Energieausweis fürs Haus: Pflichten, Kosten, Aussteller
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, ist ein Dokument, das Auskunft über den energetischen Zustand, sprich die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt. Je nach Art des Energieausweises, ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, ist die Höhe des tatsächlichen oder des mutmaßlichen Energieverbrauchs eines Hauses angegeben. Neben den Energiekennwerten des Hauses enthält der Energieausweis eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur Haussanierung. Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. November 2020 müssen zum Beispiel die Treibhausgasemissionen genannt werden, die sich aus dem Primärenergieverbrauch beziehungsweise -bedarf ergeben.
Der Energieausweis umfasst immer fünf Seiten, unabhängig davon, um welche Art es sich handelt - ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Im folgenden ein Überblick über den Aufbau und Inhalt eines Energieausweises:
| Seite | Inhalt |
|---|---|
| Seite 1 | Art des Energieausweises, Registriernummer, grundlegende Gebäudedaten (Adresse, Baujahr, Infos zu den Energieträgern für Warmwasser und Heizung etc.) |
| Seite 2 | Vordruck für den Bedarfsausweis: Übersicht zum berechneten Energiebedarf des Gebäudes, veranschaulicht mittels Farbskala (Grün bedeutet sehr energieeffizient, Rot bedeutet wenig energieeffizient); beim Verbrauchsausweis bleibt diese Seite leer |
| Seite 3 | Vordruck für den Verbrauchsausweis: Verbrauchserfassung und Vergleichswerte, veranschaulicht mittels Farbskala (Grün bedeutet sehr energieeffizient, Rot bedeutet wenig energieeffizient); beim Bedarfsausweis bleibt diese Seite leer |
| Seite 4 | Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung; diese trägt der Aussteller individuell ein |
| Seite 5 | Allgemeine Erläuterung von Fachbegriffen |
Ist ein Energieausweis Pflicht?
Für Neubauten ist der Energieausweis in Deutschland bereits seit 2002 Pflicht, für den Bestand wurde er ab 2008 schrittweise verbindlich eingeführt. Die aktuell geltenden Regeln zum Energieausweis sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) ausgeführt. Das Dokument spielt nicht nur beim Neubau eine wichtige Rolle. So zählt der Energieausweis zu den notwendigen Unterlagen beim Hausverkauf, beim Wohnungsverkauf, der Vermietung und der Verpachtung und spätestens bei der Besichtigung den Miet- oder Kaufinteressenten gezeigt werden.
Potenzielle Käufer und Mieter haben mit dem Energieausweis die Möglichkeit, Häuser beziehungsweise Wohnungen energetisch zu vergleichen, den jeweiligen Objektzustand und anfallende Energiekosten einzuschätzen und die Erkenntnisse mit in die Kaufentscheidung beziehungsweise Mitentscheidung einfließen zu lassen.
Ausnahmen von der Energieausweispflicht
Kleine oder zeitlich begrenzte Gebäude:
- Gebäude bis maximal 50 m² Nutzfläche
- Wohngebäude mit Nutzung unter vier Monaten pro Jahr (z. B. Ferienhäuser)
- Gebäude mit geringer Nutzung, deren Energieverbrauch weniger als ein Viertel des Verbrauchs einer ganzjährigen Nutzung beträgt
Besondere Gebäudetypen:
- Denkmalgeschützte Gebäude
- Gebäude, die abgerissen werden sollen
- Gebäude ohne Energieverbrauch
- Kirchen oder andere religiöse Gebäude
Spezielle Betriebsgebäude:
- Handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche oder industrielle Gebäude, die unter 12 °C genutzt werden oder nur kurz beheizt/geklimatisiert werden
- Betriebsgebäude, die großflächig offen bleiben müssen
- Gebäude für Tierhaltung und -aufzucht
- Unterglasanlagen und Kulturräume für Pflanzenaufzucht, -vermehrung oder Verkauf
Temporäre oder unterirdische Gebäude:
- Zelte und Traglufthallen
- Gebäude, die zum wiederholten Aufstellen/Zerlegen bestimmt sind
- Provisorische Gebäude mit geplanter Nutzung bis maximal zwei Jahre
- Unterirdische Bauten
Die zwei Energieausweis-Arten: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis
Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis, es gibt zwei verschiedene Arten: den Energieverbrauchsausweis und den Energiebedarfsausweis.
