Die Immobilienbesichtigung: Vorauswahl und gründliche Prüfung vor Ort
Welche Prioritäten lassen sich bereits im Vorfeld setzen?
Auf der Suche nach der Traumimmobilie ist es aufgrund der Angebotsdichte zu empfehlen, die einzelnen Objekte vorab gründlich zu sondieren. Im Vordergrund sollte die Frage stehen: „Wird die Immobilie meinen Anforderungen gerecht?“ Anhand dieser Herangehensweise wird das ein oder andere Angebot bereits in der ersten Runde ausscheiden. Sei es die Lage, der Preis oder die zu geringe Anzahl der Zimmer, entpuppt sich so manche Immobilie als uninteressant. Es gibt zahlreiche Merkmale, die schlussendlich zum Aus eines Objektes führen, wie zum Beispiel ein ungünstiger Grundriss, der sich nicht verändern lässt oder die noch bestehende Vermietung der Immobilie.
Was beinhaltet das Exposé und welchen Zweck erfüllt dieses?
Das Exposé einer Immobilie ist letztlich der Oberbegriff aller Basisinformationen zu einem Objekt. Grundlegende Informationen liefern Aufnahmen, Daten, realitätsgetreue Angaben sowie Grundrisse. Ein Exposé kann durchaus mehrere Seiten stark sein und dem Interessenten sowohl in Papierform als auch durch eine online-Präsentation zur Verfügung gestellt werden. Auf Immobilienbörsen finden sich in den meisten Fällen bereits gut ausgearbeitete Anzeigen.
Wichtige Informationen, die ein Exposé unbedingt enthalten sollte:
- Art des Objekts (Reihenhaus, Wohnung, freistehendes Haus oder Grundstück)
- Größe in m² (Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Nutz- und Wohnräume, bei Häusern Grundstücksgröße)
- Alter der Immobilie (Baujahr, v.a. für Altbauten)
- Reparaturbedarf, Erhaltungszustand
- Preis fix oder auf Verhandlungsbasis inkl. Angabe Mindestpreis für Bieter
- Lage (häufig unpräzise, Stadt- oder Ortsteil erfragen)
- Umgebung in Stichworten (Szeneviertel, ländlich oder gehobenes Stadtgebiet)
- Aufnahmen von innen und außen
- Grundriss
Grundriss: Was lässt sich daraus ablesen?
Ein Grundriss zeigt auf einen Blick Schnitt, Größe, Anordnung und Ausrichtung der Räume – und damit viel mehr über die tatsächliche Wohnqualität als Fotos. Er hilft einzuschätzen, wie sinnvoll Wege verlaufen, ob Räume praktisch nutzbar sind und wo Umbauten möglich wären. Manche Grundrisse können aber irreführend oder veraltet sein.
Wichtige Prüfpunkte:
- Passt die Zimmerzahl?
- Können Räume zusammengelegt oder geteilt werden?
- Sind die Räume sinnvoll verteilt und gut nutzbar?
- Gibt es genug Licht, Stellflächen und Abstellraum?
- Wie sind Küche und Nassräume angeordnet?
- Gibt es fensterlose Räume?
Eine Besichtigung ersetzt der Grundriss nicht – Licht, Raumgefühl und Deckenhöhe erlebt man nur vor Ort. Vor allem bei Altbauten stimmen Pläne oft nicht mehr; Änderungen sollten beim Rundgang abgeglichen werden.
Was verbirgt sich hinter dem Energieausweis?
Der Energieausweis muss bereits in der Immobilienanzeige stehen. Er ist jedoch nicht leicht zu lesen und es gibt zwei Varianten:
- Verbrauchsausweis: basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner
- Bedarfsausweis: technisch berechneter Energiebedarf, aufwendiger und teurer
Bei Mehrfamilienhäusern wird ein Gesamtwert angegeben, der Unterschiede einzelner Wohnungen nicht abbildet.
Wichtig ist vor allem die Effizienzklasse (A+ bis H):
Sie zeigt sehr anschaulich, wie hoch die Energiekosten pro Quadratmeter voraussichtlich sind.
Der Ausweis enthält außerdem Angaben zu Baujahr und Heizenergieträgern.
