen ist ein frei nutzbares Konto zur Abwicklung sämtlicher Zahlungsströme rund um das Mietverhältnis – insbesondere Miete, Nebenkosten und Ausgaben.

Ja – zumindest in gewisser Weise.
Laut § 551 Abs. 3 BGB sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von ihrem eigenen Vermögen anzulegen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Kaution im Insolvenzfall nicht Teil der Vermietermasse wird und Gläubiger keinen Zugriff auf dieses Geld haben. Die Mietkaution dient ausschließlich der Absicherung berechtigter Ansprüche aus dem Mietverhältnis (z. B. bei Schäden oder Mietrückständen). Sie gehört nicht dem Vermieter, sondern bleibt rechtlich Eigentum des Mieters – daher gelten für die Verwahrung besondere Regeln.

Um dieser gesetzlichen Pflicht nachzukommen, stehen drei gängige Modelle zur Verfügung:

Welches Konto eignet sich für Mietkautionen?

Welche Art Konto Sie für die Mietkaution wählen, ist Ihnen überlassen. Es gibt unter anderem folgende Möglichkeiten:

• Treuhandkonto: Sie als Vermieter richten auf Ihren Namen ein Treuhandkonto ein, auf das die Kaution eingezahlt wird. Das Konto muss offen sein, die Mietkaution auf ein verstecktes Treuhandkonto anzulegen ist unzulässig. Im Falle eines Schadens können Sie zu jedem Zeitpunkt auf das Konto zugreifen. Allerdings muss die Bank der Einrichtung eines Treuhandkontos zustimmen.
• Sparbuch: Der Mieter richtet ein Sparbuch auf seinen Namen ein und verpfändet es im Anschluss an Sie, den Vermieter. Der Nachteil für Sie: Es kann drei bis vier Arbeitstage dauern, bis die Bank das verpfändete Guthaben freigibt.
• Depotkonten: Die hohen Zinsen, die in diesen Fällen gutgeschrieben werden, sind vor allem für den Mieter von Vorteil.

Nein, gesetzlich ist ein eigenes Mietkonto nicht vorgeschrieben.
Mieteinnahmen und Nebenkostenvorauszahlungen stehen dem Vermieter zu und dürfen ganz normal auf das private Girokonto fließen. Ein separates Konto ist also keine Pflicht – im Gegensatz zur Mietkaution, die vom Vermögen des Vermieters getrennt verwahrt werden muss (§ 551 BGB).

Trotzdem ist es aus praktischer Sicht sehr empfehlenswert, ein eigenes Mietkonto zu führen. Vor allem private Vermieter profitieren von einer klaren Trennung zwischen privaten und vermietungsbezogenen Zahlungsvorgängen. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie zur Vermietung – wenn oft noch Verluste entstehen – ermöglicht ein separates Mietkonto eine klare Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben.

So erkennen Sie z. B. schnell:

• Wie hoch der laufende Verlust ohne AfA (Absetzung für Abnutzung) ausfällt
• Welche Betriebskosten regelmäßig anfallen
• Wo sich eventuell Einsparpotenziale ergeben

Mit dem Vermieterkonto (Mietkonto) verwalten Sie alle Ein- und Ausgaben rund um Ihre Immobilie. Dazu zählen insbesondere:

• Mietzahlungen
• Nebenkostenvorauszahlungen
• Zahlungen für die Verwaltung der Immobilie
• Kreditzahlungen an die Bank, wenn die Immobilie auf Kredit erworben wurde
• Zuschüsse aus Eigenmitteln des Vermieters zum Ausgleich eventueller Verluste, wenn die Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen
• Evtl. Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
• Evtl. Kosten rund um die Immobilien-Vermarktung (Anzeigen, Makler, etc.)

