Immobilienverrentung: Modelle, Berechnung und ab welchem Alter sie sinnvoll ist
Was bedeutet Immobilienverrentung?
Die Immobilienverrentung ermöglicht den Bewohnern, im vertrauten Wohnumfeld zu bleiben und trotzdem Liquidität zu gewinnen. Dazu wird das Eigentum ganz oder teilweise verkauft und gleichzeitig ein Bleiberecht gesichert. Demografische Entwicklung und chronische Unterversorgung mit Wohnungen in den Ballungsräumen haben zu neuen Geschäftsmodellen für das Wohnen im Alter geführt. Verschiedene Verrentungs- und Tauschmodelle machen es heute möglich, bei Rentnern eine Liquiditätslücke zu schließen. Den Anbietern wiederum bescheren Immobilienverrentung oder -tausch mittel- bis langfristig eine gute Rendite und eine neue Wohnimmobilie fürs Portfolio. Es profitieren also beide Seiten von den alternativen Kreditmodellen.
Lohnt sich die Immobilienverrentung?
Ob sich eine Immobilienverrentung lohnt, hängt von der persönlichen Lebenssituation, dem Immobilienwert und dem gewünschten finanziellen Spielraum im Alter ab. Sie kann eine attraktive Möglichkeit sein, zusätzliches Kapital freizusetzen und trotzdem weiterhin im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben. Allerdings sollten die langfristigen finanziellen und rechtlichen Folgen sorgfältig geprüft werden.
Vor Abschluss eines Vertrags empfiehlt sich eine unabhängige Beratung – idealerweise durch einen Immobilienfachanwalt und einen Immobilienbewerter. So lassen sich Vertragsklauseln, Wohnrechte, Rentenzahlungen und der tatsächliche Immobilienwert realistisch einschätzen.
Vorteile und Nachteile der Immobilienverrentung
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Zusätzliche finanzielle Sicherheit im Alter | Immobilie geht langfristig in fremden Besitz über |
| Weiterhin im eigenen Zuhause wohnen bleiben | Verkaufserlös oft niedriger als beim klassischen Verkauf |
| Monatliche Rentenzahlung oder Einmalbetrag möglich | Komplexe Vertragsgestaltung |
| Kein sofortiger Umzug notwendig | Eingeschränkte Vererbungsmöglichkeiten |
| Liquidität ohne klassischen Immobilienverkauf | Teilweise laufende Kosten weiterhin selbst zu tragen |
| Kann Versorgungslücken im Ruhestand schließen | Abhängigkeit von Vertragsbedingungen und Anbieter |
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Welche Immobilien eignen sich zur Verrentung?
Grundsätzlich eignet sich jede Immobilie zur Verrentung, entscheidend dafür sind vor allem Lage und baulicher Zustand. In jedem Fall sollte die Bewertung der Immobilie durch einen unabhängigen und zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgen.
Ab welchem Alter ist eine Immobilienverrentung sinnvoll?
Grundsätzlich ist eine Immobilienverrentung meist ab einem Alter von etwa 60 Jahren möglich. Viele Anbieter setzen ein Mindestalter zwischen 60 und 65 Jahren voraus. Ob sich das Modell tatsächlich lohnt, hängt jedoch immer von der individuellen Lebenssituation, dem Immobilienwert und der gewünschten Auszahlung ab.
Je älter der Eigentümer ist, desto attraktiver fällt die Verrentung häufig aus. Der Grund: Die monatlichen Rentenzahlungen oder die Einmalzahlung werden unter anderem anhand der statistischen Lebenserwartung berechnet. Dadurch erhalten ältere Eigentümer oft höhere Auszahlungen als jüngere Antragsteller.