Sehr alte oder denkmalgeschützte Gebäude haben teils keinen Energieausweis – meist ist ohnehin klar, dass die Energiebilanz schlechter ist.
Wie erkennen Sie die energetische Qualität eines Hauses?
Einige Hinweise auf die Energieeffizienz lassen sich leicht selbst prüfen:
- Zustand und Alter der Fenster
- Wandmaterialien und Wandstärken
- Kompakte oder stark gegliederte Gebäudeform
Mit einer Wärmebildkamera (günstig zu mieten) lassen sich Wärmeverluste sichtbar machen.
Checkliste: Wie wichtig ist die Umgebung einer Immobilie?
Die Lage und das Umfeld einer Immobilie sind mindestens genauso entscheidend wie das Objekt selbst. Schon vor der Besichtigung lässt sich viel über das Viertel herausfinden:
- Erreichbarkeit des Objekts (Verkehrsanbindung, Wege zur Arbeit)
- Position innerhalb des Stadt- oder Dorfviertels
- Lärmquellen in der Nähe (Straßen, Bahn, Flughafen)
- Angebot an Geschäften, Dienstleistungen, Schulen
Online-Recherchen (z. B. Google Maps oder Luftbilder) geben einen ersten Eindruck, ersetzen aber nicht den Eindruck vor Ort. Manche Details, wie Straßengeräusche, Ladenangebote oder geplante Neubauten, lassen sich nur live erkennen.
Welche Informationen liefern Ihre Sinne?
Lassen Sie ihre Sinne schweifen und nehmen Sie so viel wie möglich auf. Drei Sinne werden vorwiegend angesprochen:
- Die Nase: Sie nimmt Autoabgase oder Kerosin genauso wahr wie Blumenduft, den Duft von frisch Gebackenem wie Wurstbuden-Mief oder ein muffig riechendes stehendes Gewässer in der Nachbarschaft.
- Das Ohr: Es nimmt Verkehrslärm, Vogelgezwitscher, Kinder- und Biergärten oder auch Worte von Nachbarn wahr.
- Das Auge: Es nimmt sowohl die Dichte möglicher Menschenansammlungen wahr wie auch Schulen, Läden, Freizeiteinrichtungen oder Arztpraxen in der näheren Umgebung. Nicht nur der „schöne Schein“ fällt ins Auge, Sie werden – bei genauerer Betrachtung - auch Dinge sehen, die Ihnen nicht zusagen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
Welche Kosten entstehen durch das Pendeln?
Die Lage einer Immobilie beeinflusst nicht nur die Anschaffungskosten, sondern auch die Fahrtkosten und Zeitaufwand für den täglichen Arbeitsweg. Vor allem bei teuren Benzinpreisen oder Ticketpreisen des Öffentlichen Nahverkehrs können die Kosten erheblich sein.
Beispiele:
- Ländliche Lage: Oft sind zwei Autos nötig, dazu Bus- oder Bahn-Abos für Kinder und Erwachsene. Schnell entstehen Kosten von ca. 1.000 € pro Monat.
- Städtische Lage: Öffentlicher Nahverkehr deckt den Bedarf meist ab, zusätzliche Autos oft nicht nötig. Kosten liegen meist unter 100 € pro Monat, Carsharing kann ergänzend genutzt werden.
Höhere Pendelkosten auf dem Land können die Gesamtkosten für das Wohnen deutlich erhöhen. Eine teurere Stadtwohnung kann sich trotz höherer Kaufpreise lohnen, da durch eingesparte Fahrtkosten und weniger gebundenes Eigenkapital die Gesamtbelastung geringer ist.
