Geerbte Immobilie verkaufen: Steuern, Spekulationsfrist & Ausnahmen
Geerbte Immobilie verkaufen: Was ist steuerlich zu beachten?
Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erbt, kann grundsätzlich selbst entscheiden, ob die Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden soll.
Beim Verkauf sind jedoch zwei unterschiedliche steuerliche Fragen zu unterscheiden:
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1. Erbschaftsteuer: |
2. Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn: Ein späterer Verkauf kann als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Entscheidend ist dabei insbesondere, wie lange die Immobilie bereits im Eigentum des Erblassers war und wie sie genutzt wurde. |
Die beiden Steuerarten sollten deshalb nicht miteinander verwechselt werden.
Geerbte Immobilie verkaufen: Wann fällt Spekulationssteuer an?
Die sogenannte Spekulationssteuer ist kein eigener Steuerbegriff. Gemeint ist in der Regel die Einkommensteuer, die auf einen steuerpflichtigen Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf anfällt.
Nach § 23 EStG sind private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, Gebäuden und Eigentumswohnungen grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Für Erben gilt dabei eine wichtige Besonderheit: Die Erbschaft setzt keine neue Zehnjahresfrist in Gang. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für die steuerliche Betrachtung grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers, also des Erblassers, zugerechnet.
Beispiel: Geerbtes Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen
Der Vater kauft im Jahr 2018 ein Haus für 400.000 Euro. Im Jahr 2024 verstirbt er und hinterlässt die Immobilie seinem Sohn. Der Sohn verkauft das Haus im Jahr 2026 für 500.000 Euro.
Die Zehnjahresfrist ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen. Für die steuerliche Beurteilung ist nicht das Jahr 2024 – also das Jahr der Erbschaft – maßgeblich, sondern der ursprüngliche Erwerb durch den Vater im Jahr 2018.
Der Verkauf kann deshalb grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein.
Wie wird die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie berechnet?
Bei einer Erbschaft kommt es grundsätzlich auf den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers an. Der Erbe übernimmt für die Anwendung des § 23 EStG die steuerliche Position des Erblassers.
| Zeitpunkt | Bedeutung |
|---|---|
| 2018 | Erblasser kauft die Immobilie |
| 2024 | Erblasser verstirbt, Erbe erhält die Immobilie |
| 2026 | Erbe verkauft die Immobilie |
| 2028 | Zehnjahresfrist wäre grundsätzlich abgelaufen |
Das bedeutet: Die Erbschaft im Jahr 2024 startet keine neue Spekulationsfrist.
Wurde die Immobilie vom Erblasser bereits vor mehr als zehn Jahren angeschafft, kann der Erbe sie grundsätzlich auch unmittelbar nach dem Erbfall verkaufen, ohne dass der daraus erzielte private Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig wird.
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Geerbtes Haus verkaufen: Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne dass Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt, kann insbesondere in zwei Fällen möglich sein:
|
1. Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen Liegt zwischen dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt grundsätzlich keine Steuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG an. |
2. Die Immobilie wurde zu eigenen Wohnzwecken genutzt § 23 EStG sieht eine Ausnahme vor, wenn die Immobilie
Dabei muss die Nutzung nicht zwingend drei vollständige Kalenderjahre umfassen. |
Wie wird der Gewinn beim Verkauf einer geerbten Immobilie berechnet?
Ist der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig, wird nicht einfach der gesamte Verkaufspreis versteuert. Entscheidend ist grundsätzlich der Veräußerungsgewinn.
Vereinfacht lässt er sich so darstellen:
Verkaufspreis – maßgebliche Anschaffungskosten – abzugsfähige Veräußerungskosten = Veräußerungsgewinn
Bei einer geerbten Immobilie werden für die Anwendung des § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffungsdaten des Erblassers zugerechnet.
Beispiel
Der Erblasser kaufte eine Immobilie für 300.000 Euro. Der Erbe verkauft sie innerhalb der Zehnjahresfrist für 400.000 Euro.
Vereinfacht ergibt sich zunächst:
400.000 Euro – 300.000 Euro = 100.000 Euro
Der steuerlich relevante Gewinn kann sich durch weitere berücksichtigungsfähige Kosten verändern. Die tatsächliche Steuerhöhe hängt außerdem von den persönlichen steuerlichen Verhältnissen des Erben ab.
Was gilt bei einer vermieteten geerbten Immobilie?
Wurde die geerbte Immobilie vom Erblasser vermietet und anschließend vom Erben ebenfalls vermietet, greift die Eigennutzungsbefreiung in der Regel nicht allein aufgrund der Vermietung.
Liegt der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, kann deshalb ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Entscheidend ist auch hier der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.
Wer eine vermietete geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb vor dem Verkauf prüfen, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat und welche steuerlich relevanten Kosten und Abschreibungen zu berücksichtigen sind.
