Toilette defekt: Vermieter und Mieter in der Pflicht
Toilette defekt: Das sind die typischen Schäden
Toiletten sind täglicher Belastung ausgesetzt, weshalb verschiedene Defekte auftreten können:
Wackelnder Toilettensitz: Häufig lockern sich die Schrauben, sodass der Sitz wackelt. Oft reicht es, die Schrauben festzuziehen. Ist die Toilettenbrille beschädigt oder drehen die Schrauben durch, muss der Sitz ausgetauscht werden.
Verstopftes Abflussrohr: Rohrverstopfungen entstehen meist durch zu viel Toilettenpapier oder Verkalkungen. Das Abflussrohr kann dadurch blockiert werden, was zu Rückstau oder sogar Überlaufen der Toilette führen kann – besonders problematisch im Erdgeschoss, wenn keine Rückstauklappe vorhanden ist und bei starkem Regen das öffentliche Kanalnetz überlastet ist.
Zu geringer Wasserdruck: Bei älteren Toiletten ist die Spülung manchmal zu schwach, obwohl der Spülkasten voll ist. Meist liegt das an Kalkablagerungen in Spülkasten oder Toilettenschüssel oder an einem defekten Zulaufventil.
Defekter Spülkasten: Probleme wie langsames Füllen, schwacher Spülvorgang oder dauerhaftes Durchlaufen des Wassers können mechanische Ursachen oder Verkalkungen sein. Eine gründliche Reinigung oder der Austausch einzelner Teile, wie das Zulaufventil, behebt die meisten Schäden.
Risse in Keramik oder poröse Dichtungen: Risse in der Toilettenschüssel entstehen meist durch äußere Einwirkungen und sind selten. Dichtungen hingegen werden mit der Zeit spröde und undicht, was zu Wasseraustritt führt und einen Austausch erforderlich macht.
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Was ist bei einer defekten Toilette zu tun?
Sofortmaßnahmen für Mieter
- Mangel dokumentieren: Fotos oder Videos machen.
- Schriftlich melden: Mängelanzeige per E-Mail oder Brief; Frist zur Beseitigung setzen.
- Folgeschäden verhindern: Hauptwasserhahn zudrehen, bei Wasseraustritt sofort handeln.
- Keine Eigenreparatur ohne Abstimmung: Sonst riskieren Sie die Kostenerstattung.
- Nachweis aufbewahren: Für mögliche Mietminderung oder Schadensersatzforderungen.
Pflichten des Vermieters – wie schnell muss repariert werden?
- Totalausfall der Toilette: Innerhalb von 24–48 Stunden muss eine Lösung bereitstehen (Reparatur oder Ersatztoilette).
- Teildefekte (z. B. Spülung läuft): Reparatur innerhalb weniger Tage üblich.
- Kommunikation: Vermieter sollten sofort reagieren, um Mietminderung und Folgeschäden zu vermeiden.
- Handwerkerwahl: Vermieter beauftragt den Handwerker oder gibt dem Mieter frei, selbst einen zu wählen.
Wer zahlt die Reparaturkosten: Mieter oder Vermieter?
- Grundsatz (§ 535 BGB): Der Vermieter trägt die Kosten für notwendige Reparaturen.
- Ausnahme: Der Mieter zahlt, wenn er den Schaden selbst verursacht hat (z. B. Feuchttücher oder Fremdkörper in der Schüssel) oder eine wirksame Kleinreparaturklausel greift.
Kleinreparaturklausel – was ist erlaubt?
- Einzelreparatur: max. ca. 100 € (gerichtlich anerkannt).
- Jahresobergrenze: ca. 8 % der Nettokaltmiete.
Spülkasten defekt: Wer muss die erhöhte Wasserrechnung zahlen?
Läuft der Spülkasten und der Mieter meldet dies nicht, muss er laut LG Hanau, 30.10.2020 (2 S 123/19) selbst für die erhöhte Wasserrechnung aufkommen. Das Gericht befand in dem Urteil, dass es nicht die Aufgabe des Vermieters sei, den Wasserverbrauch zu kontrollieren.
Ist bei einem defekten WC eine Mietminderung möglich?
Meldet Ihr Mieter Ihnen, dass die Toilette in der Mietwohnung defekt ist, sollten Sie umgehend handeln, ansonsten ist er zu einer Mietminderung berechtigt, wenn die Beeinträchtigung erheblich ist. Die Mietminderung muss angemessen sein, Gerichte urteilen hier sehr unterschiedlich.
