Was Sie über die Vermietung von Wohnungen wissen sollten

WEG § 13 Absatz 1
Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

Mieter dürfen, Wohnungseigentümern gleichberechtigt, sowohl die Wohnung als auch das gemeinschaftliche Eigentum nutzen. Vermieter haben dafür Sorge zu tragen, dass die ihm obliegenden Pflichten eingehalten werden durch die:

• Personen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören
• Mieter
• Personen, denen er die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- und/oder Gebäudeteile überlässt.

Einwand der Unmöglichkeit
Wird ein Mieter zum Störfaktor, scheitert ein gegen den Vermieter gerichteter Unterlassungsanspruch nicht an dessen mietvertraglichen Bindungen. Die Tatsache, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden ist, kann die wechselseitigen Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers weder erweitern noch beschränken. Ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, sollte seinen Mieter vielmehr unter allen Umständen dazu bringen, einem berechtigten Unterlassungsbegehren Folge zu leisten. Selbst dann, wenn ein solches Unterfangen teuer werden kann.

Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, sein Sondereigentum zu vermieten, sei es 

• für Stunden 
• für Tage
• oder Wochen.

Auch wenn es schon immer die sogenannte Zeitmiete gab, wird bei kurzfristigen Vermietungen davon ausgegangen worden sein, dass Verpachtung oder Vermietung üblicherweise mit dem Willen zur längerfristigen Bindung eingegangen wird. Unter die zulässige Nutzung von Wohneigentum gehört auch eine kurzfristig wechselnde Vermietung, beispielsweise an Touristen. Anders verhält es sich hingegen bei Eigentumswohnungen, die wiederholt an Feriengäste vermietet werden und es damit zu groben Verstößen gegen die Pflichten eines Wohnungseigentümers kommt. 

Vermietung an Touristen
2015 soll es in Deutschland zu mehr als 14,6 Millionen entgeltlichen Übernachtungen – in über 46.000 Unterkünften gekommen sein. Dabei entfielen fast 2/3 der Übernachtungen auf die großen deutschen Städte Berlin, München, Hamburg und Köln. Auf die restlichen kleineren Städte ab 50.000 Einwohner entfielen die etwa 4 Millionen verbleibenden Übernachtungen. 

Beschluss und Vereinbarung
Wohnungseigentümer können den Beschluss fassen, (kurzfristige) Vermietungen zu verbieten. Wohnungseigentümer, die vermieten wollen, werden einem solchen Beschluss in der Regel nicht zustimmen. Dementsprechend würde ein solcher Beschluss in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig. Eine Umzugskostenpauschale zur Abschreckung zu beschließen, wie dies im Alten Recht möglich war, ist heute nicht mehr möglich. 

Konkrete Ausgestaltungen kurzfristiger Vermietungen, wie im Falle von Feriengästen, können für andere Wohnungseigentümer Nachteile mit sich bringen, wie zum Beispiel

• Abstellen von Gepäck auf den zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Flächen
• übermäßige Abnutzung dieser Flächen
• die (unsachgemäße) Entsorgung von Müll

Dies ist selbstredend nur, übersteigen die Nachteile das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß. Ein Verstoß führt hier jedoch lediglich zu Unterlassungs- und/oder Beseitigungsansprüchen gegen den vermietenden Wohnungseigentümer.

Zweckentfremdung
Einige Länder und Städte haben Verordnungen, Satzungen oder Gesetze erlassen, die präventiv der zunehmenden Wohnraum-Vermietung an Feriengäste entgegenwirken soll. Trifft dies auf die Rechtsprechung vor Ort zu, ist es einem Wohnungseigentümer untersagt, sein Wohneigentum an Touristen zu vermieten. Möglicherweise bereitet ein Wohnungseigentümer anderen Wohnungseigentümern Nachteile, handelt er diesem Gesetz zuwider.

Diese Regelung kann auch den Bereich des Städtebaurechts betreffen. Reine Wohngebiete sollen nämlich höchstmöglich gegen Störungen jedweder Art geschützt sein. In diesen Gebieten sind zeitlich kurzfristige Nutzungen mit wechselnden Bewohnern generell verboten. Werden in touristisch interessanten Gebieten Sondergebiete ausgewiesen, in denen Ferienhäuser oder -wohnungen zugelassen sind, stellt eine solche Nutzung beziehungsweise ein derartiger Gebrauch, keine Probleme dar.  

Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, sein Sondereigentum an eine Stadt, Kommune oder ein Land zu vermieten, die Asylbewerber oder Geflüchtete darin unterbringen. Eine Vermietung von Sondereigentum direkt an Geflüchtete oder Asylbewerber ist darüber hinaus gestattet.
Wird das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers allerdings als Heim gebraucht und genutzt, ist damit die Gebrauchsgrenze überschritten. Die Gebrauchsgrenze ist überschritten, 

• dient das Sondereigentum als Einrichtung zur Beherbergung vieler Menschen
• der Bestand der Einrichtung von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist 
• eine Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt

Diese Punkte wären typisch für die Organisationsstruktur eines Heimes, in dem 

• Betten und Zimmer von Dritten zugewiesen,
• Konflikte zwischen Bewohnern geschlichtet, 
• Verhaltensregeln wie Ruhezeiten aufgestellt und
• Nutzungsbedingungen für Küche und Sanitärbereiche aufgestellt und durchgesetzt werden.

