Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht - ein wichtiger Schutz

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung – auch Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung genannt – schützt Sie als Haus- und Grundstücksbesitzer vor finanzieller Belastung, sollten gegen Sie Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Schadensersatzansprüche können dann von einem Dritten gestellt werden, wenn es zu Personen- und/oder Sachschäden kommt, weil Sie die Ihnen obliegenden Pflichten vernachlässigt haben.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kommt auf für

• Behandlungskosten, die einer Person durch einen Unfall auf Ihrem unzureichend geschützten Grundstück oder in Ihrem Haus entstehen
• Verdienstausfälle, die der Geschädigte hat, da er aufgrund der Verletzung längere Zeit nicht arbeiten kann
• Sachschäden (zum Beispiel an einem parkenden Auto, auf das bei Sturm ein Baum von Ihrem Grundstück stürzt)
• Gut zu wissen ist, dass die Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht auch einen passive Rechtsschutz beinhaltet. So prüft der Haftpflichtversicherer von Ihnen zunächst, ob der Schadensersatzanspruch überhaupt berechtigt ist. Ist dies nicht der Fall, wehrt er diesen für Sie ab.

Alle Eigentümer von vermieteten Häusern und Wohnungen oder von Mehrfamilienhäusern und Eigentümergemeinschaften benötigen eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Ebenso Pächter, wenn der Eigentümer des Grundstücks die Verkehrssicherungspflicht auf den Pächter übertragen hat. Als Pächter haben Sie dann beispielsweise bei Schnee und Eis dafür zu sorgen, dass keine Rutschgefahr besteht. Oder Sie müssen ein Loch, das Sie zu Beispiel für einen Teich ausheben, ausreichend sichern, sodass niemand hineinfallen und sich verletzen kann.

Besitzer einer selbst bewohnten Eigentumswohnung beziehungsweise einem selbst genutzten Eigenheims benötigen keine Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung. Sie genießen über ihre private Haftpflichtversicherung ausreichend Versicherungsschutz.

Jein: Das unbebaute Grundstück ist nur in wenigen, sehr leistungsstarken Privathaftpflicht-Tarifen bereits eingeschlossen. Meistens sind diese auch auf eine bestimmte qm Fläche festgeschrieben. Alles, was darüber dann hinausgeht, ist nicht mitversichert.

Wenn Sie Besitzer eines unbebauten Grundstückes sind oder in Zukunft werden möchten, schauen Sie bitte umgehend in Ihren Haftpflichtvertrag – denn Sie haften für Ihr Grundstück. Und vor allem dann, wenn Sie nicht regelmäßig auf dem Grundstück sind, ist ein Schutz gegen mögliche Risiken dringend zu empfehlen. Ein solches Risiko kann beispielsweise von Löchern beziehungsweise Gruben im Boden ausgehen, in die Kinder, die auf dem Grundstück spielen – weil es nicht ausreichend abgesperrt ist – fallen können.

Folgende Dinge sind nicht über die Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht abgedeckt:

• Eigenschäden
• Vorsatz
• Beseitigung von Mängeln die nicht vom Versicherungsnehmer durchgeführt werden
• Schäden, die Familienangehörige am Grundstück verursacht haben
• Allmählichkeitsschäden (Schäden, die nicht unmittelbar, sondern erst nach einer gewissen Zeit durch Einwirkung von Rauch, Feuchtigkeit, Wärme- und Hitze entstehen. Für „allmählich“ gibt es kein festes Zeitlimit. Achtung: Normaler Verschleiß ist kein Allmählichkeitsschaden!)
• Darüber hinaus weitere, tarifabhängige Ausschlüsse, die Sie teilweise optional mitversichern können.  Daher prüfen Sie Ihren Vertrag genau, was dieser abdeckt oder nicht abdeckt.

a) Verkehrssicherungspflicht

Ab Kauf des Grundstücks-/Hauses beginnt für Sie als Eigentümer ein Hafpflichtrisiko. Grundlage für die Haftpflicht ist in erster Linie das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 823, 831, 836, 278 BGB) und die Verkehrssicherungspflicht, abgeleitet aus § 823 BGB.
Verkehrssicherungspflichtig ist jeder,
der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält,
oder der eine Sache beherrscht, die für Dritte gefährlich werden könnte,
oder der gefährliche Sachen dem allgemeinen Verkehr aussetzt oder in den Verkehr bringt.

Als Verkehrssicherungspflichtiger haben Sie das Recht, Ihre Verkehrssicherungspflicht auf Dritte zu übertragen – zum Beispiel die Schneeräumpflicht im Rahmen eines Mietvertrags. Allerdings bleibt es in Ihrer Verantwortung zu kontrollieren, ob diese Personen die Pflichten auch ordnungsgemäß wahrnehmen.

Die Gefahrenquellen, die die Verkehrssicherungspflicht umfasst, sind überwiegend aus der Rechtsprechung entstanden und nicht gesetzlich geregelt. Das Problem: Vernachlässigen Sie als Haus- und oder Grundstücksbesitzer*in Ihre Verkehrssicherungspflicht – also gegen die Pflicht zur Sicherung der Gefahrenquellen – sind Sie zum Schadensersatz verpflichtet, sollte eine Schadensersatzforderung kommen.

Mit dem Abschluss einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht für Sie als Versicherungsnehmer, zum Beispiel als Eigentümer, Nießbraucher, Pächter oder Mieter eines unbebauten oder bebauten Grundstückes jedoch entsprechend abgesichert.

b) Instandhaltungspflicht

Neben der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet der Gesetzgeber Vermieter auch, dass sie Ihre Immobilie instandhalten. Schäden und Mängel müssen also schnellstmöglich beseitigt werden. Gefahren, die von einer Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht ausgehen können, sind beispielsweise lockere Dachziegel oder fehlende Reinigung von Dachrinnen und Regenfallrohren. Ebenso kann von einer nicht regulär oder gar nicht gewarteten Heizungsanlage große Gefahr für Dritte ausgehen.

