Grundbucheintrag ändern: Wie geht das?
Was ist überhaupt im Grundbuch vermerkt?
Egal, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen oder auch ein Grundstück erwerben wollen - ohne einen Eintrag ins Grundbuch sind diese Dinge gar nicht möglich.
Im Grundbuch sind offiziell und detailliert die Besitzverhältnisse einer Immobilie oder eines Grundstücks erfasst. Das Grundbuch ist dabei ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und etwaige Schulden aufgeführt und somit auch die Rechte und Pflichten, die in Verbindung mit dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie notiert sind. Die Grundbücher können im Grundbuchamt auf Antrag eingesehen werden.
Was steht genau im Grundbuch?
- Eigentümer: Wer ist rechtmäßiger Besitzer der Immobilie oder des Grundstücks?
- Rechte Dritter: Zum Beispiel Wohnrechte, Wegerechte oder Erbbaurechte .
- Belastungen: Bestehende Hypotheken oder Grundschulden, also finanzielle Verpflichtungen, die auf dem Grundstück lasten.
- Besondere Eintragungen: Etwa Vorkaufsrechte, die bestimmten Personen oder Institutionen eingeräumt werden können.
Haben Sie ein Grundstück erworben, sind Sie verpflichtet, auch den Grundbucheintrag umschreiben zu lassen, damit Sie als offizieller Besitzer eingetragen werden. Mit dieser amtlichen Beglaubigung werden Ihnen die Rechte an Ihrem Besitz zugesichert.
Warum ist der Grundbucheintrag wichtig?
- Rechtssicherheit: Erst durch den Eintrag werden Sie offiziell als Eigentümer anerkannt.
- Transparenz: Vor einem Kauf können Sie prüfen, ob Belastungen oder Rechte Dritter bestehen.
- Finanzierung: Banken sichern Kredite häufig durch eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ab.
Wie sieht ein Grundbucheintrag aus?
Der Eintrag im Grundbuch ist unterteilt in verschiedene Abschnitte. Diese sind:
| Grundbucheinteilung | Grundbucheintrag |
|---|---|
| Die Aufschrift | Hier stehen alle allgemeinen Angaben zum Eintrag, wie der Name des Amtsgerichts, der Grundbuchbezirk sowie eine individuelle Nummer des Eintrags. |
| Das Bestandsverzeichnis | Hier wird das entsprechende Grundstück genauer beschrieben. In der Regel gibt es Angaben zur Grundstücksgröße, Lage, Nutzung oder den Gebäudegrößen. |
| Abteilung I | In diesem Teil werden die Eigentümer eingetragen. Das kann eine Einzelperson sein oder auch eine Gemeinschaft. Zusätzlich finden sich hier Informationen dazu, über welchen Weg die Eigentümerschaft zustande kam, wie beispielsweise durch Kauf, Erbe oder ähnliches. |
| Abteilung II | In diesem Bereich wird vermerkt, ob Belastungen auf dem Grundstück vorliegen. Dabei geht es allerdings nicht um Hypotheken, sondern vielmehr um Wegerechte, Wohnungsrechte oder Reallasten. Sollte es außerdem Einschränkungen zum Verfügungsrecht geben, wie sie beispielsweise bei einer Zwangsvollstreckung auftreten, so wird auch das in Abteilung II niedergeschrieben. |
| Abteilung III | In diesem letzten Abschnitt wird aufgeführt, welche Belastungen finanzieller Art auf dem Grund vermerkt sind. Hierzu zählen Hypotheken, Grundpfandrechte und Grundschulden. Dieses ist ein Muss, wenn ein Darlehen bei der Bank durch ein Grundstück abgesichert ist. |
Wann muss der Eintrag im Grundbuch geändert werden?
Der Grundbucheintrag stellt sicher, dass Eigentumsverhältnisse und Rechte an einer Immobilie oder einem Grundstück rechtlich verbindlich dokumentiert sind. Bestimmte Ereignisse machen eine Grundbuchänderung zwingend notwendig.
Eigentümerwechsel: Kauf, Verkauf oder Erbschaft
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, werden Sie erst durch die Änderung des Grundbucheintrags zum offiziellen Eigentümer. Gleiches gilt bei einem Verkauf oder einer Erbschaft: Der neue Eigentümer muss ins Grundbuch eingetragen werden.
- Die Änderung erfolgt ausschließlich über einen Notar, der den Antrag beim Grundbuchamt einreicht.