Der EnergieverbrauchsausweisDer Energieverbrauchsausweis, kurz Verbrauchsausweis, gibt Auskunft über die tatsächliche Energieverbrauch der Bewohner und Bewohnerinnen. Der Verbrauch wird anhand der Heizkosten- oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen der letzten drei Abrechnungsperioden aufgelistet, wobei das Ende des Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen darf. Grundlage des Verbrauchsausweises ist also der tatsächliche Verbrauch. |
Der EnergiebedarfsausweisFür den Energiebedarfsausweis, kurz Bedarfsausweis, wird eine Analyse des Hauses erstellt. Der Aussteller des Bedarfsausweises trägt dazu eine Vielzahl an technischen Kennwerten zusammen – von Dach, Wänden, Heizung und Fenstern – und berechnet daraus den Energiebedarf, den das Haus wegen seiner Bauweise theoretisch hat. Für einen noch genaueren Bedarfsausweis kann man den so berechneten Energiebedarf mit den erhobenen Verbrauchswerten abgleichen lassen. |
Wann braucht man welchen Energieausweis?
Für Neubauten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben, bei gebrauchten Immobilien haben Eigentümer oft die freie Wahl. Ein Verbrauchsausweis kann allerdings nur dann erstellt werden, wenn Nutzerdaten der Bewohner vorliegen. Sind weniger als drei Abrechnungsperioden vorhanden, wie zum Beispiel bei längeren Leerständen, wird ein Bedarfsausweis benötigt.
Für unsanierte Häuser mit maximal vier Wohneinheiten wird ebenfalls ein Bedarfsausweis benötigt, wenn der Bauantrag für das Gebäude vor dem 1. November 1977 gestellt und somit nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 eingehalten wurde. Umfassen solche Altbauten mehr als vier Wohneinheiten, kann zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden. Das ist auch der Fall, wenn bei einem vor November 1977 gebauten kleinerem Haus entweder schon beim Bau selbst oder im Zuge von Modernisierungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht wurde.
Ein Überblick, wann welcher Energieausweis möglich ist:
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
|---|---|---|
| Neubau | ✓ | ✗ |
| Gebrauchtes Haus, 3 Abrechnungsperioden vorhanden | ✓ | ✓ |
| Gebrauchtes Haus, weniger als 3 Abrechnungsperioden vorhanden | ✓ | ✗ |
| Haus mit Bauantrag vor 1. Nov.1977, max. 4 Wohneinheiten, unsaniert | ✓ | ✗ |
| Haus mit Bauantrag vor 1. Nov 1977, max. 4 Wohneinheiten, nach Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 gebaut oder saniert | ✓ | ✓ |
| Haus mit Bauantrag vor 1. Nov.1977, mehr als 4 Wohneinheiten, unsaniert | ✓ | ✓ |
Welchen Energieausweis sollte man für den Hausverkauf wählen?
Besteht Wahlfreiheit, stellt sich die Frage, welcher Energieausweis für den Hausverkauf besser ist: der Bedarfsausweis oder der Verbrauchsausweis? Beziehungsweise welcher Energieausweis bringt die besseren Verkaufschancen und damit den besseren Verkaufspreis mit sich? Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Man muss immer individuell schauen, denn beide Energieausweise haben ihre Vor- und Nachteile:
| Energieausweis | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Bedarfsausweis |
|
|
| Verbrauchsausweis |
|
|
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
Wer darf einen Energieausweis fürs Haus ausstellen?
Ein Energieausweis darf nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) nur von Personen mit spezieller Ausbildung oder Berufspraxis ausgestellt werden. Dazu gehören unter anderem:
- Architekten und Innenarchitekten
- Bauingenieure
- Bautechniker
- Physiker
- Handwerker
- Schornsteinfeger
Voraussetzungen für die Berechtigung:
Aussteller benötigen zusätzlich eine der folgenden Qualifikationen:
- Studienschwerpunkt „energiesparendes Bauen“
- Zwei Jahre Berufserfahrung in Anlagentechnik oder Bau (bei anderem Studium)
- Öffentliche Bestellung als Sachverständiger im Hochbau oder energiesparendes Bauen
- Abschluss einer anerkannten Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen
Muss der Aussteller das Haus besichtigen?