Instandhaltungsrücklage: Besser separat verwalten

Die Instandhaltungsrücklage können Sie ebenfalls auf dem Vermieterkonto bilden, empfehlenswert ist jedoch, ein eigenes Rücklagenkonto zu eröffnen, mit dem Sie Zinsen generieren können. Dabei sollten Sie allerdings darauf achten, dass Sie jederzeit an das Geld herankommen, um unerwartete Ausgaben schnell bezahlen zu können. Möglich wäre zum Beispiel ein Tagesgeldkonto.

Empfohlen wird ein klassisches Girokonto (separat vom Privatkonto) für die Verwaltung von Mieteinnahmen, Nebenkostenvorauszahlungen und laufenden Kosten (z. B. Verwaltung, Kredit, Versicherungen). Grundsätzlich kommen alle gängigen Girokonten als Mietkonto in Frage. Es gibt auch Banken, die spezielle Vermieterkonten anbieten, die genau auf die Bedürfnisse von Vermietern zugeschnitten sind.

Bei der Wahl des Kontos sollten Sie auf jeden Fall auf folgende Punkte achten:

• Schnelle, einfache Eröffnung
• Digitale Kontoführung, Online-Banking
• Keine oder wenige Kontoführungsgebühren
• Keine extra Berechnung von Buchungsposten
• Kostenfreie Überweisungen
• Gebührenfreies Einzahlen und Abheben von Geld

Da Sie am besten alles via Online-Banking erledigen, um Ihre Kosten besser belegen zu können, ist eine Kreditkarte oder EC-Karte fürs Vermieterkonto in der Regel nicht notwendig. Möchten Sie dennoch eine Karte, sollten Sie darauf achten, dass diese umsonst ist.

• Kostenlose Mietkonten sind möglich – oft bei Direktbanken mit bestimmten Bedingungen (monatlicher Mindestgeldeingang).
• Filialbanken berechnen in der Regel eine monatliche Pauschale, in der eine bestimmte Anzahl von Buchungen und eine EC- oder Girokarte enthalten ist.
• Geschäftskonten bieten mehr Service, aber zu höheren Gebühren.
• Das DKB Vermieterpaket war besonders attraktiv mit geringen Monatskosten und kostenlosen Kautionskonten.
• Für Kautionskonten können hohe Einrichtungsgebühren anfallen, vor allem bei Filialbanken.

Hinweis:
Diese Übersicht zeigt eine Auswahl an Anbietern und basiert auf Recherchen vom August 2025. Preise und Leistungen können sich ändern. Bitte informieren Sie sich vor einer Entscheidung direkt beim jeweiligen Anbieter über aktuelle Konditionen.

• Die Preise beziehen sich auf Basistarife ohne Sonderleistungen (Stand: August 2025).
• Für Kautionskonten ist nur das DKB Vermieterpaket geeignet.
• Geschäftskonten (Qonto, Holvi, Finom) bieten mehr Struktur, sind aber kostenpflichtig.

Für Vermieter ist die korrekte Verwaltung von Mietkaution und Mietzahlungen essenziell – sowohl rechtlich als auch organisatorisch. Das Mietkautionskonto ist gesetzlich vorgeschrieben und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, um die Sicherheit der Kaution im Insolvenzfall zu gewährleisten. Vermieter haben dabei mehrere Möglichkeiten, von klassischen Mietkautionskonten über Kautionsversicherungen bis hin zu Bürgschaften.

Ein separates Mietkonto für Mietzahlungen ist hingegen keine Pflicht, kann aber erheblich zur besseren Übersicht und Verwaltung der Immobilieneinnahmen und -ausgaben beitragen. Gerade bei mehreren Mietern oder komplexeren Immobilienstrukturen erleichtert es Nebenkostenabrechnungen, Steuererklärungen und die Nachverfolgung aller relevanten Zahlungsströme.

Letztlich schützt die sorgfältige Trennung von Kaution und Mietzahlungen nicht nur den Vermieter, sondern auch den Mieter und sorgt für Transparenz und Rechtssicherheit auf beiden Seiten.