- Ohne diesen Eintrag sind Sie rechtlich nicht als Eigentümer anerkannt.
| Gut zu wissen: | Die Änderung des Grundbucheintrags sowie die Dienstleistung eines Notars sind kostenpflichtig. |
|---|
Weitere Gründe für eine Grundbuchänderung
Nicht nur ein Eigentümerwechsel macht eine Anpassung notwendig. Auch in folgenden Fällen muss der Grundbucheintrag geändert oder ergänzt werden:
- Eintragung oder Löschung von Grundschulden (z. B. nach Rückzahlung eines Kredits)
- Übertragung oder Änderung von Rechten wie Wohnrecht, Wegerecht oder Nießbrauchrecht
- Nachträgliche Eintragung des Ehepartners ins Grundbuch (z. B. nach Heirat oder Schenkung)
- Berichtigung fehlerhafter Einträge im Grundbuch
Partner nachträglich ins Grundbuch eintragen: Kosten, Ablauf & Steuern
Möchten Sie Ihren Partner nachträglich als Miteigentümer einer Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen, handelt es sich rechtlich um eine Übertragung von Miteigentumsanteilen. Diese Änderung muss immer über einen Notar erfolgen, der einen Schenkungs- oder Kaufvertrag erstellt und die Eintragung beim Grundbuchamt veranlasst.
Beispielrechnung
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Wert des übertragenen Anteils:
-
Übertragen Sie 50 % einer Immobilie im Wert von 500.000 €, werden Gebühren von 3.750 € (1.250 Euro Grundbuchkosten (0,5 %) und 2.500 Euro Notarkosten (1 %)) fällig.
Steuerliche Aspekte:
- Ehepartner/Lebenspartner in eingetragener Lebenspartnerschaft haben einen Schenkungssteuer-Freibetrag von 500.000 €. Das bedeutet, dass in den meisten Fällen keine Schenkungssteuer anfällt.
- Unverheiratete Paare haben nur einen Freibetrag von 20.000 €; bei höheren Werten kann eine Schenkungssteuer anfallen. Hier lohnt es sich, die Eintragung sorgfältig zu planen oder alternativ über einen Kaufvertrag nachzudenken.
Grundbucheintrag ändern: So geht es Schritt für Schritt
Möchten Sie als neuer Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen werden, sind folgende Punkte zu beachten:
- Der Grundbucheintrag kann nur durch einen beauftragten Notar geändert werden.
- Der Notar muss den Kaufvertrag inklusive Auflassung beglaubigen, bevor eine Änderung durchgeführt werden kann.
- Der Notar muss Sie über alle Konsequenzen, Rechte und Pflichten, die das neue Grundstück mit sich bringt, informieren (z.B. Grundstück darf nicht bebaut werden).
- Der Notar veranlasst die Eintragung von Ihnen als Eigentümer im Grundbuch.
- Es entstehen Notarkosten und Grundbuchgebühren, die sich nach dem Wert der Immobilie richten. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Was Sie für einen Grundbucheintrag benötigen
Damit die Änderung im Grundbuch veranlasst werden kann, ist es wichtig, Dokumente wie den Kaufvertrag oder Erbschein bei einem beauftragten Notar beglaubigen zu lassen. Nur er kann und darf die finale Änderung des Grundbucheintrags vornehmen.
Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks
- Notariell beurkundeter Kaufvertrag
- Auflassung (Erklärung über den Eigentumsübergang)
Bei einer Erbschaft
- Erbschein oder notarielles Testament fürs Grundbuchamt.
- Eventuell Erbauseinandersetzungsvertrag, wenn mehrere Erben beteiligt sind
Bei Schenkung/Übertragung innerhalb der Familie
- Notariell beurkundeter Schenkungsvertrag oder Übertragungsvertrag
Bei Löschung/Änderung von Rechten (z. B. Grundschuld)
- Zustimmungserklärung der betroffenen Parteien
- Gegebenenfalls Löschungsbewilligung der Bank
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Wie lange dauert eine Grundbuchänderung?
Die Änderung eines Grundbucheintrags wird immer über einen Notar abgewickelt und kann je nach Fall mehrere Wochen bis Monate dauern. Planen Sie ausreichend Zeit ein – besonders, wenn der Eigentumsnachweis für Finanzierungen, Bauanträge oder Verkäufe benötigt wird. Die Dauer hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Vollständigkeit der Unterlagen: Fehlende Dokumente verzögern den Prozess erheblich
- Behördliche Auslastung: In Ballungsgebieten oft längere Wartezeiten
- Komplexität des Falls: Mehrere Erben oder bestehende Grundschulden verlängern den Vorgang
Übliche Bearbeitungsdauer
- Kauf oder Schenkung: Im Schnitt 4–8 Wochen bis zur Eintragung des neuen Eigentümers
- Erbschaft: Oft schneller möglich (2–4 Wochen), wenn nur ein Erbschein vorgelegt wird
- Eintragung oder Löschung von Grundschulden/Rechten: Häufig 2–6 Wochen
Grundbucheintrag ändern: Was kostet das?
Sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren des Grundbuchamts sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) und richten sich nach dem Wert der Immobilie oder des Grundstücks.
1. Notarkosten
Leistungen des Notars:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassung (Einigung über Eigentumswechsel)
- Beglaubigungen und Betreuung des gesamten Vorgangs
Kosten:
Abhängig vom Immobilienwert. Bei höheren Kaufpreisen können die Notarkosten mehrere tausend Euro betragen. Richtwert: etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises.
3. Löschung einer Grundschuld
- Nicht immer erforderlich: Alte Grundschulden können bestehen bleiben und für neue Finanzierungen genutzt werden.
- Kosten: Mehrere hundert Euro, zusätzlich Notarkosten für die Beglaubigung der Löschung.
- Tipp: Nur löschen, wenn keine zukünftige Nutzung geplant ist.
Sonderregelung bei Erbschaften
- Bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall entfällt die Gebühr für den Eigentümerwechsel im Grundbuch.
- Es fallen lediglich Notarkosten für die Vorlage des Erbscheins oder des Testaments an.
2. Gebühren für Grundbucheintrag
Typische Eintragungen:
- Auflassungsvormerkung (Sicherung des Käufers im Grundbuch)
- Eigentumsumschreibung (Eintragung des neuen Eigentümers)
- Weitere Änderungen (Wegerechte, Wohnrechte, etc.)
Kosten:
Meist 0,5–1 % des Kaufpreises, häufig mit den Notarkosten berechnet.
Beispielrechnung
- Gebührengrundlage Eigentumsumschreibung
- Kaufpreis: 300.000 €
- Gebührensatz nach § 60 GNotKG: ca. 0,5 %
- Kosten: ca. 1.500 €
| Tipp: | Mit Online-Notar- und Grundbuchkostenrechnern können Sie bereits vorab eine grobe Kalkulation erstellen. |
Grundbucheintrag ändern: Was macht der Notar?
Wenn Sie einen Eintrag im Grundbuch ändern wollen, weil der Eigentümer wechselt, müssen Sie einen Notar beauftragen. Er füllt mit Ihnen die erforderlichen Antragsformulare aus. Damit kann eine Namensberichtigung oder ein Eigentümerwechsel eingetragen werden.
Im nächsten Schritt geben Sie oder Ihr Notar bei Ihrer Gemeinde die Ziffer des entsprechenden Grundbuchblatts an. So wird Ihre Eintragung richtig hinzugefügt. Vergessen Sie nicht auch den Verkehrswert des Grundstücks eintragen zu lassen, wenn dieses noch nicht geschehen ist.
So können Sie einen Grundbucheintrag einsehen
Wenn wichtige Unterlagen fehlen oder Sie bestimmte Details zu einer Immobilie prüfen möchten, können Sie eine Einsicht ins Grundbuch beantragen. Zuständig für die Führung des Grundbuchs sind die Amtsgerichte, genauer gesagt die Grundbuchämter. Maßgeblich ist dabei immer das Amtsgericht des Bezirks, in dem sich das betreffende Grundstück befindet. Zu beachten ist, dass das Grundbuch kein öffentliches Register ist: Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.
| Berechtigtes Interesse haben: | Kein berechtigtes Interesse haben: |
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Wie erhält man einen Grundbuchauszug?
- Antrag beim zuständigen Grundbuchamt (schriftlich oder persönlich)
- Nachweis des berechtigten Interesses (z. B. Kaufvertrag, Erbschein)
- Gebühren zahlen – ein einfacher Grundbuchauszug kostet ca. 10 €, ein beglaubigter Auszug ca. 20 €.
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Grundbucheintrag umschreiben: Was geschieht bei einer Trennung oder Scheidung?
Manchmal geht eine Beziehung zu Ende. Damit es wegen des gemeinsamen Eigenheims nicht zum Streit kommt, sollten die künftigen Ex-Partner im Falle einer Scheidung mit Haus eine einvernehmliche Lösung finden – besonders dann, wenn beide im Grundbuch eingetragen sind.
Eine Möglichkeit bei einer Trennung wäre, dass die Eigentumsrechte auf einen der Partner übertragen werden. Dieses könnte von einem Notar oder dem Grundbuchamt vorgenommen werden. Wenn Sie das Haus gemeinsam über ein Immobiliendarlehen finanziert haben, muss auch die kreditgebende Bank hinzugezogen werden.
Aber Achtung: Auch wenn sich das Paar einigt – der vom Vertrag zurückgetretene Partner erhält so lange Wohnrecht in der Immobilie, bis die Scheidung endgültig und rechtskräftig vollzogen wurde.