Wie flexibel reagieren Sie auf Veränderungen der Umgebung?
| Aspekt | Details / Tipps |
|---|---|
| Frühe Umfeldprüfung | Prüfen Sie freie Bauplätze, geplante Infrastruktur, Plakate gegen Bauprojekte. Zeitungen, Online-Portale und Gespräche mit Anwohnern liefern erste Hinweise. |
| Eigentumswohnungen | Teilungserklärung prüfen: Was ist aktuell erlaubt, was zukünftig (z. B. Gewerbeflächen im Haus)? |
| Flächennutzungsplan | Gibt grob Auskunft über Verkehrswege und Baugebiete für die nächsten 10 Jahre. Nicht verbindlich; Pläne können sich ändern. |
| Bebauungsplan | Verbindlicher und detaillierter. Zeigt zulässige Nutzungen, Gebäudehöhen, Baulinien und Baugrenzen. |
| Gängige Bebauungsplan-Kürzel |
WR: Reines Wohngebiet (hauptsächlich Wohnen) WA: Allgemeines Wohngebiet (Wohnen + lokale Infrastruktur) MK: Kerngebiet (Handel/Büros, Wohnen selten) MI: Mischgebiet (Gewerbe + Wohnen im Gleichgewicht) GI/GE: Gewerbe-/Industriegebiet (Wohnen selten) GFZ: Geschossflächenzahl (max. Fläche im Verhältnis Grundstück) GRZ: Grundflächenzahl (max. überbaubare Fläche) MU: Urbanes Gebiet (dichtes Miteinander, eingeschränkter Schallschutz) |
| Baulinie / Baugrenze |
Baulinie: Gebäude muss an definierte Linie angrenzen. Baugrenze: Maximal erlaubte Bebauung des Grundstücks |
| Expertentipp | Umgebung gründlich analysieren: Wege zu Supermarkt, Arzt, Bäcker prüfen; Nachbarschaft kennenlernen; mögliche Konfliktpunkte erkennen. |
Tipps für die Immobilienbesichtigung
1. Erste Eindrücke bewusst wahrnehmen
- Schon beim Betreten spürt man, ob die Immobilie ein gutes Gefühl vermittelt. Bleiben Sie aufmerksam, sensibel und respektvoll – besonders bei privaten Anbietern.
2. Strategisch vorgehen
- Während der Besichtigung prasseln viele Eindrücke ein. Behalten Sie einen kühlen Kopf:
- Prüfen Sie Lichtschalter, Fenster, Rollläden, Wasserdruck
- Machen Sie mit Zustimmung des Verkäufers Fotos, um später Details in Ruhe zu betrachten
3. Fachliche Prüfung einplanen
- Bei älteren oder gebrauchten Immobilien empfiehlt sich ein Sachverständiger, um versteckte Mängel frühzeitig zu erkennen.
- Käufer haften nach dem Kauf meist selbst für Schäden, die erst später auffallen
- Fachleute wie ÖBV-Sachverständige bieten geprüfte Bewertungen mit Haftung für übersehene Mängel
- Dekra oder TÜV prüfen ebenfalls Immobilien, meist ohne Haftung
FAQ - Immobilienbesichtigung
Die Prüfung von Immobiliendokumenten ist entscheidend, um Risiken zu minimieren und spätere Kosten oder rechtliche Probleme zu vermeiden.
- Rechtssicherheit
- Vermeidung versteckter Mängel
- Finanzielle Absicherung
- Planungssicherheit
Wenn man ein Grundstück mit Erbbaurecht kauft, erwirbt man nicht das Grundstück selbst, sondern das Recht, darauf ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen – ähnlich wie ein langfristiger Pachtvertrag.
Vorteile
- Niedriger Kaufpreis für die Immobilie
- Möglichkeit, auf teuren Grundstücken zu bauen, z. B. in Städten
- Planbare, regelmäßige Kosten (Erbbauzins)
Nachteile / Risiken
- Kein Grundstückseigentum → weniger Freiheit beim Verkauf oder Umbauten
- Erbbauzins kann steigen → höhere laufende Kosten
- Abhängigkeit vom Erbbaurechtsgeber
- Restlaufzeit begrenzt → Wert sinkt mit abnehmender Laufzeit
Ein freies Grundstück darf nur nach den Vorgaben des Bau- und Bebauungsrechts bebaut werden. Grundsätzlich gilt:
- Bebauungsplan prüfen
- Flächennutzungsplan
- Bauvorschriften und Gesetze
- Genehmigungspflicht
- Lage und Umgebung
- Art der Immobilie
- Preis und Nebenkosten
- Dokumente prüfen
- Grundriss und Raumnutzung
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
