Einliegerwohnung vermieten: Wann es sich lohnt und was zu beachten ist

Eine Einliegerwohnung ist eine Wohnung innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudes, sprich seinem Eigenheim. Der Wohnraum von Einliegerwohnung und Hauptwohnung überschneidet sich zwar teilweise, zum Beispiel durch die gemeinsame Nutzung eines Hauseingangs oder Flurs, trotzdem muss die Einliegerwohnung einen eigenen abschließbaren Zugang haben und unabhängig von der Wohnung des Vermieters nutzbar sein. Eine eigene Küche (Küche vermieten) und ein eigenes Badezimmer sind dafür unerlässlich. Zimmer, die einzeln vermietet werden und nur über den Wohnraum des Vermieters zugänglich sind, zählen nicht als Einliegerwohnung.

Alle Kriterien für eine Einliegerwohnung auf einen Blick:

• Wohnraum von Einliegerwohnung und Hauptwohnung überschneidet sich teilweise.
• Einliegerwohnung hat einen eigenen abschließbaren Zugang.
• Einliegerwohnung ist vom restlichen Wohnbereich abgetrennt.
• In der Einliegerwohnung ist eine unabhängige Haushaltsführung möglich; durch eigenes Bad mit Dusche und WC sowie eigener Kochmöglichkeit.
• Die Einliegerwohnung ist in der Regel kleiner als die Hauptwohnung.
• Der Vermieter selbst muss im Haus mitwohnen.

Eine Einliegerwohnung kann sich finanziell und persönlich lohnen. Ob sich die Investition tatsächlich rechnet, hängt jedoch von den Bau- oder Kaufkosten, der erzielbaren Miete, den laufenden Kosten und der Finanzierung ab.

Finanzielle Vorteile können sein:

• Zusätzliche Einnahmen: Die Mieteinnahmen können einen Teil der laufenden Kosten oder der Finanzierung abdecken.
• Langfristige Einnahmequelle: Ist die Einliegerwohnung dauerhaft vermietet, kann sie zusätzliches Einkommen im Alter oder während der Finanzierung bieten.
• Steuerliche Vorteile: Kosten, die unmittelbar mit der vermieteten Wohnung zusammenhängen, können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dazu können beispielsweise anteilige Finanzierungszinsen, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie bestimmte Anschaffungs- und Herstellungskosten gehören. Entscheidend ist die konkrete Zuordnung zur vermieteten Wohnfläche.
• Fördermöglichkeiten: Eine Einliegerwohnung kann bei bestimmten Förderprogrammen als eigene Wohneinheit berücksichtigt werden. Welche Förderung infrage kommt, hängt vom jeweiligen Programm und den aktuellen Förderbedingungen ab. Eine pauschale doppelte Förderung lässt sich daraus nicht ableiten.

Wann rechnet sich eine Einliegerwohnung?

Ob sich eine Einliegerwohnung finanziell lohnt, sollten Sie vorab genau berechnen. Stellen Sie den erwarteten Mieteinnahmen die zusätzlichen Kosten für Bau, Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Leerstandszeiten gegenüber.

Dabei spielt nicht nur die Wohnfläche eine Rolle. Auch Grundriss, Ausstattung, Lage, eigener Zugang und die erzielbare lokale Miete beeinflussen die Wirtschaftlichkeit. Eine pauschale Grenze wie „ab zwei Zimmern oder 50 Quadratmetern lohnt sich eine Einliegerwohnung“ lässt sich daher nicht allgemein festlegen.

Neben finanziellen Aspekten kann auch die persönliche Nutzung für eine Einliegerwohnung sprechen. Sie ermöglicht beispielsweise, Eltern, erwachsene Kinder oder andere Angehörige in unmittelbarer Nähe unterzubringen und sich im Alltag gegenseitig zu unterstützen. Alternativ kann die Wohnung unabhängig davon an externe Mieter vermietet werden.

Wenn Sie eine Einliegerwohnung vermieten, gehören die daraus erzielten Einnahmen grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird dabei nicht die gesamte Miete, sondern grundsätzlich der Überschuss nach Abzug der steuerlich berücksichtigungsfähigen Werbungskosten.

Zu den möglichen Werbungskosten gehören beispielsweise:

• Schuldzinsen für ein Darlehen, soweit sie der vermieteten Wohnung zugeordnet werden können
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Betriebskosten, die Sie als Vermieter selbst tragen
• Versicherungen und Verwaltungskosten, soweit sie auf die Vermietung entfallen
• Abschreibungen (AfA) auf den vermieteten Gebäudeteil
• weitere Kosten, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen.

Bei einem selbst genutzten Haus mit Einliegerwohnung müssen die Kosten entsprechend zwischen dem selbst genutzten und dem vermieteten Bereich aufgeteilt werden. Soweit Kosten eindeutig der Einliegerwohnung zugeordnet werden können, ist diese Zuordnung maßgeblich. Bei gemeinsam anfallenden Kosten kann eine anteilige Aufteilung erforderlich sein.

Vermieten Sie die Einliegerwohnung beispielsweise an Eltern oder erwachsene Kinder, sollten Sie die Miethöhe besonders beachten. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung gilt die Vermietung ab einem Entgelt von 66 % der ortsüblichen Miete grundsätzlich als voll entgeltlich. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Bei weniger als 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Ein schriftlicher Mietvertrag und eine fremdübliche Gestaltung des Mietverhältnisses sind bei der Vermietung an Angehörige sinnvoll. Dazu gehören insbesondere eine angemessene Miete und eine tatsächliche Zahlung der vereinbarten Miete.

