Schenkung Haus an Kinder: Vermieten, Rückauflassungsvermerk & Regeln
Was bedeutet die Schenkung eines Hauses an Kinder?
Bei einer Schenkung wird das Eigentum an einer Immobilie unentgeltlich auf die Kinder übertragen. Die Übertragung erfolgt bereits zu Lebzeiten der Eltern und wird notariell beurkundet.
Mit der Eintragung im Grundbuch werden die Kinder Eigentümer der Immobilie. Die Eltern können sich dabei verschiedene Rechte vorbehalten, etwa ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch.
Warum schenken Eltern ihr Haus an die Kinder?
Eine frühzeitige Übertragung bietet mehrere Vorteile:
- Vermögen kann steueroptimiert übertragen werden
- Die spätere Erbfolge wird vereinfacht
- Erbstreitigkeiten lassen sich vermeiden
- Steuerfreibeträge können mehrfach genutzt werden
- Eltern können die Vermögensnachfolge aktiv gestalten
Gerade bei steigenden Immobilienwerten entscheiden sich viele Eigentümer dafür, die Übertragung nicht erst im Erbfall vorzunehmen.
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Erbschaftssteuer und Grunderwerbssteuer sparen mithilfe einer Schenkung
Die Schenkung eines Hauses an Kinder erfolgt häufig aus steuerlichen Gründen. Durch eine frühzeitige Übertragung lassen sich Freibeträge optimal nutzen und spätere Steuerbelastungen reduzieren.
Die wichtigsten Vorteile im Überblick:
- Schenkungssteuer: Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und Kind
- Bei zwei Elternteilen können somit bis zu 800.000 Euro steuerfrei auf ein Kind übertragen werden
- Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden
- Auch Immobilien mit höherem Wert lassen sich durch eine schrittweise Übertragung oft steueroptimiert übertragen
- Bei der Schenkung einer Immobilie von Eltern an ihre Kinder fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an
- Die spätere Erbschaftsteuer kann deutlich reduziert oder sogar vollständig vermieden werden
- Vermögen bleibt innerhalb der Familie und wird frühzeitig an die nächste Generation übertragen
Beispiel:
Besitzt eine Immobilie einen Wert von 800.000 Euro, können Mutter und Vater ihrem Kind jeweils ihren Freibetrag von 400.000 Euro nutzen. In diesem Fall wäre die Übertragung des Hauses vollständig steuerfrei möglich.
Schenkung ohne Auflagen als vorweggenommene Erbfolge
Bei einer Schenkung ohne Auflagen übertragen Eltern das Haus bereits zu Lebzeiten vollständig auf ihr Kind. Mit der Eintragung im Grundbuch gehen sowohl das Eigentum als auch die Verfügungsgewalt auf den Beschenkten über.
Wichtige Merkmale einer Schenkung ohne Auflagen:
- Die Immobilie wird vollständig auf das Kind übertragen
- Der Beschenkte wird alleiniger Eigentümer im Grundbuch
- Die Schenkung muss notariell beurkundet werden
- Der Notar veranlasst die Änderung im Grundbuch
- Die Übertragung erfolgt meist im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge
- Eltern behalten keine besonderen Rechte an der Immobilie
Welche Rechte hat das Kind nach der Schenkung?
Nach der Eigentumsübertragung kann der Beschenkte grundsätzlich frei über die Immobilie verfügen. Er darf:
- das Haus selbst bewohnen,
- die Immobilie vermieten,
- die Immobilie verkaufen,
- die Immobilie beleihen,
- Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen.
Die Schenkung unter Auflagen mit Rückauflassungsvormerkung
In der Praxis erfolgt die Schenkung eines Hauses an Kinder häufig nicht ohne Bedingungen. Stattdessen sichern sich Eltern durch bestimmte Auflagen und eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch ab.
Eine Rückauflassungsvormerkung gibt dem Schenker das Recht, die Immobilie unter bestimmten Umständen zurückzuverlangen. Sie dient als wichtige Absicherung, falls sich die familiäre oder finanzielle Situation später verändert.
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Typische Auflagen bei einer Hausschenkung:
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Wann greift ein Rückauflassungsvormerkung?
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Wohnrecht und Pflegeleistungen als Auflagen mit Rückforderungsrecht bei Nichterfüllung
Bei einer Schenkung eines Hauses an Kinder werden häufig Auflagen wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Pflegeleistungen vereinbart, um die Eltern abzusichern.
Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt es den Eltern, weiterhin im Haus zu wohnen, obwohl das Kind bereits Eigentümer ist. Der Nießbrauch geht weiter und umfasst zusätzlich das Recht, die Immobilie zu vermieten und Erträge zu erzielen. Oft werden auch Pflegeleistungen als Bedingung festgelegt, etwa dass das Kind im Haus wohnt und sich im Bedarfsfall um die Eltern kümmert.