Ein solches Heim zu "betreiben", wäre lediglich in Teileigentum gestattet.

Medizintouristen
Grundsätzlich ist ein Wohnungseigentümer berechtigt, sein Sondereigentum auch an Medizintouristen zu vermieten. Verbietet der Gesetzgeber Wohnraumvermietungen an Medizintouristen, gelten die Ausführungen wie im Falle der Touristen als Feriengäste.

Ob es sich tatsächlich um ein Heim handelt, lässt sich nicht mit letzter Sicherheit beantworten, jedoch lässt sich eine erste Eingruppierung vornehmen: 

Herkömmliche Wohnraumnutzung besteht durch

• sehr zeit- und personalintensive Pflege, die sogenannte Intensivpflege, eines Menschen 
• (ambulant) betreute Wohngruppen 
• betreutes Wohnen (hier steht der Wohnzweck meist (noch) im Vordergrund) 
• Ein auf eine gewisse Dauer ausgerichtetes familienähnliches Zusammenleben von Kindern und Jugendlichen mit Betreuern, ähnlich dem Zusammenleben in einer Pflegefamilie 

Als Heime gelten

• Gemeinschaftsunterkünfte, die Asylbewerber und Flüchtende beherbergen
• Einrichtungen für Kinder und Jugendliche 
• Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und durch die erforderliche Pflege- und Dienstleistung geprägt sind 
• Stationäre Pflegeeinrichtungen und ausgelagerte Pflegestationen 

Gilt Sondereigentum als überbelegt, wird dies anderen Wohnungseigentümern zum Nachteil und die Gebrauchsgrenze ist erreicht. Somit sind die Maßgaben der Wohnungsaufsichtsgesetze ein guter Maßstab. Danach dürfen Wohnungen nur dann benutzt oder überlassen werden, stehen für jeden Erwachsenen mindestens 9 m² Wohnfläche zur Verfügung, für jedes Kind bis sechs Jahre 6 m².

An die Bestimmungen der Wohnungseigentümer ist jeder Pächter, Mieter oder anderweitig berechtigter Nutzer eines Sondereigentums gebunden. Bei unzulässigem Gebrauch kann der Nutzer demnach auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat das Recht, entweder gegen den vermietenden Wohnungseigentümer oder direkt gegen den Mieter vorzugehen, 

• hört dieser zu laute Musik
• gebraucht er die Mietsache entgegen den auch ihn bindenden Bestimmungen der Wohnungseigentümer.

Veranschaulichende Beispiele
Sperrmüll: Werden gemeinschaftliche Flächen durch den Mieter eines Sondereigentums zugestellt, hat der vermietende Wohnungseigentümer für die Beseitigung der Gegenstände Sorge zu tragen
Markise: Bringt der Mieter einer Gewerbefläche unerlaubt eine Markise an der Fassade an, hat der vermietende Wohnungseigentümer alles zu unternehmen, die Beseitigung der Markise gegenüber seinem Mieter durchzusetzen

Beschädigt ein Mieter gemeinschaftliches Eigentum, schuldet er Schadenersatz. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann diesen Anspruch geltend machen oder aber einen Wohnungseigentümer bemächtigen, den Anspruch gegen den Mieter in eigenem Namen zu ahnden. Die mietrechtlichen, kurzen Verjährungsvorschriften greifen bei den Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter jedoch nicht. 

Vermietende Wohnungseigentümer haben die Pflicht,

• Mängel an einer Mietsache entgegenzutreten
• die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten

In Fällen, in denen das gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten ist, kann ein Zusammenwirken der Wohnungseigentümer erforderlich werden. Der vermietende Wohnungseigentümer hat hierauf sogar einen Anspruch.

Eine Kollision des Mietvertrages mit wohnungseigentumsrechtlichen Besonderheiten lässt sich für den Vermieter gegebenenfalls vermeiden, indem er die beiden Rechtskreise soweit möglich harmonisiert. Dieses Ziel können Vermieter leichter erreichen, berücksichtigen sie entsprechende Klauseln im Mietvertrag und beachten sie einige wichtige Punkte. Möglichkeiten, wie sich das Auseinanderfallen vereinbarter Regelungen in Mietverträgen sowie die Bestimmungen der Wohnungseigentümer, verhindern lassen, sind beispielsweise:

Als Vermieter kann ein Wohnungseigentümer nicht sämtliche auf ihn entfallende Betriebskosten auf seine Mieter umlegen. Der Begriff der Betriebskosten beinhaltet all jene Kosten, die dem Wohnungseigentümer laufend entstehen, wie beispielsweise durch

• den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen, der Nebengebäude sowie des Grundstücks
• das Eigentum am Wohnungseigentum

Eine detaillierte Übersicht über die einzelnen Betriebskosten liefert die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten in § 2 Nr. 1 - 17. Ein vermietender Wohnungseigentümer kann für die Abrechnung über die Betriebskosten auf seine Einzelabrechnung und die Gesamtabrechnung zurückgreifen, sie jedoch nicht weiterreichen. Eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien, die besagt, der Mieter habe "gemäß Verwaltungsabrechnung" sämtliche Kosten zu tragen, ist nichtig.

