Schlüsselübergabe: Was Mieter wissen sollten

Bei Einzug und Auszug in eine Mietwohnung ist die Schlüsselübergabe ein formeller Akt, durch den der Besitzer über die Wohnung wechselt – bei Einzug von Vermieter zu Mieter oder bei Auszug von Mieter zu Vermieter. Die Schlüsselübergabe stellt somit einen rechtlich wichtigen Zeitpunkt dar.

Schlüsselübergabe und Wohnungsübergabe sind in der Regel gleichbedeutend. So kann eine Wohnungsübergabe normalerweise nicht ohne Schlüsselübergabe stattfinden, denn nur durch die Übergabe der Schlüssel ist es dem Mieter möglich, die Wohnung zu betreten und vertragsgemäß zu nutzen.

Es genügt also nicht, wenn der Vermieter dem Mieter Zugang zu der Wohnung gewährt, ihm aber keine Schlüssel aushändigt. Ebenso wenig reicht es aus, die Schlüssel dem neuen Mieter zu überlassen, wenn der Vormieter die Wohnung noch nicht geräumt hat, da in diesem Fall der Vermieter dem Mieter nicht den unmittelbaren Besitz der Wohnung einräumt.

Schlüsselübergabe und Wohnungsübergabe finden kurz vor oder spätestens genau an dem Tag statt, der im Mietvertrag als Mietbeginn (bei Einzug) oder Mietende (bei Auszug) festgelegt wurde.

Der Vermieter ist bei Einzug eines neuen Mieters dazu verpflichtet, sich an den vereinbarten Mietbeginn zu halten und ihm spätestens an diesem Zeitpunkt die Schlüssel zu übergeben, da er sonst seine Hauptleistungspflicht verletzt – siehe § 535 Absatz 1 BGB:

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (…)

Ebenso ist bei Auszug der Mieter dazu verpflichtet, dem Vermieter spätestens am vertraglich vereinbarten Tag des Mietendes die Mietsache und damit auch die Schlüssel zurückzugeben – siehe § 546 Absatz 1 BGB:

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Bei Auszug aus einer Wohnung genügt es nicht, die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters oder Verwalters einzuwerfen. Stattdessen muss die Schlüsselübergabe persönlich beim Vermieter, Verwalter oder einer anderen vom Vermieter bevollmächtigten Person erfolgen. Der Mieter sollte sich die Rückgabe in jedem Fall schriftlich bestätigen lassen. 

Bei der Schlüsselübergabe müssen Mieter und Vermieter oder von ihnen bevollmächtigte Personen anwesend sein. Das kann von Seiten des Vermieters zum Beispiel der Hausverwalter, aber auch der Nachmieter sein, sofern die Vollmacht korrekt ausgestellt wurde.

Hilfreich ist es, Zeugen bei Schlüsselübergabe dabeizuhaben. Sie können mögliche Schäden und Mängel bestätigen, die der Vermieter nicht gewillt ist, ins Übergabeprotokoll aufzunehmen.

Sowohl bei Einzug als auch bei Auszug sollten Vermieter und Mieter ein Übergabeprotokoll aufsetzen, in dem der Zustand der Wohnung bei Übergabe festgehalten wird. In diesem Übergabeprotokoll werden häufig auch die Anzahl und genaue Bezeichnung der überlassenen Schlüssel dokumentiert – zum Beispiel drei Wohnungstürschlüssel, zwei Kellerschlüssel, zwei Briefkastenschlüssel. Idealerweise wird im Übergabeprotokoll zugleich festgelegt, was passiert, wenn ein Schlüssel verloren geht. Ein solches Übergabeprotokoll ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber Streitfällen vorbeugen und ist deshalb sinnvoll.