- Pflicht ist kein Vor-Ort-Termin – der Aussteller kann die Daten auch anhand von Unterlagen und Fotos erheben.
- Bei Zweifeln an den Daten darf der Aussteller keine Angaben verwenden.
- Empfehlung: Eine Besichtigung erhöht die Qualität und Aussagekraft des Energieausweises, besonders wenn eine Energieberatung geplant ist.
Seriöse Aussteller finden
Da es keine vollständige Liste gibt, sollten Sie auf geprüfte Quellen achten:
- Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme – regelmäßige Qualifikationsprüfung
- Liste der Deutschen Energie-Agentur (dena) – Aussteller müssen GEG-Anforderungen nachweisen
- Architektenkammern der Bundesländer – Filter nach Energieberater möglich
Tipps zur Auswahl eines Anbieters
Vertrauen Sie nur Ausstellern, die folgende Punkte garantieren:
- Vertrag mit klarer Leistungsbeschreibung
- Nachweis der Berechtigung nach GEG
- Berufshaftpflichtversicherung für eventuelle Ansprüche
- Datenschutz für alle übermittelten und errechneten Daten
Wie lange dauert die Ausstellung eines Energieausweises?
Wie lange ein Energieausweis erstellt wird, hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere vom Typ des Ausweises und der Verfügbarkeit der Gebäudedaten.
- Verbrauchsausweis: Dieser Ausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Da keine detaillierte Vor-Ort-Analyse nötig ist, kann er oft innerhalb von ein bis drei Werktagen ausgestellt werden, sofern alle Verbrauchsdaten und Unterlagen vollständig vorliegen.
- Bedarfsausweis: Hier wird der theoretische Energiebedarf des Gebäudes berechnet. Dazu müssen unter anderem Baupläne, Materialien, Dämmstandards und Heizungsanlagen analysiert werden. In vielen Fällen ist eine Vor-Ort-Besichtigung sinnvoll, um die Angaben zu prüfen. Die Erstellung eines Bedarfsausweises dauert daher in der Regel ein bis zwei Wochen, kann aber bei komplizierten Objekten oder fehlenden Unterlagen auch länger dauern.
Wer den Energieausweis für einen Haus- oder Wohnungsverkauf benötigt, sollte die Ausstellung frühzeitig planen. So lassen sich Verzögerungen beim Verkaufsprozess vermeiden und der Ausweis kann direkt bei Besichtigungen oder in Exposés vorgelegt werden.
Wie viel kostet ein Energieausweis fürs Haus?
Die Preise für einen Energieausweis variieren stark und hängen von mehreren Faktoren ab:
- Art des Ausweises:
- Bedarfsausweis: Aufwendiger, da detaillierte Informationen über das Gebäude und seine Anlagen benötigt werden. Eine Vor-Ort-Besichtigung ist oft empfehlenswert. Die Kosten liegen in der Regel bei 400–600 €, bei komplexen Objekten können sie über 1000 € steigen.
- Verbrauchsausweis: Basierend auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten Jahre. Er ist einfacher zu erstellen und wird online bereits ab ca. 70 € angeboten.
- Komplexität des Hauses:
Je größer und technischer ausgestattet das Gebäude ist (Heizung, Lüftung, Solaranlagen etc.), desto aufwendiger die Berechnung – und desto höher die Kosten. - Aussteller:
Preise variieren je nach Anbieter. Sehr günstige Angebote sollten kritisch geprüft werden, insbesondere wenn die Daten nur online selbst eingetragen werden sollen – hier fehlt oft die fachmännische Prüfung.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist grundsätzlich 10 Jahre lang gültig, es sei denn
- in dem Energieausweis wurden bestimmte Mindestangaben nicht gemacht.