Beispiele aus der Rechtsprechung:
- 80 % Minderung: einzige Toilette unbenutzbar (LG Berlin, MM 1988, 213)
- 15 % Minderung: Toilettenspülung mit zu geringem Wasserdruck (AG Münster, WuM 1993, 124)
- 38 % Minderung: wiederkehrende Verstopfung mit Fäkalienaustritt (AG Groß-Gerau, WM 1980, S. 128)
- 7 % Minderung: zweites WC vom Vermieter verschlossen (AG Nidda, WM 1983, S. 236)
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Achtung! |
Diese Gerichtsurteile dienen nur zur Orientierung, sie lassen sich nicht ohne Weiteres auf Ihr Problem übertragen. |
Was in der Hausordnung zur Toilettenbenutzung stehen sollte
1. Bestimmungsgemäße Nutzung
- Toiletten dürfen nur mit Toilettenpapier benutzt werden.
- Fremdkörper wie Feuchttücher, Speisereste, Katzenstreu, Hygieneartikel oder Fette dürfen nicht entsorgt werden.
2. Meldepflicht bei Defekten
- Mieter sind verpflichtet, Schäden oder Auffälligkeiten (z. B. Risse, undichte Spülkästen, dauerhaft laufendes Wasser) unverzüglich zu melden.
- Bei Nichtmeldung und Folgeschäden kann der Mieter haftbar gemacht werden.
3. Pflege- und Reinigungsverpflichtung
- Regelmäßige Reinigung der Toilette durch den Mieter wird vorausgesetzt.
- Bei stark kalkhaltigem Wasser kann empfohlen werden, Entkalkungen regelmäßig vorzunehmen.
4. Sorgfaltspflicht bei Abwesenheit
- Bei längerer Abwesenheit (z. B. Urlaub) sollte der Wasserzulauf geschlossen werden, um Wasserschäden zu vermeiden.
5. Kostenregelungen
- Hinweis, dass Kleinreparaturen der Mieter gemäß vereinbarter Kleinreparaturklausel trägt.
- Schäden durch unsachgemäße Nutzung muss der Mieter ersetzen.
- Mietminderung ist nur bei rechtzeitiger Meldung des Defekts möglich.
Streit vermeiden: Tipps für Vermieter und Mieter
- Dokumentation: Beide Parteien sollten Schäden schriftlich und mit Fotos festhalten.
- Transparente Kommunikation: Offene Klärung, wer Handwerker beauftragt und wie die Kosten verteilt werden.
- Prävention: Regelmäßige Wartung des Spülkastens (Entkalkung) und klare Hinweise zur Nutzung der Toilette (keine Feuchttücher).
- Versicherung prüfen: Teilweise übernehmen Hausrat- oder Haftpflichtversicherungen Schäden, wenn sie durch Leitungswasser entstehen.
Vorbeugung: So halten Toiletten länger
Damit es gar nicht erst zu Defekten kommt, können sowohl Mieter als auch Vermieter durch einfache Maßnahmen die Lebensdauer der Toilette verlängern und Folgekosten vermeiden. Diese Tipps helfen, Schäden vorzubeugen:
- Regelmäßig entkalken (Essig, Zitronensäure).
- Keine aggressiven Chemikalien verwenden, die Dichtungen angreifen.
- Nur Toilettenpapier entsorgen, keine Fremdkörper.
- Bei längerer Abwesenheit (Urlaub) Wasser abdrehen.
FAQ - Toilette defekt – Wer zahlt und wann muss sie erneuert werden?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Toilette zu erneuern, wenn sie unbenutzbar oder stark beschädigt ist und eine Reparatur nicht mehr ausreicht. Normale Abnutzung durch langjährigen Gebrauch fällt ebenfalls unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters.
Entsteht ein Riss ohne Verschulden des Mieters (Materialermüdung, Alter), muss der Vermieter die Kosten tragen. Hat der Mieter den Schaden verursacht, ist er ersatzpflichtig.
Reparaturen an der Spülung oder am Spülkasten zählen grundsätzlich zur Instandhaltung und damit zur Pflicht des Vermieters.
Ausnahme: Bei kleineren Reparaturen (unter 100 €) kann eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag greifen, dann muss der Mieter zahlen.
Auch hier gilt: Ist Verschleiß oder Materialfehler der Grund, zahlt der Vermieter. Bei unsachgemäßer Nutzung oder selbst verursachten Schäden muss der Mieter aufkommen.
Auch in Österreich trägt in der Regel der Vermieter die Kosten für defekte Sanitäranlagen. Die genauen Pflichten können jedoch im Mietvertrag geregelt sein. Bei Eigenverschulden des Mieters muss dieser zahlen.
Wenn die Toilette gar nicht mehr funktioniert, muss der Vermieter umgehend für Ersatz sorgen. Nur wenn der Mieter nachweislich den Schaden verursacht hat, ist dieser zur Kostenübernahme verpflichtet.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Toilette zu erneuern, wenn sie defekt oder nicht mehr nutzbar ist. Solange sie funktionsfähig ist, besteht kein Anspruch auf Austausch – auch wenn sie alt oder unmodern wirkt. Schäden, die der Mieter selbst verursacht, muss dieser selbst zahlen.
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