Eine Immobilienverrentung kann besonders sinnvoll sein, wenn:
- zusätzliche finanzielle Mittel im Ruhestand benötigt werden
- die Immobilie zwar wertvoll ist, aber wenig verfügbares Vermögen vorhanden ist
- Eigentümer weiterhin im eigenen Zuhause wohnen bleiben möchten
- keine direkten Erben vorhanden sind oder die Immobilie nicht vererbt werden soll
- ein altersgerechter Umbau oder Pflegekosten finanziert werden müssen
Für jüngere Eigentümer unter 60 Jahren ist eine Verrentung häufig weniger attraktiv, da die monatlichen Auszahlungen meist geringer ausfallen und andere Finanzierungsmodelle oft wirtschaftlicher sind.
Wie wird der Preis bei der Immobilienverrentung mit der Lebenserwartung berechnet?
Die Höhe der Auszahlung bei einer Immobilienverrentung hängt im Wesentlichen vom Immobilienwert, dem Wert eines möglichen Wohnrechts oder Nießbrauchs sowie der statistischen Lebenserwartung des Eigentümers ab.
Zunächst wird der Marktwert der Immobilie ermittelt. Danach wird der Wert des Wohnrechts abgezogen, da der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen bleibt. Der verbleibende Betrag wird anschließend auf die erwartete Lebensdauer verteilt, die auf statistischen Sterbetafeln basiert.
Vereinfacht gilt:
Restwert der Immobilie ÷ erwartete Lebensmonate = monatliche Zahlung
Beispiel zur Orientierung
- Immobilienwert: 300.000 €
- Wohnrecht: 120.000 €
- verbleibender Wert: 180.000 €
- erwartete Lebensdauer: 15 Jahre (180 Monate)
180.000 € ÷ 180 Monate = 1.000 € monatliche Rente
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Welche Modelle der Immobilienverrentung gibt es?
- Nießbrauch – Kaufpreis minus Wohnrecht
- Leibrente – Wohnrecht plus Rente
- Teilverkauf – Kaufpreis plus Nießbrauch minus Nutzungsentgelt
- Immobilienwechsel – Grundstück gegen Neubauwohnung
Das Nießbrauchrecht
Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht wird die Immobilie zwar verkauft, der Verkäufer behält jedoch ein lebenslanges Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.
- Der Verkäufer erhält eine Einmalzahlung
- Diese ergibt sich aus dem Immobilienwert abzüglich des Nießbrauchwerts
- Der Nießbrauchwert hängt von Alter und statistischer Lebenserwartung ab
- Beispiel: Bei einem 70-Jährigen können 40–50 % des Kaufpreises als Abzug angesetzt werden
- Der Eigentümer darf die Immobilie weiter selbst nutzen oder vermieten (z. B. bei Umzug ins Pflegeheim)
Wichtig: Im Vertrag sollte klar geregelt sein, wer für Instandhaltung, Reparaturen und laufende Kosten verantwortlich ist.
Die Leibrente
Bei der Leibrente wird die Immobilie gegen eine Kombination aus Wohnrecht und regelmäßiger Zahlung verkauft.
- Verkäufer erhält ein lebenslanges Wohnrecht
- Zusätzlich wird eine monatliche Rente gezahlt
- Höhe richtet sich nach Immobilienwert und Lebenserwartung
- Varianten mit Einmalzahlung oder Mischformen sind möglich
Wichtige Vertragsregelungen:
- Mindestlaufzeit der Rentenzahlung
- Rückfallklausel bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers
- klare Regelung zur Instandhaltung (meist Käufer)
- Sicherung des lebenslangen Wohnrechts
Der Teilverkauf
Beim Teilverkauf wird nur ein Anteil der Immobilie veräußert (meist bis zu 50 %).
- Verkäufer erhält eine Einmalzahlung auf Basis eines Gutachtens
- Nutzung der Immobilie bleibt über ein Nutzungsentgelt möglich
- Verkäufer bleibt teilweise Eigentümer
Nachteile:
- laufende Nutzungsgebühren
- Verantwortung für Instandhaltung bleibt teilweise bestehen
- bei Zahlungsausfall kann ein Verkauf erzwungen werden
- Verkauf nach Auszug erfolgt oft durch Miteigentümer (Provision möglich)
Der Immobilienwechsel
Dieses Modell nutzt das Potenzial des Grundstücks für eine neue Entwicklung.
