Was Sie über die Vermietung von Wohnungen wissen sollten
Inwieweit dürfen Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum überlassen?
WEG § 13 Absatz 1
Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
Nach § 13 WEG darf jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum grundsätzlich frei nutzen, bewohnen, vermieten oder verpachten – solange keine gesetzlichen Vorgaben verletzt werden.
Auch Mieter dürfen Wohnung und Gemeinschaftseigentum nutzen. Der Eigentümer bleibt jedoch dafür verantwortlich, dass sich Mieter, Angehörige oder andere Nutzer an die Regeln der Eigentümergemeinschaft halten.
Verursacht ein Mieter Störungen (z. B. Lärm oder andere Beeinträchtigungen), kann sich der Eigentümer nicht einfach auf den Mietvertrag berufen. Er muss dafür sorgen, dass der Mieter die Störung beendet – notfalls auch mit rechtlichen Schritten.
Was versteht man unter kurzfristiger Vermietung?
Wohnungseigentümer dürfen ihr Sondereigentum grundsätzlich vermieten – auch für kurze Zeiträume wie Stunden, Tage oder Wochen. Dazu zählt beispielsweise die Vermietung an Feriengäste oder über Plattformen wie Airbnb. Entscheidend ist jedoch, dass keine gesetzlichen Vorgaben oder Rechte anderer Eigentümer verletzt werden.
| Art der Vermietung | Zulässigkeit | Beispiel |
|---|---|---|
| Langfristige Vermietung | Grundsätzlich erlaubt | Mietvertrag über mehrere Jahre |
| Kurzfristige Vermietung | Grundsätzlich möglich | Ferienwohnung für wenige Tage oder Wochen |
| Vermietung an Touristen | Kann zulässig sein, aber abhängig von Gemeinde und Landesrecht | Kurzzeitgäste über Buchungsplattformen |
| Zweckentfremdung von Wohnraum | Kann verboten sein | Dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung in Gebieten mit Verbot |
Welche Probleme können entstehen?
Eine kurzfristige Vermietung kann andere Eigentümer beeinträchtigen, zum Beispiel durch:
- häufig wechselnde Bewohner im Haus
- Lärm oder Störungen
- Gepäck in Gemeinschaftsbereichen
- stärkere Abnutzung gemeinschaftlicher Flächen
- unsachgemäße Müllentsorgung
Nur wenn diese Beeinträchtigungen ein normales Maß überschreiten, können andere Eigentümer rechtlich dagegen vorgehen.
Kann die Eigentümergemeinschaft eine Kurzzeitvermietung verbieten?
Ein generelles Verbot kurzfristiger Vermietungen durch die Eigentümergemeinschaft ist nicht ohne Weiteres möglich. Beschlüsse ohne ausreichende rechtliche Grundlage können unwirksam sein.
Allerdings können Gemeinden und Städte durch Zweckentfremdungssatzungen Einschränkungen festlegen. In bestimmten Gebieten kann die Vermietung an Feriengäste daher verboten oder genehmigungspflichtig sein.
Vermietung an Medizintouristen, Geflüchtete und Asylbewerber
Wohnungseigentümer dürfen ihr Sondereigentum grundsätzlich an verschiedene Personengruppen vermieten – auch an Kommunen, die dort Geflüchtete oder Asylbewerber unterbringen, oder direkt an diese Personen.
| Vermietung an | Grundsätzlich erlaubt | Einschränkung |
|---|---|---|
| Geflüchtete und Asylbewerber | Ja, eine normale Wohnnutzung ist zulässig | Eine Nutzung als Heim mit eigener Organisation kann unzulässig sein |
| Stadt, Kommune oder Land zur Unterbringung | Ja | Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Wohnung |
| Medizintouristen | Grundsätzlich ja | Regionale Zweckentfremdungsregeln können Einschränkungen vorsehen |
Wann wird aus Vermietung ein Heim?
Die Nutzung einer Eigentumswohnung kann unzulässig werden, wenn sie nicht mehr dem normalen Wohnen dient, sondern den Charakter einer Einrichtung annimmt.
Dies kann der Fall sein, wenn:
- viele Personen dauerhaft untergebracht werden,
- Bewohner regelmäßig wechseln,
- eine eigene Organisationsstruktur besteht,
- Regeln, Zimmerverteilung oder Betreuung durch Dritte organisiert werden.
Typische Merkmale eines Heimbetriebs sind beispielsweise:
- Zuweisung von Betten oder Zimmern,
- organisierte Betreuung,
- feste Nutzungsregeln für Gemeinschaftsbereiche,
- Verwaltung des Zusammenlebens durch einen Betreiber.
Eine solche Nutzung ist in der Regel nur in entsprechend ausgewiesenem Teileigentum zulässig.
Unterlassungsansprüche gegen Mieter
Mieter, Pächter und andere Nutzer einer Eigentumswohnung müssen sich an die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft halten. Bei Verstößen kann die Gemeinschaft gegen den Mieter selbst oder den vermietenden Eigentümer vorgehen.
Typische Fälle:
- Lärmbelästigung: Bei regelmäßig zu lauter Musik kann eine Unterlassung verlangt werden.