Muss der Grundbucheintrag nach einem Todesfall zwangsweise geändert werden?
Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht das Eigentum automatisch auf den oder die Erben über. Damit das Grundbuch korrekt bleibt, muss es berichtigt werden. Diese Pflicht zur Berichtigung ist in § 82 Grundbuchordnung (GBO) geregelt: Der Erbe muss beim zuständigen Grundbuchamt einen Berichtigungsantrag stellen. Erfolgt die Berichtigung nicht innerhalb von zwei Jahren, kann das Grundbuchamt ein Zwangsgeld verhängen.
Nachweis der Erbfolge
- Mit notariell beglaubigtem Testament
Liegt ein solches Testament vor, kann dieses direkt beim Grundbuchamt eingereicht werden. Das Grundbuchamt trägt den im Testament benannten Erben als neuen Eigentümer ein. - Ohne Testament
Gibt es kein wirksames Testament, muss beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Der Erbschein weist die Erben aus und dient als Grundlage für die Grundbuchänderung. Bei mehreren Erben müssen alle Beteiligten angegeben sein; einigen sie sich auf einen Alleinerben, ist eine schriftliche Vollmacht der übrigen Erben erforderlich.
Sonderfall: Ehegatten als Miteigentümer
Sind beide Ehepartner bereits zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen, bleibt der Eintrag für den hinterbliebenen Partner unverändert. Eine Grundbuchänderung ist in diesem Fall nicht zwingend erforderlich.
FAQ - Die häufigsten Fragen zur Grundbuchänderung
Wenn der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks wechselt, ist die Änderung des Grundbucheintrags Pflicht. Für diese Änderung müssen Sie in der Regel einen Notar beauftragen, der den Antrag ausfüllt und beglaubigt. Haben Sie eine Immobilie erworben, so sorgt erst der Grundbucheintrag dafür, dass Sie offiziell auch als rechtmäßiger Besitzer eingetragen sind.
Ein Grundbucheintrag enthält Angaben zu Eigentumsverhältnissen, Belastungen und Grundpfandrechten. Ändert sich irgendetwas an diesen Punkten, muss der Grundbucheintrag geändert werden. Häufig ist das der Fall, wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt, sich also die Eigentümerverhältnisse ändern. Gründe für sich wechselnde Eigentümerverhältnisse sind zum Beispiel Immobilienverkauf beziehungsweise Immobilienkauf, Erbschaft oder Scheidung. Kommt es durch Eheschließung zu einer Namensänderung, kann der Name im Grundbuch angepasst werden, muss aber nicht.
Die Kosten für die Änderung eines Grundbucheintrags richten sich nach den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) und sind davon abhängig, worum es bei dem Grundbucheintrag geht. Beim Hauskauf zum Beispiel sind die Kosten für den Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch vom Kaufpreis der Immobilie abhängig. Die eigentlichen Grundbuchkosten betragen 0,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die Notargebühren von 1,0 bis 2,0 Prozent. Insgesamt kostet die neue Eintragung ins Grundbuch beim Notar somit 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.
Wie viel es kostet, den Ehepartner nachträglich ins Grundbuch eintragen zu lassen, hängt von zwei Größen ab: Dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung und der Höhe des Anteils, die der Ehepartner erhalten soll. Ist die Immobilie zum Beispiel 500.000 Euro wert und soll Ihr Partner die Hälfte erhalten, kostet die Änderung des Grundbucheintrags 3.750 Euro (1.250 Euro Grundbuchkosten (0,5 %) und 2.500 Euro Notarkosten (1 %)).
Um den Ehepartner oder die Ehepartnerin nachträglich ins Grundbuch eintragen zu lassen, müssen Sie zunächst einen Vertrag mit Ihrem Partner aufsetzen, in dem die sogenannte ehebedingte Zuwendung festgehalten ist. Nehmen Sie dafür am besten einen Anwalt zu Hilfe. Anschließend muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Informieren Sie sich beim Notar, welche Dokumente er dafür benötigt. Beachten Sie, dass für den nachträglichen Eintrag Ihres Partners oder Ihrer Partnerin sowohl Notarkosten als auch Grundbuchkosten anfallen.
Ja, es ist wichtig, als Ehefrau oder Ehemann mit im Grundbuch zu stehen, denn bei einer Trennung oder Scheidung gehört das Haus denjenigen, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Steht nur Ihr Partner darin, haben Sie keinen Anspruch auf das Haus – höchstens auf einen Zugewinnausgleich.
Beim Eigentümerwechsel zahlt der Käufer die Kosten für die Eintragung von ihm als neuen Eigentümer. Der Verkäufer wiederum übernimmt die Kosten, die für die Löschung seiner Grundschuld entstehen. Die Kosten für die Grundbuchänderung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