- der Energieausweis wurde von einer nicht zugelassenen Person erstellt.
- es wurden energetisch relevante Veränderungen am Haus vorgenommen.
Ältere Ausweise wie der Energieausweis, der Energiebedarfsausweis und der Gebäudeenergiepass sind ebenfalls 10 Jahre lang gültig, wenn sie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen.
Energieausweis fürs Haus: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen beziehungsweise neu vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Die wichtigsten Kennwerte daraus müssen Sie schon in der Immobilienanzeige nennen:
- Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarfswert oder Endenergieverbrauchswert
- Baujahr (bei Wohngebäuden)
- wesentliche Energieträger der Heizung
- Energieeffizienzklasse
Sollte für einen Altbau noch kein Energieausweis vorhanden sein, können Sie die Daten nachreichen. Spätestens bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung müssen Sie dann aber einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Nach Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrags wird der Ausweis übergeben.
FAQ – Häufige Fragen zum Energieausweis fürs Haus
Ja, beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Hauses ist der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Ausnahmen gibt es nur für bestimmte Gebäude, etwa denkmalgeschützte oder sehr kleine Objekte.
Die Kosten hängen vom Ausweistyp ab:
- Bedarfsausweis: 400–600 €, bei komplexen Gebäuden über 1000 €
- Verbrauchsausweis: ab ca. 70 € online
Komplexität des Hauses und Anbieter können den Preis zusätzlich beeinflussen.
Bei einem verbrauchsbasierten Energieausweis müssen Sie für den kompletten Ablauf mit mindestens ein bis zwei Werktagen rechnen. Einen Bedarfsausweis zu bekommen dauert länger. Wie lange genau es dauert, einen Energieausweis zu bekommen hängt von vielen Faktoren ab; nicht nur davon ob Sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis benötigen, sondern auch davon ob Sie alles online erledigen oder einen Vor-Ort-Termin mit dem Aussteller vereinbaren, ob Sie alle notwendigen Unterlagen parat haben oder diese erst zusammensuchen müssen und davon, wie groß und komplex Ihr Haus und die Energieerzeugungsanlagen sind.
Nein, das ist gesetzlich nicht erlaubt. Wer keinen Ausweis vorlegt, riskiert Bußgelder und rechtliche Probleme.
Bestandsgebäude, die ab 1978 erbaut wurden, nach der Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 saniert wurden oder mindestens fünf Wohneinheiten haben, benötigen nicht zwingend einen Bedarfsausweis, es genügt ein Verbrauchsausweis. Außer es handelt sich um einen Neubau oder es sind weniger als drei Abrechnungsperioden vorhanden. Gar keinen Energieausweis braucht man zum Beispiel für denkmalgeschützte Gebäude.
Wenn Sie als Eigentümer Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten und keinen gültigen Energieausweise vorlegen können, droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Auch wenn der Energieausweis fehlerhaft ist, kann es sein, dass Sie zahlen müssen. Ganz verzichten können Sie auf einen Energieausweis nur in wenigen Fällen, zum Beispiel, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht. Solange Sie Ihre Immobilie weder verkaufen noch neu vermieten, benötigen Sie keinen Energieausweis.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass die zuständigen Behörden in den Bundesländern überprüfen, ob ein Energieausweis für ein Gebäude vorliegt oder nicht und ob dieser korrekt ausgestellt wurde. Dies passiert stichprobenartig. Wer keinen Energieausweis vorlegen kann, muss mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro rechnen – es sei denn, das Gebäude ist von der Energieausweispflicht ausgenommen. Auch für fehlerhafte Ausweise können Bußgelder erhoben werden.
Die Vermietung ohne Pflichtausweis kann rechtliche Folgen haben, einschließlich Bußgeldern, und Käufer oder Mieter können Schadensersatzansprüche geltend machen.
Sie zeigen erste, neutrale Hinweise, wie ein Gebäude energetisch verbessert werden kann. Für konkrete Maßnahmen ist eine weitergehende Beratung durch zugelassene Fachkräfte nötig, die ggf. durch BAFA-Förderung unterstützt werden kann.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
