Maklervertrag kündigen: Wann darf ich das?

Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Makler über die Vermittlung einer Immobilie oder Versicherung.

Arten von Maklerverträgen

Sie haben einen Maklervertrag abgeschlossen, sind jedoch mit der Leistung unzufrieden? Dann sollten Sie zunächst prüfen, unter welchen Voraussetzungen Sie den Maklervertrag kündigen können – möglichst ohne zusätzliche Kosten. Entscheidend sind dabei die Vertragsart und die individuell vereinbarten Regelungen.

Der zentrale Unterschied liegt darin, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Maklervertrag handelt:

• Unbefristeter Maklervertrag:
  Dieser kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Die Kündigung wirkt sofort, sodass der Immobilienmakler seine Verkaufsaktivitäten unverzüglich einstellen muss.
• Befristeter Maklervertrag:
  Hier ist eine ordentliche Kündigung in der Regel erst zum Ende der vereinbarten Laufzeit möglich. Alternativ kommt eine außerordentliche Kündigung in Betracht – etwa bei Pflichtverletzungen, Untätigkeit oder nachhaltigem Vertrauensverlust.

In der Praxis bieten viele Immobilienmakler befristete Verträge an. Der Grund: Bei einem unbefristeten Vertrag kann der Auftraggeber die Zusammenarbeit jederzeit beenden, was für den Makler einen abrupten Stopp aller Vermarktungsmaßnahmen bedeutet. Ein befristeter Vertrag gibt dem Makler mehr Planungssicherheit und schützt ihn vor einem kurzfristigen Auftragsentzug.

Wenn Sie den Vertrag mit Ihrem Immobilienmakler während des Befristungszeitraums kündigen wollen, müssen Sie von Ihrem „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen. Laut Paragraf 626 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) müssen Sie aber für eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung einen „wichtigen Grund“ anführen, der eine Fortsetzung des Maklervertrags unzumutbar macht. Ein wichtiger Grund kann beispielsweise sein, wenn ein Makler seine Pflichten auf schwerwiegende Weise verletzt. Konkret könnte das heißen, dass

• der Makler das Objekt nicht im Internet beworben hat, obwohl dies mit ihm vereinbart war
• der Makler keine Besichtigungen durchführt, obwohl Interessenten da sind
• der Makler das Vertrauensverhältnis beschädigt hat, in dem er beispielsweise den Kaufpreis drückt, um das Objekt selbst kaufen oder einem Bekannten zuzuschanzen zu können

Dabei sind Sie als Auftraggeber verpflichtet, die Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von zwei Wochen nach dem Zeitpunkt auszusprechen, zu dem Sie „von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen“ Kenntnis genommen haben (§626 Absatz 2 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Nicht jede lange Vertragslaufzeit ist automatisch unzulässig. Allerdings kann eine übermäßig lange Bindung des Auftraggebers rechtlich problematisch sein. Eine Laufzeit gilt dann als sittenwidrig (§138 Abs.1 BGB) oder unangemessen, wenn sie den Eigentümer unverhältnismäßig benachteiligt und seine wirtschaftliche Bewegungsfreiheit stark einschränkt.

Eine Kündigung ist nicht automatisch wirksam – insbesondere bei einem befristeten Vertrag oder einem qualifizierten Alleinauftrag. Liegt kein wichtiger Grund vor oder werden vertragliche Pflichten missachtet, kann dies finanzielle Folgen haben.

Schadensersatzansprüche des Maklers

War die Kündigung unwirksam oder vertragswidrig, kann der Makler unter Umständen Schadensersatz verlangen – vor allem dann, wenn:

• er bereits mit der Vermarktung begonnen hat,
• nachweisbare Aufwendungen entstanden sind,
• durch die Kündigung ein konkreter Provisionsanspruch vereitelt wurde,
• der Eigentümer gegen Exklusivitätsvereinbarungen verstoßen hat.

Beispiel:
Hat der Eigentümer trotz eines Alleinvermarktungsauftrags einen zweiten Makler beauftragt oder selbst verkauft, kann der ursprünglich beauftragte Makler einen entgangenen Gewinn geltend machen – insbesondere, wenn er bereits einen kaufbereiten Interessenten nachweisen kann.

Können bei einer Kündigung Kosten entstehen?

Grundsätzlich gilt:
Ein Immobilienmakler erhält seine Provision nur im Erfolgsfall. Wird kein Kaufvertrag geschlossen, fällt in der Regel keine Maklerprovision an.

Aber: Etwas anderes kann gelten, wenn im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass bestimmte Aufwendungen auch bei Nichterfolg zu erstatten sind, zum Beispiel:

• Exposé-Erstellung
• professionelle Fotos oder Videos
• Inseratskosten
• Energieausweis
• Werbemaßnahmen

Solche Kostenklauseln sind grundsätzlich zulässig, sofern sie transparent geregelt wurden. Je nach Umfang können dabei mehrere hundert bis wenige tausend Euro anfallen.

Unzufriedenheit ist einer der häufigsten Gründe, einen Maklervertrag zu kündigen. Bevor Sie jedoch vorschnell handeln, sollten Sie strukturiert vorgehen. Eine saubere Dokumentation erhöht Ihre Chancen, sich rechtssicher vom Vertrag zu lösen – insbesondere bei einem befristeten Auftrag.