Bei einer Einliegerwohnung ist die Auswahl eines passenden Mieters besonders wichtig: Vermieter und Mieter leben häufig auf demselben Grundstück und nutzen möglicherweise Bereiche wie Garten, Waschküche oder Stellplätze gemeinsam. Eine klare Kommunikation bereits vor Vertragsabschluss kann deshalb spätere Konflikte vermeiden.

Worauf Sie bei der Mietersuche achten sollten

• Anzeige aussagekräftig gestalten: Erwähnen Sie bereits im Titel, dass es sich um eine Einliegerwohnung handelt. Beschreiben Sie Wohnfläche, Zimmer, Ausstattung, Zugang und mögliche Gemeinschaftsbereiche möglichst genau.
• Besonderheiten transparent nennen: Weisen Sie beispielsweise auf einen gemeinsamen Hauseingang, Garten, Stellplatz oder bestimmte Regeln zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen hin.
• Hochwertige Darstellung: Aussagekräftige Fotos, ein Grundriss und eine vollständige Beschreibung erleichtern Interessenten die Einschätzung, ob die Wohnung zu ihnen passt.
• Besichtigungen nutzen: Bei Einzelbesichtigungen können Sie offene Fragen zum Mietverhältnis, zur Nutzung gemeinsamer Bereiche und zum Zusammenleben klären.
• Mietinteressenten prüfen: Eine Mieterselbstauskunft und – soweit zulässig – ein Bonitätsnachweis können bei der Auswahl helfen. Achten Sie bei der Auswahl außerdem auf die Vorgaben des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG).
• Erwartungen früh klären: Besprechen Sie vor Vertragsabschluss beispielsweise Ruhezeiten, Garten- und Stellplatznutzung, Haustiere oder die Nutzung gemeinsamer Räume, sofern diese Punkte für das Mietverhältnis relevant sind.

Einliegerwohnung vor der Vermietung vorbereiten

Vor der Besichtigung sollten Sie die Wohnung und gegebenenfalls gemeinsam genutzte Bereiche noch einmal aus Sicht eines Mieters prüfen:

• Wohnung und Gemeinschaftsbereiche gründlich reinigen
• persönliche Gegenstände aus der vermieteten Wohnung entfernen
• kleinere Mängel und sichtbare Schäden vor der Vermietung beseitigen
• Zustand von Böden, Wänden, Türen, Fenstern und Sanitäranlagen prüfen
• Inventar und mitvermietete Ausstattung dokumentieren
• Zählerstände bei der Übergabe festhalten

Kaution und Wohnungsübergabe

Bei Wohnraum darf die Kaution grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter ist berechtigt, eine Barkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine vollständige Zahlung vor der Schlüsselübergabe kann daher nicht generell verlangt werden.

Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie ein Übergabeprotokoll erstellen. Darin können Sie unter anderem festhalten:

• Zustand der Räume und Ausstattung
• vorhandene Möbel und Geräte
• bereits bestehende Schäden oder Gebrauchsspuren
• Zählerstände
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• gegebenenfalls überlassene Stellplätze oder weitere Nutzungsflächen

So lässt sich der Zustand der Einliegerwohnung bei Mietbeginn nachvollziehbar dokumentieren und später besser mit dem Zustand bei Mietende vergleichen.

Bei einer Einliegerwohnung ist ein klarer Mietvertrag besonders wichtig, da Vermieter und Mieter häufig auf demselben Grundstück leben. Regeln Sie deshalb neben den üblichen Vertragsinhalten auch die gemeinsame Nutzung von Flächen und Einrichtungen.

Betriebskosten klar vereinbaren

Betriebskosten müssen grundsätzlich vertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Wird eine Vorauszahlung vereinbart, ist darüber grundsätzlich jährlich abzurechnen; alternativ kann eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden.

Bei gemeinsam genutzten Bereichen sollte außerdem möglichst eindeutig festgelegt werden, welche Kosten welchem Wohnbereich zugeordnet werden. Für die Umlage gilt grundsätzlich der vereinbarte Verteilerschlüssel; fehlt eine Vereinbarung, werden Betriebskosten grundsätzlich nach Wohnfläche umgelegt, soweit keine andere gesetzliche Regelung greift.

Vermieter einer Einliegerwohnung genießen ein Sonderkündigungsrecht. Während bei herkömmlichen Mietverhältnissen ein triftiger Grund wie beispielsweise Eigenbedarf notwendig ist, um dem Mieter kündigen zu können, kann der Vermieter einer Einliegerwohnung ohne Angaben von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter, wenn der Vermieter sein Sonderkündigungsrecht anwendet. Um welche Dauer sich die Kündigungsfrist verlängert, hängt von der Vertragslaufzeit ab:

• Bei einem bis zu fünf Jahren bestehenden Mietvertrag verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter auf sechs Monate,
• bei einer Mietvertragsdauer zwischen fünf und acht Jahren auf neun Monat und
• bei einem über acht Jahre bestehenden Mietvertrag auf zwölf Monate.

Eigenbedarfskündigung bei einer Einliegerwohnung

Möchte der Vermieter eine vermietete Einliegerwohnung künftig selbst nutzen, kann grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht kommen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der konkrete Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar angegeben werden.

Besonderheit bei Einliegerwohnungen

Bei einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen besteht zusätzlich ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB. Der Vermieter benötigt dann grundsätzlich keinen Eigenbedarfsgrund. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Im Kündigungsschreiben muss ausdrücklich angegeben werden, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a BGB gestützt wird.

Auch bei einer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wegen einer unzumutbaren Härte widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (§ 574 BGB). Dazu kann beispielsweise das Fehlen angemessenen Ersatzwohnraums gehören.