- Sperrmüll im Gemeinschaftsbereich: Der Eigentümer muss dafür sorgen, dass der Mieter die Gegenstände entfernt.
- Unerlaubte Veränderungen: Bringt ein Mieter beispielsweise ohne Zustimmung eine Markise an der Fassade an, muss der Eigentümer die Entfernung durchsetzen.
Beschädigt ein Mieter Gemeinschaftseigentum, kann die Eigentümergemeinschaft Schadensersatz fordern. Die üblichen kurzen Verjährungsfristen aus dem Mietrecht gelten dabei nicht automatisch.
Was gilt es bei einem Mietvertrag zu beachten?
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung müssen Mietvertrag und Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zusammenpassen. Der Vermieter sollte daher Regelungen im Mietvertrag aufnehmen, die sicherstellen, dass der Mieter die geltenden WEG-Beschlüsse und Hausordnungen einhält.
Eine rechtliche Prüfung der Vertragsklauseln kann helfen, Konflikte zwischen Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht zu vermeiden.
- WEG-Regeln einbeziehen: Der Mieter sollte verpflichtet werden, die Gemeinschaftsordnung, Hausordnung und gültige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu beachten.
- Änderungsvorbehalte aufnehmen: Änderungen durch die WEG können so auch für den Mieter verbindlich werden.
- Dynamische Klauseln nutzen: Der Mietvertrag kann festlegen, dass zukünftige Regelungen der Eigentümergemeinschaft ebenfalls gelten.
- Klare Regelungen treffen: Rechte und Pflichten des Mieters sollten möglichst eindeutig beschrieben werden.
CHECKLISTE: Mietvertrag für Sondereigentum (PDF)
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Welche Betriebskosten sind auf Mieter umlagefähig?
Vermieter dürfen nur umlagefähige Betriebskosten auf Mieter übertragen. Dazu gehören laufende Kosten für den Betrieb und die Nutzung des Gebäudes, Grundstücks und der Anlagen (geregelt in § 2 BetrKV), z. B.:
- Grundsteuer
- Wasser- und Abwasserkosten
- Heizung und Warmwasser
- Müllentsorgung
- Hausreinigung
- Gartenpflege
- Hausmeisterkosten (soweit keine Verwaltung oder Reparaturen enthalten sind)
- Gebäudeversicherung
Nicht umlagefähig sind dagegen:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Beiträge zur Erhaltungsrücklage
Die Abrechnung aus der WEG-Verwaltung kann nicht einfach an den Mieter weitergegeben werden, da sie auch nicht umlagefähige Kosten enthält. Der Vermieter muss die umlagefähigen Kosten separat berechnen. Weitere Hinweise dazu finden Sie hier: Nebenkostenabrechnung
Fristen für die Nebenkostenabrechnung
- Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen.
- Nach Ablauf dieser Frist können Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden.
- Mieter haben ebenfalls 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit, Einwendungen vorzubringen.
CHECKLISTE: Umlagefähige Betriebskosten (PDF)
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Ansprüche im Kontext E-Mobilität, Einbruchsschutz und Barriere-Reduzierung
Mieter können verlangen, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Vermieter erlaubt werden. Diese können
- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
- dem Einbruchschutz
dienen. Entsprechende Anträge zur Durchsetzung des Bauvorhabens müssen vom Vermieter gestellt werden, in Ausnahmefällen muss er die Interessen auch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor Gericht erstreiten. Kann die bauliche Veränderung dem Vermieter, auch unter Wahrung seiner Interessen nicht zugemutet werden, besteht kein Anspruch des Mieters.
FAQ - Wohnungen vermieten
Unter Vermietung versteht man die zeitweise Überlassung einer Wohnung oder Immobilie gegen Zahlung einer Miete. Der Vermieter stellt dem Mieter Wohnraum zur Verfügung und erhält dafür regelmäßig eine Mietzahlung.
Bei der Vermietung einer Wohnung sollten Eigentümer unter anderem auf folgende Punkte achten:
- passenden Mietvertrag erstellen,
- Miete und Nebenkosten korrekt festlegen,
- geeignete Mieter auswählen,
- gesetzliche Vorgaben wie Mietpreisbremse oder Kündigungsfristen beachten.
Grundsätzlich darf nur der Eigentümer oder eine dazu berechtigte Person eine Wohnung vermieten. Eine Vermietung durch Nicht-Eigentümer ist nur möglich, wenn eine entsprechende Berechtigung besteht, beispielsweise durch eine Vollmacht oder ein bestehendes Nutzungsrecht.
Eine Eigentümergemeinschaft muss einer normalen Vermietung in der Regel nicht zustimmen. Wohnungseigentümer dürfen ihr Eigentum grundsätzlich vermieten. Einschränkungen können jedoch gelten, wenn besondere Regelungen in der Teilungserklärung oder durch gesetzliche Vorgaben bestehen.
Bei einer Wohnung mit mehreren Eigentümern müssen grundsätzlich alle Eigentümer der Vermietung zustimmen, sofern sie gemeinsam Eigentümer sind. Die genaue Regelung hängt von den Eigentumsverhältnissen ab.
Das Mietrecht regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, zum Beispiel Mietvertrag, Kündigung und Nebenkosten.
Das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) regelt dagegen die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.
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