Sanierung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Was versteht man unter Instandsetzung und -haltung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
Instandhaltung und Instandsetzung gehören zu den sogenannten Erhaltungsmaßnahmen und dienen dem Werterhalt sowie der Funktionsfähigkeit einer Immobilie.
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Instandhaltungsmaßnahmen sollen Schäden vorbeugen und normale alters- oder nutzungsbedingte Abnutzungen beseitigen. Ziel ist es, den ordnungsgemäßen Zustand des Gebäudes dauerhaft zu erhalten. Dazu zählen insbesondere pflegende, vorsorgende und laufende Maßnahmen, etwa das regelmäßige Streichen von Holzfenstern oder die Wartung technischer Anlagen. |
Instandsetzungsmaßnahmen werden dagegen erforderlich, wenn bereits ein Schaden oder Mangel vorliegt. Sie dienen dazu, den ursprünglichen, funktionsfähigen Zustand wiederherzustellen. Beispiele sind die Reparatur eines undichten Dachs, die Sanierung einer beschädigten Fassade oder die Erneuerung defekter Leitungen. |
Der Gesetzgeber fasst beide Maßnahmenarten in § 555a Abs. 1 BGB unter dem Begriff der Erhaltungsmaßnahmen zusammen. Im Mietrecht gilt dabei, dass Mieter notwendige Erhaltungsmaßnahmen dulden müssen. Die Kosten trägt grundsätzlich der Eigentümer, der die Maßnahmen zudem rechtzeitig ankündigen muss.
Welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften muss eine WEG bei Sanierungen beachten?
Bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stets die geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Dazu gehören insbesondere Vorgaben des Bau-, Energie- und Denkmalschutzrechts. Die Eigentümergemeinschaft kann von diesen gesetzlichen Anforderungen nicht durch Beschluss abweichen.
Wichtige Grundsätze:
- Öffentlich-rechtliche Vorgaben sind bei jeder Sanierung zwingend zu beachten.
- Dies betrifft beispielsweise Anforderungen an die energetische Sanierung von Fassaden oder Dächern.
- Auch wenn ein Gebäude bislang nicht den in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand erreicht hat, können Maßnahmen zur Herstellung dieses Zustands als ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung gelten.
- Über notwendige Erhaltungsmaßnahmen kann die Eigentümergemeinschaft in der Regel mit einfacher Mehrheit beschließen.
Praxisbeispiel
Die Fassade eines Mehrfamilienhauses ist stark verschmutzt und weist deutliche Gebrauchsspuren auf. Die Eigentümergemeinschaft möchte die Fassade durch einen Malerbetrieb instand setzen. Obwohl die Maßnahme notwendig ist, sprechen sich einige Eigentümer für eine Verschiebung aus, da die Instandhaltungsrücklage noch nicht ausreichend gefüllt ist.
Dennoch gilt: Ist die Maßnahme zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich, kann sie grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Eigentümergemeinschaft muss dabei jedoch sämtliche geltenden gesetzlichen Vorgaben einhalten.
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Wann darf eine Eigentümergemeinschaft eine Sanierung beschließen?
Grundsätzlich gehört die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu den Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Notwendige Sanierungen können daher durch Beschluss der Eigentümer veranlasst werden.
Dabei ist zunächst zu unterscheiden zwischen:
- Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung)
- Modernisierungen
- baulichen Veränderungen
Von dieser Einordnung hängt ab, welche Mehrheit erforderlich ist und wie die Kosten verteilt werden.
Eigentümergemeinschaft: Welche Mehrheit ist für eine Sanierung erforderlich?
Bei notwendigen Erhaltungsmaßnahmen genügt in der Regel ein einfacher Mehrheitsbeschluss der anwesenden beziehungsweise vertretenen Eigentümer. Anders kann es bei umfangreichen Modernisierungen oder baulichen Veränderungen aussehen. Hier spielen Art der Maßnahme, Kostenumfang und Nutzen für die Gemeinschaft eine wichtige Rolle. Vor allem bei größeren Projekten empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung durch Gutachten und Kostenkalkulationen, um spätere Anfechtungen von Beschlüssen zu vermeiden.
Größere Sanierungen in der WEG sorgfältig planen
Bei größeren Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich eine schrittweise Vorbereitung. Häufig beschließt die Eigentümergemeinschaft zunächst eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage, um die Finanzierung sicherzustellen. Anschließend können Gutachten eingeholt, Ausschreibungen erstellt und Angebote verglichen werden.
Typischer Ablauf:
- Sanierungsbedarf feststellen
- Finanzierung prüfen und Rücklagen aufbauen
- Angebote und Gutachten einholen
- Beschluss über die Durchführung fassen
- Sanierungsmaßnahme umsetzen
Welche Beschlüsse sind bei größeren Sanierungen erforderlich?
Je nach Umfang der Maßnahme können mehrere Beschlüsse notwendig sein:
- Grundlagenbeschluss: Die Eigentümer entscheiden grundsätzlich über die Sanierung.