Betriebskosten, Abrechnungs- und Einwendungsfristen 
Wurde mit den Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Betriebskosten sowie die entsprechende Vorauszahlung vom Mieter zu tragen beziehungsweise zu leisten ist, muss der Vermieter des jeweiligen Wohnungseigentums über die Vorauszahlungen abrechnen. Welche Summe der Mieter nachzuzahlen hat oder gegebenenfalls zurückbekommt, muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Einwendungen gegen die Abrechnung kann der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung einlegen.

Beispiel: Für einen Abrechnungszeitraum, der von 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 läuft, muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 31.12.2021 zugehen, also mitgeteilt werden. Die Geltendmachung einer Nachforderung ist nach Ablauf dieser Frist gänzlich ausgeschlossen.

Weder die Jahresabrechnung noch die dazugehörende Einzelabrechnung gelten als Abrechnungen der Betriebskosten. Beide Abrechnungen enthalten auch Kosten, die nicht umlagefähig sind, so zum Beispiel 

• Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Kosten der Verwaltung
• den Beitrag zur Erhaltungsrücklage

Erwarten kann der Mieter ferner eine Zusammenstellung der Gesamtkosten unter Angabe und gegebenenfalls mit einer Erläuterung 

• der angewandten Umlageschlüssel 
• die Berechnung des Anteils des Mieters 
• den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (eventuell sogar mit entsprechenden Rechnungsabgrenzungen)

Ein Vermieter muss demnach entweder durch den Verwalter als Sondereigentumsverwalter abrechnen lassen oder selbständig abrechnen. Um die Abrechnung vornehmen und die umlagefähigen Kosten anhand der in der Wohnungseigentumsanlage geltenden Umlageschlüssel auf sich selbst umlegen zu können, muss der Vermieter Einsicht in die entsprechenden Belege nehmen. Anhand der im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel kann er dann im Anschluss die Kosten, die umlagefähig sind, auf den Mieter umlegen. Haben die Vertragsparteien nichts Gegenteiliges vereinbart, sind diese Umlageschlüssel identisch.

§ 556a Absatz 3 BGB
Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.

Haben die Vertragsparteien beispielsweise vereinbart, dass gesonderte Kosten für die Wohnung erhoben werden, wie beispielsweise der Grundsteuer, oder wurde die Wohnfläche vereinbart, gilt etwas anderes. Grundsätzlich darf der Mieter - nach einer Ermächtigung - Einsicht in die beim Verwalter aufbewahrten Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung nehmen, um die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen.  

Einzelabrechnung und Fassung der Gesamtjahresabrechnung
Umlagefähige Ausgaben und Einnahmen werden durch den Verwalter üblicherweise so aufgegliedert, dass ein vermietender Wohnungseigentümer auf dieser Basis eine Betriebskostenabrechnung erstellen kann. Strittig ist, ob hierauf ein Anspruch besteht.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 
Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum vermieten, erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aufwendungen zur Erwerbung, Erhaltung und Sicherung der Einnahmen, also Werbungskosten, sind von den Einnahmen abzuziehen. Hat ein Mieter die Mitteilung der Abrechnung wiederum rechtzeitig innerhalb der Frist erhalten, bleibt ihm bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zustellung der Abrechnung Zeit, gegebenenfalls dem Vermieter seine Einwendung mitzuteilen. Ist diese Frist verstrichen, sind Einwendungen seitens des Mieters grundsätzlich ausgeschlossen.

Mieter können verlangen, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Vermieter erlaubt werden. Diese können

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge 
• dem Einbruchschutz 

dienen. Entsprechende Anträge zur Durchsetzung des Bauvorhabens müssen vom Vermieter gestellt werden, in Ausnahmefällen muss er die Interessen auch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor Gericht erstreiten. Kann die bauliche Veränderung dem Vermieter, auch unter Wahrung seiner Interessen nicht zugemutet werden, besteht kein Anspruch des Mieters.

Wohnungseigentümer haben grundsätzlich einen Anspruch, das gemeinschaftliche Eigentum zu nutzen. Darüber hinaus ist ein Wohnungseigentümer berechtigt, Nutzen aus seinem Sondereigentum zu ziehen. Wohnungseigentümern steht es frei, etwas anderes zu vereinbaren.