Geerbte Immobilie verkaufen: Was sollte vor dem Verkauf geprüft werden?
Vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie sollten Erben insbesondere folgende Punkte klären:
- Wann hat der Erblasser die Immobilie gekauft?
- Ist die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen?
- Wurde die Immobilie selbst genutzt oder vermietet?
- Welche Anschaffungs- und Herstellungskosten sind dokumentiert?
- Welche Kosten entstehen durch den Verkauf?
- Fällt möglicherweise zusätzlich Erbschaftsteuer an?
- Gibt es mehrere Erben oder eine Erbengemeinschaft?
Gerade bei einem hohen Immobilienwert kann eine steuerliche Beratung vor dem Verkauf sinnvoll sein.
Geerbte Immobilie selbst nutzen: Welche steuerlichen Vorteile gibt es?
Wer eine geerbte Immobilie selbst bewohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuerbefreiung für selbst genutzte Immobilien profitieren. Nach § 23 EStG ist ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine Steuerbefreiung ist außerdem möglich, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde.
Das bedeutet: Auch wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist, kann der Verkauf einer selbst genutzten geerbten Immobilie steuerfrei sein. Entscheidend ist dabei, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Eigennutzung erfüllt sind.
Beispiel:
Ein Erbe übernimmt ein Haus, das der Erblasser zuvor vermietet hatte. Nach der Erbschaft zieht der Erbe selbst in das Haus ein und bewohnt es anschließend. Verkauft er die Immobilie später, kann die Eigennutzung für die steuerliche Beurteilung relevant sein. Ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind, hängt vom konkreten Zeitraum zwischen Einzug und Verkauf ab.
Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?
| Verkaufen | Vermieten | Selbst bewohnen | |
|---|---|---|---|
| Erbschaftsteuer | Kann beim Erbe anfallen, unabhängig vom späteren Verkauf | Kann beim Erbe anfallen | Kann beim Erbe anfallen |
| Einkommensteuer | Bei Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen | Mieteinnahmen sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig | Keine Mieteinnahmen → grundsätzlich keine Einkommensteuer auf eine Nutzung |
| Spekulationssteuer | Kann innerhalb der 10-Jahresfrist anfallen; Ausnahmen bei Eigennutzung möglich | Bei Verkauf innerhalb der Frist grundsätzlich relevant | Eigennutzung kann unter den Voraussetzungen des § 23 EStG zur Steuerfreiheit des Verkaufs führen |
| Mieteinnahmen | Keine | Ja | Nein |
| Werbungskosten | Veräußerungskosten können bei der Gewinnermittlung berücksichtigt werden | Bestimmte Kosten, z. B. für Finanzierung, Verwaltung und Instandhaltung, können steuerlich berücksichtigt werden | Kosten sind grundsätzlich privat und nicht als Werbungskosten abziehbar |
| Steuerlicher Vorteil | Nach Ablauf der 10-Jahresfrist grundsätzlich steuerfreier privater Veräußerungsgewinn | Laufende Einnahmen, während bestimmte Kosten steuerlich berücksichtigt werden können | Unter bestimmten Voraussetzungen steuerfreier Verkauf trotz noch laufender 10-Jahresfrist |
| Typischer Vorteil | Kapital wird direkt verfügbar | Regelmäßige Einnahmen und Immobilie bleibt erhalten | Keine Miete und eigene Nutzung der Immobilie |
FAQ - Geerbte Immobilie verkaufen
Nein, nicht automatisch. Entscheidend sind insbesondere der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, der Verkaufszeitpunkt und die Nutzung der Immobilie. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist ein privater Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht mehr nach § 23 EStG steuerpflichtig.
Ein steuerfreier Verkauf ist insbesondere möglich, wenn die maßgebliche Zehnjahresfrist abgelaufen ist oder die Voraussetzungen für die Eigennutzungsbefreiung nach § 23 EStG erfüllt sind.
Für die Spekulationsfrist sind grundsätzlich zehn Jahre zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und dem Verkauf maßgeblich. Die Frist beginnt durch die Erbschaft nicht neu.
Das kann der Fall sein, wenn das Haus innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird und keine gesetzliche Ausnahme greift. Maßgeblich ist grundsätzlich der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt durch den Erblasser.
Auch beim Verkauf einer geerbten Wohnung kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Entscheidend sind insbesondere der ursprüngliche Kaufzeitpunkt, der Verkaufszeitpunkt und die Nutzung der Wohnung.
Nein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Die Erbschaft selbst setzt daher keine neue Zehnjahresfrist in Gang.
Die Erbschaftsteuer betrifft den Erwerb der Immobilie durch den Erben. Die mögliche Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn betrifft dagegen den späteren Verkauf der Immobilie. Es handelt sich um zwei unterschiedliche steuerliche Vorgänge.
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