- Ausführungsbeschluss: Die konkrete Umsetzung und Vergabe der Arbeiten wird beschlossen.
- Mangelbeseitigungsbeschluss: Erforderlich, wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum behoben werden müssen.
Liegt ein erheblicher Mangel am Gemeinschaftseigentum vor, darf die Eigentümergemeinschaft notwendige Instandsetzungen nicht allein wegen fehlender Rücklagen aufschieben. Reichen die vorhandenen Mittel nicht aus, kann eine Sonderumlage beschlossen werden.
Modernisierung oder bauliche Veränderung?
Nicht jede Baumaßnahme wird rechtlich gleich behandelt:
| Maßnahme | Beispiel | Mehrheit |
|---|---|---|
| Instandhaltung/Instandsetzung | Reparatur eines Dachs oder einer Fassade | Einfache Mehrheit |
| Modernisierende Instandsetzung | Austausch alter Bauteile durch moderne, effizientere Lösungen | Einfache Mehrheit |
| Modernisierung | Energetische Sanierung, neue Heizungsanlage | Je nach Maßnahme besondere Mehrheiten möglich |
| Bauliche Veränderung | Aufzug, Balkonanbau, neue Gemeinschaftseinrichtungen | Besondere Regelungen nach WEG |
Vor allem bei größeren Modernisierungen sollte stets eine Kosten-Nutzen-Analyse erfolgen. Ergibt sich daraus ein wirtschaftlicher Vorteil für die Gemeinschaft, lassen sich entsprechende Maßnahmen häufig leichter beschließen und finanzieren.
Was gilt für Terrasse, Tiefgarage und energetische Maßnahmen?
Sanierung einer Terrasse
Die Sanierung einer Terrasse sorgt häufig für Diskussionen innerhalb einer WEG. Während der Terrassenbelag teilweise dem Sondereigentum zugeordnet sein kann, zählen tragende Bauteile, Abdichtungen und konstruktive Elemente regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Müssen beispielsweise Schäden an der Abdichtung beseitigt werden, handelt es sich meist um eine Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden dann grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht.
Sanierung einer Tiefgarage
Die Sanierung einer Tiefgarage zählt zu den kostenintensivsten Maßnahmen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Häufige Ursachen sind:
- Schäden an Beton und Bewehrung
- Feuchtigkeitseintritt
- Verschleiß von Fahrbahnen und Stellplatzflächen
- Mängel an Entwässerungssystemen
Da Tiefgaragen regelmäßig Gemeinschaftseigentum darstellen, trägt grundsätzlich die Gemeinschaft die Kosten der erforderlichen Instandsetzung. Aufgrund der hohen Investitionssummen sollten Sanierungsbedarf und Kostenumfang frühzeitig durch Sachverständige geprüft werden.
Energetische Sanierung
Energetische Sanierungen gewinnen aufgrund steigender Energiekosten und gesetzlicher Anforderungen zunehmend an Bedeutung. Dazu gehören beispielsweise:
- Fassadendämmung
- Dachdämmung
- Fensteraustausch
- Heizungsmodernisierung
- Installation von Photovoltaikanlagen
Solche Maßnahmen können den Energieverbrauch reduzieren und den Wert der Immobilie steigern. Gleichzeitig sind sie oft mit erheblichen Investitionen verbunden. Daher sollten Eigentümer frühzeitig prüfen, welche Fördermöglichkeiten und Finanzierungskonzepte zur Verfügung stehen..
WEG: Wer trägt die Kosten einer Sanierung?
Bei klassischen Instandsetzungsmaßnahmen werden die Kosten grundsätzlich von allen Eigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen.
Abweichende Regelungen ergeben sich aus:
- der Teilungserklärung,
- der Gemeinschaftsordnung oder
- besonderen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft
Vor größeren Sanierungsprojekten empfiehlt sich daher stets ein Blick in die maßgeblichen Gemeinschaftsunterlagen.
FAQ - WEG Sanierung
Für notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen genügt in der Regel ein einfacher Mehrheitsbeschluss.
Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, werden die Kosten grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft getragen.
Da Tiefgaragen meist Gemeinschaftseigentum sind, werden die Kosten in der Regel auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt.
Dazu gehören unter anderem Dämmmaßnahmen, Heizungsmodernisierungen, neue Fenster oder Photovoltaikanlagen.
Ja. Energetische Maßnahmen können sowohl die laufenden Energiekosten senken als auch die Attraktivität und den Marktwert der Immobilie steigern.
Die Wohnungseigentümer entscheiden grundsätzlich per Beschluss in der Eigentümerversammlung über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum.
Grundsätzlich tragen alle Eigentümer die Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile, sofern keine abweichende Kostenregelung beschlossen wurde.
Reichen die Instandhaltungsrücklagen nicht aus, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen.
Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die von allen Wohnungseigentümern einer Eigentümergemeinschaft zusätzlich zum regulären Hausgeld erhoben wird.
Unterlässt die Eigentümergemeinschaft notwendige Maßnahmen, kann sie gegenüber einzelnen Eigentümern schadensersatzpflichtig werden.
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