Scheidung mit Haus: So wird die Immobilie aufgeteilt
Wem gehört das Haus nach einer Scheidung?
Wem das Haus nach einer Scheidung gehört, hängt davon ab, wer als Eigentümer im Grundbuch steht:
- Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört das Haus nach der Scheidung dieser Person alleine. Sie hat die volle Verfügungsgewalt über das Haus, kann also alleine entscheiden, was damit passiert; zum Beispiel selbst im Haus wohnen bleiben und den Ehepartner, der nicht Eigentümer ist, zum Auszug aufzufordern.
- Stehen beide Eheleute im Grundbuch, haben beide einen rechtlichen Anspruch auf das Haus und müssen gemeinsam entscheiden, was damit passiert.
Wer darf nach der Trennung im Haus wohnen?
Grundsätzlich dürfen beide Ehepartner bis zur endgültigen Vermögensaufteilung im gemeinsamen Haus wohnen bleiben – unabhängig davon, wer die Scheidung eingereicht hat. In der Praxis zieht jedoch häufig ein Partner aus, um das Trennungsjahr einzuleiten und Konflikte zu vermeiden.
Gibt es bei der Scheidung mit Haus ein Wohnrecht?
Ob es bei der Scheidung mit Haus ein Wohnrecht gibt oder nicht, hängt von den Umständen der Scheidung ab. In folgenden Fällen gibt es ein Wohnrecht:
- Wenn die Immobilie nur einem Ehepartner gehört und der Nicht-Eigentümer nachweisen kann, dass er keine neue zumutbare Unterkunft für sich und den Nachwuchs finden konnte, hat er ein Wohnrecht.
- Wenn beide Ehepartner Eigentümer der Immobilie sind. Dann haben beide Eheleute ein Wohnrecht für das Haus.
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Scheidung mit Haus: Welche Rolle spielen Güterstand und Zugewinngemeinschaft?
Haben Ehepartner keinen Ehevertrag geschlossen, leben sie automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Entgegen einem häufigen Irrtum bedeutet das nicht, dass während der Ehe automatisch alles beiden gemeinsam gehört.
Grundsätzlich gilt:
- Vermögen, das ein Ehepartner vor der Hochzeit besaß, bleibt sein Alleineigentum.
- Vermögen, das ein Ehepartner während der Ehe erwirbt, gehört ebenfalls grundsätzlich ihm allein – sofern der andere nicht Miteigentümer wird (z. B. durch einen gemeinsamen Grundbucheintrag).
- Erst im Falle einer Scheidung wird geprüft, welcher Ehepartner während der Ehe den höheren Vermögenszuwachs (Zugewinn) erzielt hat. Dieser kann im Rahmen des Zugewinnausgleichs teilweise ausgeglichen werden.
Welche Auswirkungen hat das auf ein Haus?
Ob ein Haus bei der Scheidung ausgeglichen werden muss, hängt davon ab, wem die Immobilie gehört und wann sie erworben wurde.
| Situation | Folgen bei der Scheidung |
|---|---|
| Haus vor der Ehe erworben, nur ein Eigentümer | Das Haus bleibt grundsätzlich Alleineigentum. Eine während der Ehe entstandene Wertsteigerung kann jedoch beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. |
| Haus während der Ehe erworben, nur ein Eigentümer | Der Eigentümer bleibt allein verfügungsberechtigt. Der Immobilienwert kann jedoch den Zugewinn erhöhen und zu einer Ausgleichszahlung führen. |
| Haus gemeinsam während der Ehe gekauft | Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Bei der Scheidung muss eine Lösung gefunden werden, z. B. Verkauf, Auszahlung eines Partners oder Teilungsversteigerung. |
Die modifizierte Zugewinngemeinschaft
Bei der modifizierten Zugewinngemeinschaft werden im Ehevertrag bestimmte Bedingungen bezüglich dem gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft festgelegt; zum Beispiel, dass der Zugewinnausgleich erst ab einer bestimmten Ehedauer oder ab der Geburt eines gemeinsamen Kindes wirksam wird.
Was passiert mit einem geerbten oder geschenkten Haus nach der Scheidung?
