Mietvertrag widerrufen: Was gilt für private Vermieter?

Viele Mieter gehen davon aus, dass sie nach der Unterschrift unter einen Mietvertrag automatisch ein 14-tägiges Widerrufsrecht haben – ähnlich wie beim Online-Shopping. Das ist ein Irrtum.

Ein Widerruf ist nur möglich, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Der Vermieter gilt als Unternehmer
   • Das ist der Fall, wenn er mehrere Wohnungen vermietet (ab ca. 3–8 Wohnungen nach gängiger Rechtsprechung) oder eine Hausverwaltung beauftragt.
2. Der Mieter ist Verbraucher
   • Das bedeutet: Er nutzt die Wohnung überwiegend für private Zwecke.
   • Nutzt er sie als Büro oder Geschäftsräume, entfällt das Widerrufsrecht.
3. Der Vertrag ist als Haustür- oder Fernabsatzgeschäft zustande gekommen
   • Haustürgeschäft: Der Mietvertrag wurde außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen (z. B. in der Wohnung des Mieters, im Café, direkt in der Mietwohnung).
   • Fernabsatzgeschäft: Der Mietvertrag kam ausschließlich über Telefon, E-Mail, Post oder Messenger zustande.

Sind die Vorrausetzungen für einen Widerruf erfüllt, gelten folgende Fristen:

• Grundsätzlich beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab Vertragsabschluss.
• Wurde der Mieter nicht über sein Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Frist auf 12 Monate + 14 Tage – selbst dann, wenn er bereits eingezogen ist.
• Möchten Sie den Vertrag nachträglich ändern, zum Beispiel, um die Miete höher anzusetzen, hat der Mieter ebenfalls 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen.

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist es kaum mehr möglich, ihn zu widerrufen. In folgenden Fällen ist ein Widerruf des Mietvertrags ausgeschlossen:

• sie weniger als drei Wohnungen vermieten und keine Hausverwaltung einsetzen,
• der Mietvertrag in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Verwaltung unterschrieben wurde,
• der Mieter die Wohnung vor Vertragsabschluss vollständig besichtigt hat,
• es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt.

2. Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Mietvertrag anfechten, wenn er durch falsche Angaben oder verschwiegenen Tatsachen zustande kam (§ 123 BGB).

• Für Mieter: Verschweigt der Vermieter gravierende oder zukünftige Mängel, ist eine Anfechtung möglich.
• Für Vermieter: Falsche Angaben des Mieters über Bonität, Einkommen oder Schulden können ebenfalls eine Anfechtung rechtfertigen.

Die Anfechtung macht den Mietvertrag rückwirkend ungültig – selbst nach Einzug. Die Frist beträgt ein Jahr ab Kenntnis (§ 124 BGB).

Beispiele aus der Rechtsprechung:

• Zugunsten des Mieters: Wird ein Ladenlokal vermietet, ohne den geplanten Fassadenumbau offenzulegen, der den Zugang über Monate erschwert, darf der Mieter den Vertrag anfechten (KG Berlin, Urteil v. 15.04.1999, Az. 8 U 1509/97).
• Zugunsten des Vermieters: Macht der Mieter falsche Angaben zu seiner wirtschaftlichen Situation (z. B. verschwiegenes Insolvenzverfahren, falsche Berufsangaben), kann der Vermieter den Vertrag anfechten (AG Hamburg, Urteil v. 06.05.2003, Az. 48 C 636/02; AG Saarlouis, Urteil v. 17.09.1999, Az. 29 C 739/99).

4. Nachmieterklausel oder berechtigtes Interesse

Viele Mieter glauben, sie könnten durch das Stellen von drei Nachmietern automatisch früher aus dem Vertrag aussteigen. Das stimmt nur, wenn eine Nachmieterklausel im Vertrag vereinbart wurde.

• Ohne Nachmieterklausel: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren.
• Mit Nachmieterklausel: Der Mieter darf drei geeignete Nachmieter benennen. Je nach Ausgestaltung (echte vs. unechte Nachmieterklausel) endet der Vertrag mit dem Zeitpunkt, an dem der Nachmieter übernehmen könnte.

Berechtigtes Interesse (BGH-Rechtsprechung): Auch ohne Nachmieterklausel kann ein vorzeitiger Ausstieg möglich sein, etwa wenn der Mieter

• berufsbedingt umziehen muss,
• in ein Alters- oder Pflegeheim zieht,
• Familienzuwachs bekommt und die Wohnung zu klein wird.

5. Ordentliche Kündigung als Standardlösung

Kann keine der oben genannten Möglichkeiten genutzt werden, bleibt nur die ordentliche Kündigung nach § 573c BGB.

• Kündigungsfrist: 3 Monate, jeweils zum Monatsende.
• Kündigung ist auch vor Beginn des Mietverhältnisses möglich, wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart ist.
• Wichtig: Der Vertrag kann Klauseln enthalten, die eine Kündigung erst ab Mietbeginn zulassen. In diesem Fall läuft die Frist ab dem vereinbarten Einzugsdatum.

Private Vermieter können selbst kein Widerrufsrecht geltend machen. Stattdessen haben sie folgende Optionen:

• Rücktrittsklausel im Vertrag: erlaubt beiden Parteien den Ausstieg vor Mietbeginn.
• Anfechtung: wenn der Mieter falsche Angaben zur Bonität oder Identität gemacht hat.
• Aufhebungsvertrag: freiwillige Lösung gemeinsam mit dem Mieter.

• Prüfen: Bin ich Unternehmer (mehrere Wohnungen / Hausverwaltung)?
• Wurde der Vertrag per Telefon/E-Mail abgeschlossen oder außerhalb meiner Räume unterschrieben?
• Hat der Mieter die Wohnung vorher besichtigt?
• Enthält der Vertrag eine Rücktrittsklausel?
• Falls kein Widerrufsrecht besteht: Alternative wie Kündigung oder Aufhebungsvertrag anbieten.
• Schriftliche Kommunikation (Einschreiben oder E-Mail mit Nachweis) sicherstellen.

Für private Vermieter gilt: In der Regel besteht kein 14-tägiges Widerrufsrecht für den Mieter. Nur in Ausnahmefällen – etwa bei Haustür- oder Fernabsatzgeschäften und wenn der Vermieter als Unternehmer gilt – kann ein Mieter widerrufen.

Wer als privater Vermieter auf Nummer sicher gehen möchte, sollte darauf achten, dass der Mietvertrag in den eigenen Räumen oder nach einer Besichtigung unterzeichnet wird. Dann ist ein Widerruf durch den Mieter ausgeschlossen.

Weiterlesen: Erfahren Sie hier, wann man Mieter kündigen darf und welche gesetzlichen Voraussetzungen Vermieter unbedingt beachten müssen.