Sind Sie Vermieter, können Sie die Kosten auf die Mieter umlegen. Der Beitrag für die Versicherung gilt als Betriebskosten und kann, sofern Sie dies im Mietvertrag vereinbart haben, anteilig auf die Mieter umgelegt werden.

Die Schadenshaftung bleibt beim Vermieter, nicht beim Mieter. Zwar wird in der Regel mit dem Mieter festgelegt, dass gewisse Dienste von ihm zu machen sind, jedoch haften Sie als Vermieter letztendlich für die Schäden. Denn Sie müssen dafür sorgen, dass der Mieter diese Verpflichtungen auch erfüllt.

• Jede Wohneinheit versichern: Wenn Sie Besitzer von mehreren Wohneinheiten sind, bedenken Sie bitte, dass Sie für jede Wohneinheit eine Haus-und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen.
• Nutzungsart: Wird das Objekt nur wohnwirtschaftlich genutzt oder auch gewerblich? Nicht jede Gesellschaft versichert jedes Risiko.
• Mindestversicherungssummer: Sie sollte bei 3 Millionen liegen und nicht unterschritten werden. Insbesondere Personenschäden können sehr teuer werden und schnell in die Höhe gehen.
• Regelmäßiger Check up: Prüfen Sie dadurch immer wieder, ob Sie noch den richtigen Leistungsumfang besitzen.
• Photovoltaikanlage: Achten Sie darauf, bis zu welcher maximalen Größe diese über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgedeckt ist. Hier gibt es Grenzen.
• Versicherte Bausumme: Sollten Sie zukünftig ein Bauvorhaben auf Ihrem Grundstück planen, prüfen Sie die versicherte Bausumme; oft gibt es auch hier Begrenzungen.
• Allmählichkeitsschäden: Achten Sie darauf, dass diese durch Temperatur, Feuchtigkeit, Dämpfe, Niederschläge, Hitze entstehenden Schäden mitversichert sein. In vielen Fällen sind sie ausgeschlossen (siehe Ausschlüsse).

Bei der Beitragsberechnung für die Haus-und Grundbesitzerhaftpflicht spielen folgende Angaben von Ihnen eine Rolle:

• Immobilienart: unbebautes Grundstück, Ein-/ Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnungseigentümergemeinschaft
• Bruttojahresmietwert bei bebauten Grundstücken; also die Summe aller jährlichen Mieteinnahmen zuzüglich Nebenkosten wie Müllabfuhr, Straßenreinigung, Treppenhausreinigung (Hinweis: Bei gewerblich genutzten Objekten wird noch die Mehrwertsteuer hinzu gerechnet.)
• Pachtwert bei unbebauten Grundstücken
• Anzahl der Wohneinheiten
• Vorhandensein von Garagen auf dem Grundstück

Ihre Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf ihr gesamtes Grundstück. Folgende Anlagen, Bereiche und Funktionen sollten Sie beachten und regelmäßig prüfen lassen:

• Bäume: Sie sollten zweimal im Jahr auf lose oder ausgetrocknete Äste überprüft werden. Bei Anzeichen einer Erkrankung des Baumes muss entsprechend gehandelt werden, denn herabfallende Äste können Personen- und Sachschäden verursachen.
• Teich/Pool: Sie müssen gegenüber Kindern ab gesichert sein – auch wenn Eltern für ihre Kleinkinder weiterhin selbst haftbar bleiben.
• Grillplatz: Kinder dürfen hier unter normalen Umständen nicht zu Schaden kommen. Vergessen Sie dabei nicht, Ihre Mieter darauf hinzuweisen, dass sie keine brennbaren Materialien oder Flüssigkeiten unbeaufsichtigt stehen lassen.
• Spielgeräte: SIe sollten regelmäßig geprüft werden – Holzspielgeräte zum Beispiel auf Holzsplitter.
• Sandkästen: Diese müssen ebenfalls stets geprüft werden. Oft werden Gegenstände in den Sand geworfen, an denen sich die Kinder verletzen können.
• Wege: Schnee, Eis oder nasses Laub sollten aus dem Weg geräumt werden, um keine Gefahren darzustellen.
• Schneefangitter: Klären Sie bei der zuständigen Kommunalbehörde, ob in der Region Schneefanggitter am Dach vorgeschrieben sind. Haben Sie keine Schneefangitter, sollten die gefährdeten Bereiche abgesperrt und entsprechende Warnschilder aufgestellt werden.
• Eiszapfen: Müssen entfernt werden, wenn man dies ohne großen technischen Aufwand erledigen kann. Haben sich Eiszapfen gebildet, die nicht entfernt werden können, sollten Sie auch in diesem Fall die gefährdeten Bereiche absperren und Warnschilder aufstellen.
• Beleuchtung: Sorgen Sie vor dem Haus und im Treppenhaus für eine ausreichende Beleuchtung. Achten Sie bei einer Beleuchtung mit Bewegungsmelder darauf, dass das Zeitintervall für die Beleuchtung nicht zu kurz gewählt wird. Denn geht das Licht zu früh aus und kommt es zu einem Sturz, haften Sie. Es besteht jedoch keine Pflicht zur Installation von Bewegungsmeldern, da niemand davon ausgehen kann, dass das Licht automatisch angeht.

Grundsätzlich gilt: Prüfen Sie die Instandhaltung Ihres Grundstücks und Ihrer Immobilie regelmäßig – beziehungsweise lassen Sie diese prüfen. So können Sie vermeiden, dass überhaupt Schadensersatzforderungen an Sie gestellt werden.