Wenn ein Partner während der Ehe ein Haus erbt oder ein Haus geschenkt bekommt, gehört diese Immobilie zum privilegierten Anfangsvermögen und somit nicht zur Zugewinngemeinschaft. Nur, wenn das Haus während der Ehe ausgebaut oder modernisiert wurde, also eine Wertsteigerung erfahren hat, muss diese beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.
Achtung: Der Anspruch auf Zugewinnausgleich kann verjähren
Der Anspruch auf den Zugewinnausgleich verjährt gemäß § 195 BGB nach drei Jahren. Das bedeutet: Hat das zuständige Gericht drei Jahre nach der Scheidung immer noch nicht den Zugewinnausgleich geregelt, entfällt der Anspruch. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Scheidung rechtskräftig wird und läuft drei Jahre später am 31. Dezember um 24 Uhr ab – vorausgesetzt, der ausgleichsberechtigte Ehepartner wusste von der Rechtskräftigkeit der Scheidung. Ein Beispiel: Wird die Scheidung am 07.10.2021 rechtskräftig, läuft die dreijährige Verjährungsfrist am 31.12.2024 um 24 Uhr ab.
Was passiert mit dem Haus nach der Scheidung?
Stehen beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Immobilie nach der Scheidung aufzuteilen. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von der finanziellen Situation, dem Immobilienwert und davon ab, ob Kinder betroffen sind.
| Möglichkeit | Kurz erklärt | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| Auszahlung eines Ehepartners | Ein Ehepartner übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. | Haus bleibt erhalten, klare Eigentumsverhältnisse |
Finanzierung der Auszahlung Ein notarieller Vertrag ist erforderlich |
| Verkauf der Immobilie | Das Haus wird verkauft und der Erlös nach Abzug der Restschuld aufgeteilt. | Häufig die einfachste und fairste Lösung | Aufgabe des gemeinsamen Eigentums |
| Vermietung | Beide bleiben Eigentümer und vermieten das Haus gemeinsam. | Laufende Mieteinnahmen, Kredit kann weiter bedient werden | Langfristige Zusammenarbeit erforderlich |
| Übertragung auf die Kinder | Das Haus wird auf die gemeinsamen Kinder übertragen. | Immobilie bleibt in der Familie | Steuerliche und rechtliche Folgen beachten |
| Teilungsversteigerung | Das Gericht versteigert die Immobilie, wenn keine Einigung möglich ist. | Letzte Lösung bei Streit | Meist geringerer Verkaufserlös und zusätzliche Kosten |
| Realteilung | Das Haus wird in zwei eigenständige Wohneinheiten aufgeteilt. | Beide behalten Eigentum | Nur bei geeigneten Immobilien möglich und selten praktikabel |
| Gemeinsam wohnen bleiben | Beide wohnen weiterhin im Haus, aber räumlich getrennt. | Kein sofortiger Verkauf notwendig | Nur in Ausnahmefällen sinnvoll und für das Trennungsjahr müssen getrennte Haushalte geführt werden |
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Eigentumsanteile übertragen: So wird die Auszahlung berechnet
Übernimmt ein Ehepartner das gemeinsame Haus, muss er den anderen in der Regel für dessen Eigentumsanteil auszahlen. Die Höhe der Auszahlung berechnet sich aus dem aktuellen Immobilienwert abzüglich der Restschuld.
Berechnung:
Immobilienwert − Restschuld = Eigenkapital
Eigenkapital × Eigentumsanteil = Auszahlungsbetrag
Beispiel:
- Immobilienwert: 700.000 Euro
- Restschuld: 200.000 Euro
- Eigenkapital: 500.000 Euro
- Eigentumsanteile: jeweils 50 %
Der übernehmende Ehepartner zahlt dem anderen 250.000 Euro aus.
Was tun, wenn die Auszahlung nicht möglich ist?
Kann ein Ehepartner den Betrag nicht sofort aufbringen, kommen – sofern beide zustimmen – verschiedene Lösungen infrage:
- Verrechnung mit dem Zugewinnausgleich
- Verrechnung mit Unterhaltsansprüchen
- Ratenzahlung oder Stundung der Auszahlung
- Verkauf der Immobilie als Alternative
Steuern bei der Eigentumsübertragung
Die Übertragung eines Hauses im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Außerdem kann Spekulationssteuer entfallen, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde oder die zehnjährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist.