- Verkauf des Grundstücks an einen Projektentwickler
- Im Gegenzug Erwerb einer neuen, altersgerechten Wohnung im Neubau
- Ziel: modernes Wohnen im gewohnten Umfeld
Zu beachten:
- Übergangswohnung während der Bauzeit notwendig
- komplexe Vertrags- und Planungsstruktur
- starke Abhängigkeit vom Projektentwickler
Empfehlung: Unbedingt mit einem unabhängigen Immobilienfachanwalt und Gutachter arbeiten, um Risiken zu minimieren.
Immobilienverrentungs-Modelle im Vergleich
| Nießbrauch | Klassische Leibrente* | Teilverkauf | Immobilientausch | |
|---|---|---|---|---|
| Wohnrecht für Verkäufer | Ja | Ja | Ja | Ja |
Zahlung von Käufer an Verkäufer |
Einmalzahlung: Kaufpreis minus Wert des Nießbrauchs | Monatliche Zahlung: angelehnt an den Wert der Immobilie und das Alter der Verkäufer | Einmalzahlung: Kaufpreis | Einmalzahlung: Kaufpreis |
| Zahlung von Verkäufer an Käufer | Nein | Nein | Ja: monatliches Nutzungsentgelt an Miteigentümer | Ja: Kaufpreis der neuen Immobilie als Einmalzahlung |
| Vermietungsrecht liegt beim Verkäufer, wenn er bspw. in ein Altersheim umziehen muss | Ja | Ja, muss aber vertraglich festgehalten werden | Nein, der Eigentumsanteil wird verkauft – die Angehörigen haben jedoch das Vorkaufsrecht | Ja |
| Instandhaltung | Käufer, sofern vertraglich festgehalten | Käufer, sofern vertraglich | Verkäufer | Verkäufer (als Käufer der neuen Immobilie) |
* Es gibt aber auch Varianten der Leibrente mit Einmalzahlung beziehungsweise Nießbrauch.
Keinen Alleingang bei der Immobilienverrentung
Vor dem Geschäftsabschluss einer Immobilienverrentung ist Vorsicht geboten. Zum einen bei der Anbieterwahl: Monatlich drängen neue Unternehmen auf den lukrativen Markt, sodass es schwerfällt, seriöse von unseriösen Anbietern zu unterscheiden. Zum anderen herrschen eine schwierige Rechtslage und ein kaum zu durchschauender Dschungel aus unterschiedlichen Modellen und Angeboten. Selbst Fachleute erkennen oft erst nach intensiver Beschäftigung damit, welche Variante sich lohnt und welche nicht. Der wichtigste Faktor bei der Modellwahl sind die Bedürfnisse der älteren Menschen und da diese immer sehr unterschiedlich sind, gibt es keine pauschalen Lösungspakete. Interessierte sollten sich deshalb von einem unabhängigen und kompetenten Sachverständigen bis zum Vertragsabschluss begleiten lassen. Nur so kann sich eine Immobilienverrentung lohnen.
FAQ - Immobilienverrentung
Bei der Immobilienverrentung wird eine Immobilie verkauft, während der Eigentümer weiterhin ein Wohnrecht oder eine monatliche Rente erhält.
Meist ist eine Immobilienverrentung ab etwa 60 bis 65 Jahren sinnvoll. Je älter der Eigentümer, desto höher fällt in der Regel die Auszahlung aus.
Die Berechnung basiert auf:
- Immobilienwert
- Wert des Wohnrechts oder Nießbrauchs
- statistischer Lebenserwartung
Daraus ergibt sich die Höhe der monatlichen Rente oder Einmalzahlung.
Bei einer Leibrente innerhalb der Familie wird die Immobilie an Angehörige übertragen, während der Verkäufer eine lebenslange Rente oder Wohnrecht erhält.
Sie eignet sich besonders für Eigentümer, die Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen möchten, aber weiterhin im eigenen Zuhause wohnen bleiben wollen.
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