Zur Absicherung wird die Vereinbarung notariell geregelt und meist mit einer Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch kombiniert. Diese ermöglicht es, die Immobilie zurückzufordern, wenn die Auflagen nicht erfüllt werden.
Immobilie nach Schenkung vermieten
- Nach einer Schenkung wird das Kind in der Regel vollständiger Eigentümer und darf die Immobilie grundsätzlich auch vermieten.
- Eine Vermietung ist nur eingeschränkt möglich, wenn im Schenkungsvertrag ein Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten der Eltern vereinbart wurde.
- Beim Nießbrauch dürfen meist die Eltern selbst vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
- Weitere Auflagen oder eine Rückauflassungsvormerkung können die Nutzung zusätzlich einschränken.
- Mieteinnahmen gehören nach der Schenkung dem neuen Eigentümer und sind steuerpflichtig.
- Entscheidend sind immer die individuellen vertraglichen Regelungen im Schenkungsvertrag.
Trotz Rückauflassungsvormerkung (RückAV) Auszug aus der geschenkten Immobilie
Wurde bei der Schenkung eines Hauses an die Tochter eine Rückauflassungsvormerkung (RückAV) vereinbart, kann der Vater die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern – etwa wenn die Tochter auszieht oder vertragliche Auflagen nicht mehr erfüllt werden.
In der Praxis wird häufig übersehen, dass die Immobilie während der Zeit im Eigentum der Tochter oft modernisiert oder umgebaut wird – teilweise sogar mit einem aufgenommenen Darlehen. Problematisch wird es dann, wenn Jahre später tatsächlich ein Rückforderungsfall eintritt.
Zentrale Frage ist in diesem Fall:
- Wurde im Schenkungsvertrag eine Ausgleichszahlung für Wertsteigerungen durch Investitionen vereinbart?
- Oder wurde ein solcher Ausgleich ausdrücklich ausgeschlossen?
Ohne klare Regelung trägt die investierende Partei das wirtschaftliche Risiko. Besonders problematisch wird es, wenn die Tochter erhebliche Kredite aufgenommen hat, da sie bei einer Rückübertragung nicht automatisch einen Ausgleich für ihre Investitionen erhält.
Wichtig bei vereinbartem Ausgleich
Ist ein Wertausgleich vorgesehen, sollten folgende Punkte klar geregelt sein:
- Verkehrswert der Immobilie vor Beginn der Baumaßnahmen
- Verkehrswert nach Abschluss der Modernisierung bzw. zum Rückforderungszeitpunkt
- genaue Regelung, ob die Wertsteigerung vollständig oder anteilig ausgeglichen wird
- verbindliche Bewertung durch Gutachten
Finanzielle Auswirkungen:
Kommt es zur Rückforderung, kann zusätzlich die Frage entstehen, wie mit bestehenden Darlehen umzugehen ist. In der Praxis ist oft zu klären, ob der Rückfordernde wirtschaftlich in der Lage ist, die Finanzierung zu übernehmen oder abzulösen, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.
Welche Kosten entstehen bei einer Hausschenkung?
Auch wenn keine Schenkungssteuer anfällt, entstehen Kosten für:
- Notar
- Grundbuchänderung
- gegebenenfalls Immobilienbewertung
- rechtliche und steuerliche Beratung
Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie.
Pflichtteil und Schenkung
Die Schenkung einer Immobilie kann Auswirkungen auf spätere Pflichtteilsansprüche haben.
Besonders relevant wird dies, wenn:
- mehrere Kinder vorhanden sind,
- nur ein Kind die Immobilie erhält,
- andere Geschwister später Ausgleichsansprüche geltend machen könnten.
Deshalb sollte die Übertragung stets im Zusammenhang mit der gesamten Nachlassplanung betrachtet werden.
FAQ - Immobilien schenken
Ja, nach einer Schenkung Haus an Kinder darf der neue Eigentümer die Immobilie grundsätzlich nach der Schenkung vermieten, sofern keine vertraglichen Einschränkungen bestehen.
Ein Rückauflassungsvermerk (Rückauflassungsvormerkung) sichert den Schenkenden ab. Die Immobilie kann unter bestimmten Bedingungen zurückgefordert werden, etwa bei Verstößen gegen Auflagen.
Ja. Wurde z. B. ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart, kann die Vermietung ganz oder teilweise ausgeschlossen sein.
Bei einer Schenkung mit Rückauflassungsvermerk kann die Immobilie zurückübertragen werden, wenn bestimmte vertraglich festgelegte Bedingungen nicht erfüllt werden.
Ja. Eine Schenkung Haus ist nur wirksam, wenn der Eigentumswechsel notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird.
Ja. Mieteinnahmen aus einer nach der Schenkung vermieteten Immobilie sind beim neuen Eigentümer einkommensteuerpflichtig.
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