Was passiert, wenn das Haus nicht abbezahlt ist?
Ist das Haus noch finanziert, hängt die weitere Rückzahlung davon ab, wer den Kreditvertrag unterschrieben hat – nicht davon, wer im Haus wohnen bleibt.
- Nur ein Ehepartner ist Kreditnehmer: Er muss den Kredit allein weiter bedienen.
- Beide Ehepartner sind Kreditnehmer: Beide haften gegenüber der Bank weiterhin gemeinsam für die gesamte Restschuld.
Übernimmt ein Ehepartner das Haus, kann der Kredit auf ihn allein übertragen werden. Dafür ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich. Voraussetzung ist, dass der verbleibende Kreditnehmer ausreichend kreditwürdig ist.
Wenn die Bank nicht zustimmt
Lehnt die Bank eine Vertragsänderung ab, gibt es meist folgende Möglichkeiten:
- Beide Ehepartner zahlen den Kredit gemeinsam weiter.
- Der Kredit wird vorzeitig abgelöst und durch eine neue Finanzierung ersetzt. Dabei kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung trägt grundsätzlich der oder die Kreditnehmer. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, kann die Bank die gesamte Zahlung von jedem der beiden verlangen.
Was gilt bei einer Bürgschaft?
Hat ein Ehepartner lediglich für den Kredit gebürgt, bleibt die Bürgschaft grundsätzlich auch nach der Scheidung bestehen. Deshalb sollte geprüft werden, ob eine Entlassung aus der Bürgschaft oder eine Anpassung des Kreditvertrags möglich ist. Dafür ist ebenfalls die Zustimmung der Bank erforderlich.
Was passiert mit dem Bausparvertrag bei einer Scheidung?
Auch ein Bausparvertrag wird bei einer Scheidung berücksichtigt. Gehört er beiden Ehepartnern oder wurde er gemeinsam zur Finanzierung der Immobilie angespart, fließt sein Wert in den Zugewinnausgleich ein.
Mögliche Lösungen sind:
- Ein Ehepartner übernimmt den Bausparvertrag und zahlt den anderen aus.
- Der Vertrag wird gekündigt und das Guthaben aufgeteilt.
- Der Vertrag wird gemeinsam fortgeführt.
FAQ - Scheidung mit Haus
Das hängt von den Eigentumsverhältnissen ab. Das Haus kann verkauft, von einem Ehepartner übernommen, vermietet, auf die Kinder übertragen oder im Streitfall per Teilungsversteigerung verwertet werden.
Grundsätzlich dürfen beide Ehepartner bis zur Vermögensaufteilung im Haus bleiben. Häufig zieht jedoch ein Partner aus. Bei Streit kann das Familiengericht einem Ehepartner die alleinige Nutzung zuweisen.
Ausgangspunkt ist der aktuelle Marktwert der Immobilie. Davon werden die Restschulden abgezogen. Das verbleibende Eigenkapital wird entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt.
Maßgeblich ist der Kreditvertrag. Haben beide Ehepartner unterschrieben, haften beide weiterhin gegenüber der Bank – unabhängig davon, wer im Haus wohnt.
Ja. Voraussetzung ist, dass sich beide Ehepartner einigen, ein Notar die Eigentumsübertragung beurkundet und die Bank einer möglichen Kreditübernahme zustimmt.
Nein. Ein Verkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. Alternativ kann ein Ehepartner das Haus übernehmen, die Immobilie vermietet oder – in seltenen Fällen – real geteilt werden.
Übertragungen zwischen Ehegatten oder im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung sind unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit.
Ein gemeinsamer Bausparvertrag fließt grundsätzlich in den Zugewinnausgleich ein. Er kann übernommen, gekündigt oder gemeinsam weitergeführt werden.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen. Diese gilt jedoch als letzte Lösung, da sie häufig zu einem geringeren Verkaufserlös führt.
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