Was ist bei Eigentümerversammlungen zu beachten?
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist das Treffen aller Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie findet in der Regel einmal jährlich statt und dient dazu, über Angelegenheiten rund um die gemeinschaftliche Immobilie zu entscheiden.
Typische Themen sind:
- Wirtschaftsplan und Hausgeld
- Jahresabrechnung
- Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen
- Bestellung oder Abberufung des Verwalters
- Modernisierungen
- Hausordnung
- Beschlussfassung über gemeinschaftliches Eigentum
Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere in § 24 WEG.
Eigentümerversammlung: Einladungsfrist
Die Einladungsfrist der Eigentümerversammlung beträgt gemäß § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen.
Die Einladung muss unter anderem enthalten:
- Datum und Uhrzeit
- Versammlungsort
- Tagesordnung
- Informationen zu geplanten Beschlussfassungen
Die Einladung kann inzwischen auch elektronisch, beispielsweise per E-Mail, erfolgen, sofern keine anderslautenden Regelungen bestehen.
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Eigentümerversammlung: Gesetzliche Regelung
Die wichtigsten Vorschriften zur Eigentümerversammlung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Dort ist unter anderem festgelegt:
- wer die Eigentümerversammlung einberufen darf,
- welche Einladungsfristen gelten,
- welche Beschlüsse gefasst werden können,
- wann eine außerordentliche Eigentümerversammlung möglich ist,
- welche Rechte und Pflichten Eigentümer besitzen.
Seit der WEG-Reform 2020 gelten zudem vereinfachte Beschlussfassungen. So ist eine Eigentümerversammlung grundsätzlich unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig.
Ist die Eigentümerversammlung Pflicht?
Grundsätzlich besteht keine gesetzliche Pflicht, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Eine Teilnahme ist dennoch empfehlenswert, da dort wichtige Entscheidungen getroffen werden, die alle Eigentümer betreffen. Wer nicht erscheint, muss die gefassten Beschlüsse grundsätzlich trotzdem akzeptieren.
Kann ein Eigentümer nicht teilnehmen, kann er sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen.
Darf man auch virtuell an einer Eigentümerversammlung teilnehmen?
Die Antwort lautet ja. Wenn alle Eigentümer einverstanden sind, können die Versammlungen auch virtuell stattfinden. Insbesondere für Eigentümer, die an einem anderen Ort wohnen oder Eltern, die auf ihre Kinder aufpassen müssen, ist dies ein sinnvolles Angebot. Es ist auch möglich, dass sich Eigentümer vereinzelnd online dazu schalten. Dabei darf Eigentümern die Möglichkeit, physisch zu erscheinen, nicht verwehrt werden.
Dabei müssen folgende Fragen einvernehmlich geklärt werden:
- Welche Kosten verursacht die Software?
- Wie viele Teilnehmer können maximal teilnehmen?
- Gibt es die Möglichkeit zur Bildschirmaufnahme?
- Können Teilnehmer gemeinsam an einem Dokument arbeiten?
- Bietet die Video-Software eine Funktion zur Durchführung von Abstimmungen?
- Werden Gespräche verschlüsselt übertragen?
- Sind die technischen Voraussetzungen gegeben?
Wie läuft die Eigentümerversammlung ab?
Eine Eigentümerversammlung folgt meist einem festen Ablauf:
| Tagesordnungspunkt | Inhalt |
|---|---|
| Begrüßung | Eröffnung durch den Verwalter |
| Feststellung | Beschlussfähigkeit und Anwesenheit |
| Jahresabrechnung | Vorstellung und Beschluss |
| Wirtschaftsplan | Festlegung des Hausgeldes |
| Instandhaltung | Beschlüsse über Reparaturen oder Sanierungen |
| Sonstige Anträge | Diskussion und Abstimmung |
| Abschluss | Protokoll und Ende der Versammlung |
Was ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung?
Neben der jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung kann auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.
Dies ist insbesondere erforderlich, wenn kurzfristig wichtige Entscheidungen getroffen werden müssen, beispielsweise bei:
- größeren Wasserschäden
- dringenden Sanierungsmaßnahmen
- unerwarteten Kosten
- Wechsel des Wohnungseigentumsverwalters
- gerichtlichen Auseinandersetzungen
Die Einberufung erfolgt in der Regel durch den Verwalter. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Eigentümer die Einberufung verlangen.
Wann ist die Versammlung beschlussfähig?
Früher war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn mindestens 50 Prozent der Eigentümer anwesend waren. Seit dem 01.12.2020 reicht es jedoch, wenn mindestens ein Eigentümer oder ein stimmberechtigter Bevollmächtigter anwesend ist.
Welche Mehrheit ist für Beschlüsse erforderlich?
Die meisten Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Für bestimmte Maßnahmen – etwa Änderungen der Gemeinschaftsordnung oder außergewöhnliche bauliche Veränderungen – können je nach Sachverhalt besondere gesetzliche Anforderungen gelten.
Vollmacht für die Eigentümerversammlung
Kann ein Eigentümer nicht persönlich teilnehmen, darf er sich vertreten lassen. Hierfür wird eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung benötigt.
Je nach Gemeinschaftsordnung können bevollmächtigt werden:
- Ehepartner oder Lebenspartner
- Familienangehörige
- andere Wohnungseigentümer
- Rechtsanwälte
- sonstige Vertrauenspersonen
Die Vollmacht sollte grundsätzlich schriftlich erfolgen und folgende Angaben enthalten:
- Name des Eigentümers
- Name der bevollmächtigten Person
- Bezeichnung der Eigentümerversammlung
- Datum
- Unterschrift
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FAQ - Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das jährliche Treffen der Wohnungseigentümer einer WEG, auf dem über Verwaltung, Finanzen und gemeinschaftliches Eigentum beschlossen wird.
Nein. Eine Teilnahme ist freiwillig. Beschlüsse gelten jedoch auch für Eigentümer, die nicht anwesend sind.
Die Einladung muss den Eigentümern grundsätzlich mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen.
Sie wird einberufen, wenn dringende Entscheidungen außerhalb der regulären jährlichen Versammlung erforderlich sind.
Ja, wenn Sie sich vertreten lassen möchten. Die Vollmacht sollte schriftlich erteilt werden und den Umfang der Vertretung klar regeln.
Das richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung. Häufig dürfen Ehepartner, Familienangehörige, andere Eigentümer oder Rechtsanwälte bevollmächtigt werden.
Die wichtigsten Vorschriften finden sich in § 24 und den weiteren Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Sie regeln Einberufung, Ablauf, Beschlussfassung und Rechte der Wohnungseigentümer.
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